Co i dlaczego krakowscy deweloperzy dają miastu?

Celem raportu, opracowania innowacyjnego w skali kraju, było przedstawienie wpływu deweloperów mieszkaniowych na gospodarkę miasta, w którym działają, w tym kosztów ponoszonych na rzecz Gminy. Raport przygotowano na podstawie danych uzyskanych z instytucji miejskich oraz ankiety przeprowadzonej wśród krakowskich deweloperów.

Jak podkreślił Jarosław Strzeszyński, Wiceprezes Instytutu, działania deweloperów wpływają na rozwój Krakowa zarówno w aspekcie finansowym, jak i niefinansowym. Bezpośredni wkład finansowy w dochody miasta pojawia się na każdym etapie działalności dewelopera: jako podatek dochodowy od osób fizycznych i prawnych, podatek PCC na etapie zakupu gruntu pod inwestycje, czy opłaty związane z budową. Po zakończeniu inwestycji wkładem do budżetu gminy jest też podatek od nieruchomości – odprowadzane kwoty wzrastają nie tylko z powodu podnoszenia stawki podatku, ale także dzięki zwiększeniu metrażu mieszkań oddanych do użytku.

Wpływ niefinansowy to przede wszystkim tworzenie miejsc pracy na rynku lokalnym, rozbudowa zasobu mieszkaniowego gminy i poprawa komfortu życia w mieście – czynniki te w efekcie także przekładają się na wpływy finansowe do budżetu Krakowa – znaczący udział w dochodach gminy stanowią bowiem przychody z podatku dochodowego płaconego przez mieszkańców.

Jak wynika z danych GUS, od połowy lat 90. zasób mieszkaniowy gminy wzrósł z ok. 243,4 tys. mieszkań do prawie 390 tys. mieszkań obecnie, z czego 26% to mieszkania wybudowane w tym okresie przez deweloperów. Wg GUS, w latach 90. w jednym mieszkaniu mieszkało ponad 3 osoby, teraz wskaźnik ten wynosi 1,97 osoby na mieszkanie. Znacząco wzrosła przypadająca na osobę powierzchnia mieszkania – z niecałych 17 mkw. w 1995 r. do prawie 30 mkw. obecnie. MRN zauważa jednak, że dane te oparte są o oficjalną liczbę mieszkańców Krakowa (a nie faktyczną), i nie uwzględniają mieszkań przeznaczonych na krótkoterminowy wynajem. Po skorygowaniu tych wskaźników na jedno mieszkanie może przypadać ok. 2,6 osoby, a powierzchnia na osobę spada do ok. 22 mkw.

Raportem przygotowanym przez Instytut Analiz MRN objęto okres od 2013 do 2017 roku (a tam, gdzie było to możliwe – do 2018 r.).  Poniżej część danych analitycznych oraz wniosków przestawionych w opracowaniu.

Jak wynika z raportu, średni udział ilości mieszkań deweloperskich w łącznej liczbie mieszkań oddawanych do użytku w Krakowie co roku w okresie od 2013 do 2018 roku wyniósł aż 93%. 64,2% mieszkań wybudowanych w tym czasie zrealizowali deweloperzy z Krakowa, co ma znaczenie dla budżetu Miasta (to w Krakowie firmy lokalne płacą podatki).

W okresie 2013-2018 wpływy do budżetu Miasta z tytułu budynków zrealizowanych przez deweloperów (podatek od nieruchomości) to od prawie 11 do 19,5 mln zł rocznie, co daje łącznie ponad 90 mln zł podatku od nieruchomości wygenerowanego w tym okresie przez budownictwo deweloperskie. Co roku wartość ta rośnie o ok. 1,7 mln zł.

Łącznie od 2013 do 2018 roku do budżetu Gminy z tytułu podatków (podatek od nieruchomości, podatek dochodowy, PCC) wpłynęło ponad 260 mln zł, zaś kwota VAT odprowadzona do Skarbu Państwa przekroczyła 1 mld zł.

Wśród kosztów ponoszonych na etapie budowy, i przy tym wcale nie tak oczywistych, wymieniono m.in. opłaty poniesione na zmianę celu użytkowania wieczystego gruntów, które łącznie w analizowanym okresie sięgnęły 50 mln zł.

Nakłady na budowę i remonty dróg publicznych oraz opłaty za zajęcie pasa drogowego (wyliczone na podstawie ankiety) wyniosły w całym okresie ponad 124 mln zł. Z kolei wydatki deweloperów na budowę samej tylko sieci C.O. (dane z ankiety oraz z MPEC) to w okresie 2013-2018 łącznie ponad 8 mln zł.

Dofinansowanie budowy publicznej sieci wodociągowo-kanalizacyjnej kosztowało deweloperów (ankieta) łącznie (2013-2018) powyżej 30 mln zł. 47% kosztów budowy tej sieci doprowadzanej do inwestycji deweloperskich finansowali deweloperzy. W 80% przypadków zwrot środków przy sprzedaży sieci na rzecz MPWiK był niższy od poniesionych kosztów budowy

Jak zaznaczył Jarosław Strzeszyński, rzadko analizowanym aspektem działalności deweloperskiej jest jej wpływ na rozwój przestrzenny miasta. Skoro w strukturze przychodów budżetu Gminy największy udział ma podatek dochodowy od osób fizycznych, a 26% zasobu mieszkaniowego Gminy to mieszkania zbudowane przez deweloperów, to można szacować, że ok. ¼ wszystkich podatników podatku dochodowego została do Krakowa ściągnięta lub w Krakowie zatrzymana właśnie przez deweloperów. Trudno więc powiedzieć, jak wyglądałaby dystrybucja podatku dochodowego (Kraków czy podmiejskie gminy) bez zrealizowanych w Krakowie inwestycji.

Podsumowując dyskusję wywołaną prezentacją raportu Prezes SBDiM, Marek Bolek, zwrócił uwagę na fakt, iż obiegowa opinia o deweloperach jednak nie jest do końca prawdziwa, a ich wpływ na rozwój Krakowa - znaczący. Podkreślono także, że to nie deweloperzy mają władztwo planistyczne – leży ono w rękach Miasta. Wśród wyzwań stojących przed środowiskiem deweloperskim wymieniono zaś m.in. wypracowanie zasad współpracy pomiędzy inwestorami i gminami, działania na rzez usprawnienia procedur administracyjnych w Krakowie, czy dostosowanie się do zmian legislacyjnych w polskim prawie.

B.D.