Duże aglomeracje będą przyciągać mieszkańców.

10. edycję wydarzenia, a jednocześnie – co podkreślano w trakcie Konferencji - pierwszą po ostatnich wyborach samorządowych, patronatem honorowym objęli: Wojewoda Małopolski – Krzysztof Jan Klęczar oraz Prezydent Miasta Krakowa – Aleksander Miszalski.

Po powitalnych wystąpieniach Prezesa Zarządu SBDiM - Piotra Legerskiego oraz Wiceprzewodniczącej Rady Miasta Krakowa - Iwony Hamielec, na scenie pojawił się Profesor SGH Waldemar Rogowski (SGH/Grupa BIK), który przedstawił wykład wprowadzający do konferencji.

Na wstępie prezentacji Waldemar Rogowski omówił relację portfela kredytów mieszkaniowych i konsumpcyjnych do polskiego PKB. Z przedstawionych danych wynika, że udział kredytów udzielanych w Polsce dla gospodarstw domowych w stosunku do Produktu Krajowego Brutto kształtuje się w ostatnich latach na niskim poziomie. Wśród krajów Unii Europejskiej znajdujemy się w tej statystyce pod koniec listy państw.

Obecnie największą część zadłużenia gospodarstw domowych w Polsce stanowią kredyty mieszkaniowe. Jeżeli chodzi o zapytania kredytowe, coraz częściej zapytania dotyczą dwóch lub więcej kredytobiorców, kiedy to kredyty mieszkaniowe zaciągane są przez pary lub większą niż jedna liczbę osób.

Prof. Rogowski poruszył również temat kredytów oprocentowanych okresową stałą stopą procentową, a także perspektyw zmian stóp procentowych NBP oraz potencjalnego wpływu tych zmian na akcję kredytową na rynku kredytów hipotecznych.

Zdaniem prelegenta stopy procentowe są aktualnie główną determinantą zdolności kredytowej. Kluczem do zdolności kredytowej są także dochody. Popyt instytucjonalny na mieszkania jest natomiast niezależny od dostępności kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych, może być bowiem finansowany tanim kapitałem zagranicznym.

Prof. Rogowski zwrócił też uwagę na potencjalny wpływ obecnych zmian w handlu światowym na popyt na pracę w naszym kraju oraz dynamikę wzrostu wynagrodzeń. Omówił temat procesów depopulacyjnych - spadku liczby ludności w niektórych regionach kraju - i ich wpływu na popyt mieszkaniowy w perspektywie 20-30 lat. Popyt na mieszkania kształtowany też będzie przez proces powrotu do pracy stacjonarnej i konieczność przyjazdu do pracy, np. w określoną liczbę dni w tygodniu. Będzie to wpływać na wybór lokalizacji przez potencjalnych nabywców i najemców.

Za sprawą tych procesów duże aglomeracje, w których praca będzie dostępna, przyciągać będą mieszkańców z okolicznych regionów.

Najbardziej wrażliwi na zmiany stóp procentowych są kredytobiorcy dysponujący mniejszymi dochodami i niższą zdolnością kredytową. Obniżka stóp procentowych będzie skutkować wzrostem popytu na kredyty o niższych wartościach.

Waldemar Rogowski omówił także kwestię średniego wieku kredytobiorców i wpływu aspektu usamodzielniania się młodych osób na generowanie popytu na kredyt mieszkaniowy.

Kraków ma atuty, które mogą przyciągać ambitnych obcokrajowców, chcących na stałe związać się z miastem, jako miejscem do życia i rozwoju zawodowego. W tym kontekście znaczenie ma zbudowanie odpowiedniej reputacji i wizji miasta, która przyciągnie obcokrajowców z wysokimi kompetencjami i dochodami.

Kolejnym prelegentem pierwszej części Konferencji był Kazimierz Kirejczyk z firmy JLL Polska, który zaprezentował dane dotyczące sytuacji na pierwotnym rynku mieszkaniowym na 6 największych rynkach w kraju (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź). Obejmowały one w ujęciu kwartalnym ofertę, poziom sprzedaży i nowe mieszkania wprowadzane na rynek. Z analizy wynika, że mniej więcej od czterech kwartałów sprzedaż utrzymuje się na stałym poziomie, a od ponad 5 kwartałów liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przewyższa bieżącą sprzedaż. Na analizowanych, największych rynkach mamy obecnie do czynienia z rekordową ofertą mieszkań. Oferta nowych mieszkań przewyższa sprzedaż, w związku z czym na rynku dostępnych jest coraz więcej lokali mieszkalnych.

Duży rynek znajduje się w równowadze, gdy wskaźnik wyprzedaży (czas, w jakim sprzedałyby się wszystkie dostępne na rynku mieszkania bez dopływu nowej oferty) wynosi około 4-5 kwartałów. Obecnie na granicy tej równowagi znajduję się tylko Warszawa i Trójmiasto. Przewaga oferty nad sprzedażą sprawia, że ceny nie rosną. W Krakowie obserwujemy przejście z bardzo niskiej oferty w III kwartale 2023 roku do obecnej, wysokiej oferty. Kazimierz Kirejczyk zwrócił uwagę, że na osłabienie sprzedaży, oprócz wysokich stóp i niskiej zdolności kredytowej, wpływa brak popytu inwestycyjnego. Sytuacja taka dotyczy rynków, które napędzane były popytem zakupowym mieszkań pod wynajem.

Obecnie nie funkcjonuje też żaden program wspierający sprzedaż, choć, jak podkreślił prelegent, w Krakowie programy takie miały stosunkowo niewielki wpływ na rynek.

W panelu dyskusyjnym, który zakończył pierwszą część Konferencji, udział wzięli: Mariusz Bryksy (Bryksy / SBDiM), dr Jacek Furga (AMRON), Kazimierz Kirejczyk (JLL Polska), prof. Waldemar Rogowski (SGH / Grupa BIK) oraz Iwona Załuska (Upper Finance). Dyskusję poprowadził redaktor Jacek Bańka.

Mariusz Bryksy zwrócił uwagę na fakt, że słabsza sprzedaż mieszkań zdarzała się już na rynku w minionych latach, ale dobrze funkcjonujące firmy deweloperskie potrafiły przejść przez taki czas. Do ewentualnych obniżek cen mogą skłaniać się większe firmy, które wprowadziły na rynek dużo mieszkań, mają wymagania korporacyjne i muszą realizować plany sprzedażowe. Upustów mogą udzielać także firmy, które z jakiegoś powodu nie oferują dobrego produktu.

Według Iwony Załuskiej banki stanęły na wysokości zadania, dostosowując ofertę do potrzeb firm deweloperskich. Uczestniczka dyskusji podkreśliła, że od lat nie było tak dobrych ofert na kredytowanie inwestycji mieszkaniowych, natomiast oferty mogą się różnić w zależności od bankowej oceny firmy. Przedstawicielka Upper Finance zwróciła też uwagę na fakt, że banki otworzyły się na finansowanie projektów biurowych. Poruszyła także temat możliwości finansowania inwestycji w oparciu o obligacje.

Dr Jacek Furga uważa, że marża na kredytach detalicznych jest stabilna, a stabilizacja i spadek wskaźnika WIBOR przekłada się na zainteresowanie kredytami. Przedstawiciel AMRON zwrócił uwagę na fakt, iż ponad połowa kredytów udzielonych w I kwartale 2024 roku była jeszcze wynikiem programu Bezpieczny Kredyt 2%. Na tym tle wyniki z początku tego roku wyglądają dobrze. Jacek Furga zakłada też, że popyt na mieszkania ze strony indywidualnych klientów będzie rosnąć, a nabywcy zaczynają antycypować zapowiedzi dalszych obniżek stóp procentowych.

Kazimierz Kirejczyk odniósł się do propozycji rządowych planów wspierania zakupu mieszkań, omawiając potencjalne skutki ich realizacji dla rynku, choć - jak stwierdził - trudno powiedzieć, w jakiej formie program ten będzie realizowany.

W toku dyskusji prof. Waldemar Rogowski podkreślił, że ceny wynikają z gry popytu i podaży, na które wpływają programy takie jak Bezpieczny Kredyt 2%. Nawet zapowiedzi programu skutkują przesunięciem czasowym popytu i podaży. Zwrócił także uwagę na mechanizm, z którego wynika nierównowaga popytu i podaży w czasie. Poruszył także m.in. kwestie związane z popytem instytucjonalnym i jego potencjalnym wpływem na obraz rynku oraz podatkiem od wartości nieruchomości. Prof. Rogowski odniósł się także do zainteresowania inwestowaniem przez Polaków w nieruchomości za granicą, szczególnie w krajach takich jak Hiszpania, Portugalia czy Włochy.

Mariusz Bryksy zauważył, że rynek najmu instytucjonalnego jest obecnie w naszym kraju stosunkowo niewielki, a na jego perspektywy wpływać będzie mentalność społeczeństwa, które bardziej skłania się do posiadania niż wynajmowania. Popyt ze strony instytucji inwestujących w nieruchomości może się z pewnością pojawić, zwłaszcza w czasie, gdy mieszkania sprzedają się gorzej i można liczyć na okazyjne oferty, ale nie zastąpi on popytu ze strony osób kupujących nieruchomości na własność. Programem wspierającym mieszkalnictwo, który zdaniem Mariusza Bryksego sprawdził się we wcześniejszych latach, był program Towarzystw Budownictwa Społecznego.

W końcowej części tego panelu dyskusja koncentrowała się na zagadnieniach związanych z finansowaniem inwestycji mieszkaniowych, możliwościami kredytowymi sektora bankowego i perspektywami rozwoju rynku. Rozmowa dotyczyła także atutów, jakie posiada Kraków, możliwości przyciągania nowych mieszkańców do stolicy Małopolski oraz problemów lokalnego rynku mieszkaniowego.

R.B.