Przyszłość rynku mieszkaniowego w Krakowie

Odwiedzający Giełdę mogli także zapoznać się z ofertami kredytów hipotecznych i propozycjami firm zajmujących się wykańczaniem wnętrz. Jak podaje organizator, podczas dwóch dni (4 i 5 września) Krakowską Giełdę Domów i Mieszkań  odwiedziło blisko 1400 osób.

W sobotę, w trakcie giełdowej konferencji, wręczono doroczną nagrodę SBDiM w Konkursie na najlepszego Studenta Wydziału Architektury Politechniki Krakowskiej. W Konkursie, którego celem jest promocja wiedzy dotyczącej projektowania budownictwa mieszkaniowego, nagradzani są studenci Wydziału Architektury Politechniki Krakowskiej, uzyskujący najwyższe średnie z przedmiotów projektowych. W roku 2021 aż trzy studentki uzyskały tak samo wysokie średnie ocen. W celu wyłonienia jednej laureatki Zarząd SBDiM postanowił więc, że w tym roku zadecyduje dodatkowy parametr: średnia ocen za całokształt studiów. Tegoroczną nagrodę SBDiM dla najlepszego studenta WA PK otrzymała Julia Sierpień. W krótkiej prezentacji Laureatka przedstawiła swoje dotychczasowe prace i osiągnięcia oraz filozofię projektową. W trakcie studiów na PK Julia Sierpień brała udział w wielu konkursach, uczestniczyła także w spotkaniach studentów architektury, warsztatach i konferencjach. W ramach programu Erasmus miała okazję studiować na Wydziale Architektury i Urbanistyki Politechniki Mediolańskiej, zyskując nowe doświadczenia. Stara się ciągle pogłębiać swoją wiedzę i doświadczenie, a w pracy poszukuje rozwiązań nowatorskich i zrównoważonych. Jest miłośniczką roślin i stara się wykorzystywać je często w swoich projektach, jej pasją jest także modelowanie i tworzenie bardzo realistycznych wizualizacji.

Konferencja była także miejscem prezentacji oferty KONE - globalnej firmy zajmującej się dostawą, montażem i modernizacją dźwigów osobowych -i schodów ruchomych. Firma KONE powstała w początkach XX wieku w Finlandii i jest notowana na fińskiej giełdzie papierów wartościowych. W Polsce działa od 1993 roku, posiada centralę w Warszawie oraz kilka oddziałów, w tym oddział w Krakowie. W prezentacji zatytułowanej "Inteligentne urządzenia i usługi KONE" przedstawiono nowe, innowacyjne rozwiązania z oferty firmy.

Prezes Zarządu SBDiM, Piotr Legerski, poinformował także podczas konferencji, że Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań zostało docenione przez krakowski oddział Narodowego Banku Polskiego, czego wyrazem jest przyznanie SBDiM nagrody „Grossi Cracovienses” w kategorii „Stowarzyszenia Gospodarcze”. Uroczysta gala przyznania nagród odbyła się 3 września br. w Krakowskim Salonie Ekonomicznym NBP.

W drugiej części giełdowej konferencji odbyła się debata pod hasłem “Przyszłość rynku mieszkaniowego w Krakowie”. Uczestniczyli w niej:  Piotr Krochmal – Prezes Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, Piotr Legerski – Prezes Zarządu SBDiM, Konrad Mitręga – Prezes PrivateBrokers, Adrian Potoczek – Wiceprezes Zarządu PZFD O. Kraków oraz Grzegorz Stawowy – Przewodniczący Komisji Planowania Przestrzennego Rady Miasta Krakowa. Dyskusję poprowadził Jarosław Knap – Sekretarz Zarządu SBDiM.

Piotr Krochmal zaprezentował aktualną sytuację mieszkaniową w Krakowie. Na terenie miasta odnotowuje się ciągły wzrost ceny gruntów - w ciągu 6 lat od roku 2014 ceny gruntów za m2 pod budownictwo wielorodzinne w Krowodrzy i Podgórzu praktycznie podwoiły się. Choć w roku 2020, który był pierwszym rokiem pandemii, odnotowano ok. 10-procentowy spadek liczby transakcji sprzedaży mieszkań, w wartości obrotu nie odnotowano zauważalnej różnicy, co było wynikiem wzrostu cen. Od 2016 roku na terenie miasta odnotowuje się spadek liczby oferowanych inwestycji (obecnie na rynku jest ich ok. 100) oraz nowych mieszkań, czego pochodną jest wzrost cen. Właśnie od 2016 roku obserwować można rosnące ceny mieszkań. Obecna liczba mieszkań na rynku nie jest wystarczająca, notuje się więc przewagę popytu nad podażą. Jednocześnie rosną średnie ceny metra kwadratowego, które sięgają już 11 tys. zł. Średnia cena w inwestycjach nowo wprowadzanych na rynek w ostatnim kwartale była nawet wyższa. Na rynku wtórnym jest więcej sprzedających, dlatego ceny zmieniają się tam wolniej. Po krótkim uspokojeniu na  początku pandemii, na tym rynku obserwuje się także wzrosty podążające za rynkiem pierwotnym.

Czy jest jeszcze margines dla wzrostów cen? Ceny mieszkań rosną nie tylko w Polsce, ale także w innych krajach Unii Europejskiej. W ostatnim dziesięcioleciu Polska wcale nie należała do liderów tej statystyki, i to pomimo że nadal znajdujemy się w końcówce stawki, jeżeli chodzi o liczbę mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców, więc potrzeby mieszkaniowe są u nas większe.  

W prognozie GUS obejmującej okres do 2041 roku Kraków jest miastem z rosnącą liczbą mieszkańców. Stolica Małopolski to miasto regionalne, dlatego będzie ściągać nowych mieszkańców, a tendencje ogólnoświatowe wskazują, że miasta zamieszkiwać będzie coraz większy odsetek populacji. Przy obecnie realizowanej liczbie inwestycji prawdopodobnie nie ma możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wszystkich osób, które chcą się do Krakowa przeprowadzić, co ma także wpływ na wzrosty cen.

Piotr Legerski, Prezes Zarządu SBDiM, zwrócił uwagę na fakt, iż liczba transakcji gruntami pod budownictwo wielorodzinne w naszym mieście jest zbliżona do liczby realizowanych inwestycji, co oznacza, że grozi nam stagnacja podaży na obecnym poziomie. Ważną kwestią jest to, w jakim czasie po transakcji zakupu gruntu na rynek trafiają mieszkania. W niektórych miastach taki cykl trwa od ok. 8 miesięcy do roku, w Krakowie to najczęściej okres nie krótszy niż 1,5 roku, a w procedurach związanych z nieruchomościami zabytkowymi ten czas może się jeszcze znacznie wydłużyć. Prezes SBDiM podkreślił, że przy małej liczbie realizowanych inwestycji nawet jedna duża, czy nawet średniej wielkości inwestycja z bardzo wysoką ceną za metr kwadratowy może wpływać na poziomy średniej ceny. To, że obecnie realizowanych jest ok. 10 tys. mieszkań, a nie więcej, wynika też z przeciągających się procedur i postępowań odwoławczych, co wydłuża przygotowanie inwestycji.  

Zdaniem Piotra Legerskiego, dopóki rentowność najmu nie spadnie poniżej poziomu inflacji, mieszkania będą kupowane w celach inwestycyjnych. Obecnie podstawowym produktem sprzedażowym są mieszkania o metrażu ok. 37-42 m2 (to popularne metraże na rynku najmu). Na cenę mieszkań wpływ mają takie czynniki, jak koszty realizacji, marketing, koszty obsługi bankowej oraz dostępność terenów.

Liczba mieszkańców Krakowa rośnie za sprawą napływu osób z innych miejscowości i ościennych województw. Duży potencjał intelektualny wyższych uczelni ściąga inwestorów tworzących nowe miejsca pracy, mieszkań potrzebują też pracownicy nowoczesnych biurowców. Jeżeli brakować będzie mieszkań na wynajem, nie będzie także rozwoju firm w Krakowie, zwłaszcza że dynamicznie rozwijają się inne ośrodki, takie jak aglomeracja śląska czy Rzeszów.

Prowadzący dyskusję Jarosław Knap zwrócił uwagę, że szanse na zwiększenie podaży mieszkań, która jest jednym z czynników wpływających na ceny, są możliwe do zdiagnozowania. Czy więc  powinno  się zmienić założenia planistyczne, tak by grunty mogły być lepiej zagospodarowane?

Odpowiadając na to pytanie Adrian Potoczek, Wiceprezes Zarządu PZFD O. Kraków, podkreślił, że rozwiązaniem sprzyjającym zaspokojeniu rosnących potrzeb mieszkaniowych jest modyfikacja intensywności zabudowy w planach zagospodarowania terenu. Kraków się rozrasta, będzie przybywało mieszkańców, głównie za sprawą osób przyjeżdżających do Krakowa na studia i do pracy. Teza głosząca, że im mniejsza intensywność zabudowy, tym mniej betonu, nie jest prawdziwa. Rosną bowiem potrzeby mieszkaniowe, a w związku z tym trzeba będzie uwalniać coraz więcej terenów pod budowę mieszkań. Rozwiązaniem może być taka modyfikacja planów, która dopuszcza realizację wyższych budynków, które zajmują mniej powierzchni, co z kolei pozwala na pokrycie większą ilością zieleni pozostałej części działki. Budowanie osiedli z budynkami trzy-, czteropiętrowymi wcale nie oznacza mniejszej ilości betonu. Zwiększana powinna być intensywność zabudowy, przy jednoczesnym wzroście liczby nasadzeń drzew, które produkują tlen.

W trakcie dyskusji padały przykłady rozwiązań z zakresu planowania zabudowy z Berlina i Katowic.

Przewodniczący Komisji Planowania Przestrzennego Rady Miasta Krakowa, Grzegorz Stawowy, przestawił z kolei miejskie szacunki dotyczące rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Prelegent podkreślił też, że tzw. wuzetek jest coraz mniej, bo miasto w ok. 70% pokryte jest miejscowymi planami zabudowy.

W okresie do 2050 roku miasto nie będzie się kurczyć, będzie się natomiast zmieniać. Część dzielnic, na przykład Stare Miasto, tracić będzie stałych mieszkańców, a część zyskiwać - zwłaszcza takie obszary jak Prądnik Biały, Czyżyny, czy Kliny. Stare Miasto - z uwagi na wzrost cen - stanie się głównie strefą miasta przeznaczoną dla turystów, natomiast „zwykli” mieszkańcy będą się przeprowadzać z dzielnic centralnych na obrzeża lub poza miasto, do miejscowości wokół Krakowa.

Grzegorz Stawowy zaznaczył, że przy ustalaniu przeznaczenia terenu powinno się także brać pod uwagę fakt, jak planowana zabudowa może wpłynąć na inne aspekty rozwoju miasta, takie jak na przykład liczba tworzonych miejsc pracy, czy potencjalne zyski dla miasta z tytułu podatków.

W 2020 roku, pomimo pandemii, w Krakowie odnotowano więcej narodzin niż zgonów. Jesteśmy jednym z niewielu polskich miast z dodatnim przyrostem naturalnym, a liczba ludności przyrasta także za sprawą migracji.

W toku dyskusji Przewodniczący Komisji Planowania Przestrzennego podkreślał, że na rozwój nie można patrzeć mając na uwadze jedynie partykularne interesy, ale biorąc pod uwagę miasto jako całość, strukturę. Miasto musi się rozwijać w sposób zrównoważony, a więc zaspokajać wszystkie potrzeby mieszkańców, także tych w jakiś sposób wykluczonych. Miasto musi budować budynki socjalne, trzeba prowadzić domy spokojnej starości, domy dzienne dla seniorów. Trzeba dobudowywać windy w blokach z wielkiej płyty, aby umożliwić wyjście z domu osobom, które przez lata nie opuszczają mieszkań, bo nie są w stanie zejść po schodach. Muszą również powstawać parki, w których oprócz zieleni znajdą się także alejki, ławki i toalety. Nie można też zapominać, że są w Krakowie strefy, takie jak na przykład Nowa Huta, gdzie zieleni jest dużo, ale są też obszary, np. Ruczaj, na których terenów zielonych bardzo brakuje.

Aby pogodzić interesy wszystkich grup, muszą powstawać i nowe parki, i nowe drogi, i ścieżki rowerowe, muszą powstawać także nowe budynki mieszkalne. Wszyscy płacący podatki mają swoje oczekiwania, które powinny zostać zaspokojone. Trzeba przy tym likwidować wykluczenie społeczne. Kraków wymaga wyrównania komfortu życia w poszczególnych rejonach. Skoro wiadomo, gdzie i ile powstaje nowych mieszkań na terenie miasta, można też zaplanować powiązany z rozwojem budownictwa mieszkaniowego rozwój pozostałej infrastruktury, takiej jak chociażby szkoły i domy seniora. Nie wolno zapominać o parkingach wielopoziomowych - obecny sposób parkowania pojazdów jest nieracjonalny, skoro samochody zabierają przestrzeń, która mogłaby być przeznaczona dla ludzi.

Kolejny z prelegentów, Konrad Mitręga z firmy PrivateBrokers stwierdził, że około połowy transakcji na rynku mieszkaniowym realizowanych jest za gotówkę, a duża część mieszkań nabywana nie na potrzeby własne, ale jako element inwestycji, nawet niekoniecznie związanej z wynajmem. Kupione w ten sposób mieszkania często nie są nawet remontowane, zostały bowiem kupione w celu ochrony kapitału przed inflacją. Ponieważ inflacja występuje także w krajach strefy Euro i w USA, dla wielu osób bardziej racjonalne od ucieczki w obce waluty, które również tracą na wartości, jest zakup nieruchomości - działek i mieszkań. Zdaniem Konrada Mitręgi podaż w stosunku do realnego popytu jest obecnie zrównoważona, a wzrost cen wynika między innymi z transakcji dokonywanych przez osoby, które chcą uciec przed inflacją nie mając alternatyw. Jeżeli wzrost cen ulegnie zahamowaniu, wiele takich osób zniknie z rynku nieruchomości, a sam rynek się zrównoważy – ceny nie spadną, ale nie powinny dalej rosnąć. Skutkiem zwiększonego popytu jest też wydłużenie czasu oczekiwania na przyznanie kredytu hipotecznego.

Wśród różnych pomysłów na zwiększenie podaży nowych mieszkań, jakie padały w podsumowaniu dyskusji, znalazły się m.in. rozszerzenie granic miasta poprzez przyłączanie sąsiadujących z nim terenów, zwiększenie dopuszczalnej wysokości zabudowy i zmiana przeznaczenia terenów z funkcji  usługowej na mieszkaniową.

RB