Rynek Gruntów i Land Development w Krakowie

1. OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA RYNKU GRUNTÓW W KRAKOWIE

W Krakowie rok 2008 po mocnym wzroście cen z lat 2006 i 2007 roku przyniósł stagnację - istotny spadek ilości transakcji i wartości obrotu. W roku 2007 wartość wynikająca ze zrealizowanych transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych wyniosła około 2,5 mld zł przy wolumenie obrotu na poziomie około 1800 transakcji. W roku 2008 zanotowano około 45-procentowy spadek ilości transakcji i ponad 60-procentowy spadek obrotów. To, co było charakterystyczne w latach 2006 i 2007, a więc nie należące do rzadkości transakcje opiewające na kilkadziesiąt i kilkaset milionów złotych, odeszło w zapomnienie. Zanotowano jedynie nieco ponad 10 transakcji sprzedaży gruntów o wartości ponad 10 mln zł. Przejawem przesilenia rynku w 2008 roku jest również ilość transakcji gruntami o dużych powierzchniach – zanotowano jedynie 12 transakcji gruntami o powierzchni co najmniej 2 ha. Wyjątek stanowi transakcja sprzedaży gruntu w Olszanicy o powierzchni prawie 23 ha za 126 mln zł.

W latach 2006 i 2007 istotne znaczenie miały również transakcje wielkopowierzchniowymi terenami z zabudowaniami przeznaczonymi do rozbiórki, traktujące nieruchomości jako tereny inwestycyjne. Takich transakcji praktycznie nie było w 2008 r.

Od końca roku 2003 do trzeciego kwartału roku 2007 na rynku gruntów dominował trend wzrostowy cen. Średnia cena za 1 m2 gruntu według notowań z roku 2007 roku była prawie o 200% wyższa niż średnia cena z końca roku 2003. Rok 2008 przyniósł pierwszy spadek średniej ceny o około 10% w stosunku do roku poprzedniego.

W roku 2008 drastycznie obniżył się areał sprzedanej powierzchni, o około 60%, z ponad 600 ha do 226 ha. Po skokowym wzroście ilości transakcji i obrotów na rynku gruntów w roku 2006 i 2007 (ponad 600 ha) w porównaniu do lat wcześniejszych, rok 2008 przyniósł powrót sprzedanego areału do poziomu z lat 2005, 2006.

Zdecydowanie największy udział ilościowy w obrocie gruntami, podobnie jak w 2007 roku, mają działki pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. W 2008 roku stanowiły one wciąż około 60% wszystkich transakcji gruntami budowlanymi.

Biorąc jednak pod uwagę wartość transakcji w segmencie nieruchomości gruntowych, to w porównaniu z rokiem 2007, gdzie zdecydowanie największy udział miały działki pod budownictwo mieszkaniowe wysokiej intensywności zabudowy (około 60%), w roku 2008 udział ten zmalał do 38%. Wzrósł natomiast wartościowy udział gruntów pod zabudowę jednorodzinną, również do 38%. Porównywalny do roku 2007 był  udział gruntów o przeznaczeniu komercyjnym i przemysłowo-logistycznym - około 20% obrotu. Pozostały 4-procentowy udział w obrotach na rynku nieruchomości gruntowych przypadł na działki o nieuregulowanym stanie planistycznym bądź przeznaczone pod zieleń. W większości są to transakcje spekulacyjne, których coraz większą ilość obserwowaliśmy na rynku. Nabywcy najczęściej liczą na uchwalenie planów zagospodarowania przestrzennego lub rozwój zabudowy w okolicy, który umożliwi uzyskanie decyzji WZ, przy czym należy tu liczyć się z kilkuletnią perspektywą oczekiwania na takie zmiany. Łącznie transakcje te dotyczyły prawie 52 ha gruntów za łączną kwotę ponad 35 mln zł. Średnia cena wyniosła 80 zł/m2.

Porównując tą cenę z cenami średnimi gruntów pod budownictwo jednorodzinne, wielorodzinne, czy pod przemysł i komercję, widać wyraźnie, że w zamian za kilkuletnie zamrożenie kapitału nabywcy liczą na zyski kilkakrotnie przekraczające wartość początkowej inwestycji.

[page]
2. CENY DZIAŁEK O RÓŻNYM PRZEZNACZENIU W KRAKOWIE

Po szczycie cenowym na rynku gruntów w połowie 2007 r., rynek w 2008 r. przyniósł gwałtowne osłabienie  koniunktury. Drugą połowę roku, a zwłaszcza okres od września do grudnia, należy uznać za stan hibernacji rynku. Na skutek kulminacji kryzysu finansowego na świecie uczestnicy rynku wstrzymali się z popytem. Rynek kredytowy stał się restrykcyjny. Firmy, zarówno krajowe jak i zagraniczne, które nabywały grunty w latach 2006 i 2007 posiłkując się kredytem bankowym, zaczęły popadać w tarapaty finansowe.
Efektem takiego stanu rzeczy był gwałtowny spadek ilości i wartości obrotu w segmencie gruntów pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, w którym to segmencie w 2006 i 2007 r. ulokowano najwięcej pieniędzy.

Statystyka cen średnich w segmencie gruntów pod zabudowę wielorodzinną zasadniczo odzwierciedla pogorszenie koniunktury. Ceny średnie istotnie spadły w Krowodrzy i Podgórzu. Nieznacznie wzrosły ceny średnie w Śródmieściu i Nowej Hucie.

W Śródmieściu i Nowej Hucie wzrost jest sztuczny, spowodowany przez duży spadek ilości transakcji (do około 15 transakcji w Śródmieściu i poniżej 10 transakcji w Nowej Hucie) i w przypadku Śródmieścia znaczny wpływ kilku pojedynczych transakcji działkami plombowymi na Kazimierzu i w sąsiedztwie Plant (ul. Piłsudskiego 300 m2 z ceną prawie 25 000 zł/m2; ul. Miodowa prawie 200 m2 z ceną 16 400 zł/m2).
Kompletnie zanikły transakcje większymi działkami w popularnych dotąd lokalizacjach - na Grzegórzkach, Wieczystej i Prądniku. Średnia cen sprzedaży działek o powierzchni powyżej 1000 m2 wyniosła 2050 zł/m2.

Ilość transakcji znacząco spadła również w Krowodrzy. Najdroższe transakcje w Krowodrzy dotyczyły tradycyjnie gruntów wokół ul. Kościuszki  z cenami 4000 i 7700 zł/m2. Najwięcej transakcji miało miejsce w Podgórzu (około 70). Najdroższe transakcje obejmowały działki w Dębnikach przy ul. Barskiej (6600 zł/m2) oraz przy ul. Mieszczańskiej (5700 zł/m2).

Negatywnej tendencji oparły się natomiast ceny działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i o niskiej intensywności. W atrakcyjnej pod tym względem Krowodrzy przeciętna cena w 2008 r. nieznacznie spadła z poziomu 440 zł/m2 do 420 zł/m2. Niezmiennie najwyższe ceny za działkę pod budownictwo niskiej intensywności trzeba zapłacić na Woli Justowskiej. Realny przedział to 600-1300 zł za 1 m2 z najwyższą ceną 1600 zł/m2 przy Alei Kasztanowej. Ilościowo najwięcej transakcji przypada na Wolę Justowską oraz Bronowice Wielkie i Małe.

W największym obszarowo Podgórzu, na który przypada prawie 60% transakcji gruntów w Krakowie, średnia cena nieznacznie wzrosła do 270 zł/m2. Najwięcej transakcji przypada na rozległe, niezagospodarowane tereny w Skotnikach, Tyńcu, Opatkowicach i Sidzinie oraz Swoszowicach. Najatrakcyjniejsze i najdroższe pozostają Dębniki i Zakrzówek z cenami 500-1000 zł/m2.

Najwięcej wzrosła cena średnia na obszarze Nowej Huty, o około 25%, dzięki relatywnie dużej ilości transakcji w Grębałowie, Krzesławicach i Łęgu. Wśród transakcji z tych obszarów wyróżniały się Krzesławice z cenami w przedziale 150-300 zł/m2.

Poziom cen działek komercyjnych (UC) kształtował się w 2007 roku na średnim poziomie około 600 zł/m2, z najwyższymi cenami dochodzącymi do 1000 zł/m2. W 2008 roku wzrosła średnia cena do poziomu          900zł/m2 przy porównywalnej ilości transakcji w tym segmencie rynku. Mało interesujących transakcji zanotowano w Krowodrzy i relatywnie niska cenę średnią na poziomie 500 zł/m2. Dobrze prezentowało się Podgórze ze średnią ceną około 950 zł/m2. Na początku roku zauważalny był popyt na działki pod zabudowę hotelową i biurową, który w drugiej połowie roku praktycznie zniknął.

W Śródmieściu i Nowej Hucie transakcji było niewiele, ale za to znaczące. Z najciekawszych warto wymienić sprzedaż terenu pod inwestycję biurową przy Alei 29 Listopada o powierzchni 2,4 ha za cenę prawie 1400 zł/m2. W Podgórzu sprzedaż 1 ha przy ul. Kapelanka za 2450zł/m2 oraz przedwstępną umowę sprzedaży terenów firmy Armatura przy ul. Zakopiańskiej o powierzchni prawie 10 ha na rzecz spółki Makro Cash & Carry za cenę około 1000 zł/m2.

W odniesieniu do działek przemysłowych (PS), które w zasadzie występują w Podgórzu i Nowej Hucie, poziom cenowy w głównych obszarach przemysłowych tych dzielnic kształtował się w  Podgórzu w 2008 roku na poziomie 100 -350 zł/m2 , a w Nowej Hucie pomiędzy 100-350 zł/m2.
W roku 2008 zniknęły w zasadzie transakcje dotyczące procesu rewitalizacji obszarów przemysłowych, znajdujących się w pobliżu centrum miasta. Nadmiar nowych, niesprzedanych mieszkań oraz duże zasoby banków ziemi firm deweloperskich skutkował brakiem trwałego popytu na działki pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną w pobliżu centrum miasta i innych atrakcyjnych, droższych lokalizacjach. W czasach kryzysowych, przy ograniczonej dostępności kredytu, lepsze perspektywy mają tylko tanie mieszkania, a takie buduje się na tańszych gruntach.
Ogólnie rynek gruntów w Krakowie w roku 2008 wyróżniał się niespotykanym wcześniej spadkiem ilości i wartości transakcji. Zniknęły duże transakcje, zniknął realny popyt. Rynek w drugiej połowie roku praktycznie zamarł, czekając na rozwój wypadków światowego kryzysu finansowego, który od jesieni dotarł również do Polski.

Od jesieni 2008 roku podaż systematycznie narasta. Na rynku pojawia się coraz więcej ofert sprzedaży, zwłaszcza terenów pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i komercyjną biurową. Podaż generowana jest przez firmy i osoby, które potworzyły zbyt duże banki ziemi lub przygotowywały inwestycje czysto spekulacyjnie posiłkując się mocno kredytem. W dobie rosnących stóp kapitalizacji, zaostrzenia polityki banków z jednoczesnym ograniczaniem akcji kredytowej, najistotniejsza nie jest cena sprzedaży, ale realny popyt i możliwość zawarcia transakcji. Można stwierdzić, iż w tym segmencie rynku pół Krakowa jest do kupienia. W takim odniesieniu na przykład poziom realnego popytu określony przez jedną z działających na rynku firm został przyjęty na niskim poziomie tj. 300-400 zł/m2 realnego PUM (powierzchni użytkowej mieszkań), potwierdzonej decyzją WZ (warunki zabudowy) lub pozwoleniem na budowę.

[page]
3. PERSPEKTYWY RYNKU GRUNTÓW W KRAKOWIE

Rynek gruntów w Krakowie będzie kształtowany w najbliższej przyszłości w segmentach zabudowy wielorodzinnej i komercyjno-przemysłowej przez czynniki i sytuację makroekonomiczną. Rynek działek pod zabudowę jednorodzinną będzie mniej narażony na negatywne skutki sytuacji gospodarczej.
Rynek gruntów pod zabudowę wielorodzinną jest mocno sprzężony z rynkiem mieszkaniowym. Spadek sprzedaży i brak realnego popytu na mieszkania wstrzymuje dalsze inwestycje mieszkaniowe, a więc ogranicza popyt na grunty, co przy dużych zasobach gruntów u deweloperów i firm stwarza dodatkową barierę popytową.

Zatem ten segment rynku będzie uzależniony od sytuacji na rynku mieszkaniowym. Wzrostowy rynek mieszkaniowy oparty był mocno w okresie ostatnich dwóch lat o rynek kredytowy. Ten z kolei przeżywa swój kryzys, co potwierdzają aktualne dane. W I kwartale 2009 r. wynik finansowy sektora bankowego był o 47% niższy od I kwartału roku 2008. Wzrosły odpisy na złe kredyty.

Banki cierpią na niedobór środków pieniężnych, co znajduje odzwierciedlenie w dostępności kredytu.
W I kwartale 2009 roku ilość udzielanych kredytów hipotecznych spadła w porównaniu z I kwartałem 2008 r. o 40,3% oraz 33,6% w porównaniu z IV kwartałem 2008 r. i wartościowo wyniosła 7 mld zł.

W odniesieniu do gruntów komercyjno-przemysłowych, oprócz rynku kredytowego są one związane jeszcze bardziej z cyklem gospodarczym i koniunkturą w gospodarce. Firmy rozbudowują swoje zaplecze, gdy rynek zapewnia im zbyt na towary lub usługi, które wytwarzają i wtedy, gdy mają dostęp do finansowania kredytowego. W obliczu trudności ze zbytem produkcji, spadków zysków firm i ograniczenia dostępu do kredytu jaki obecnie obserwujemy, firmy nie tylko wstrzymują się z zakupami gruntów pod nowe inwestycje, ale ewentualnie będą zmuszone do sprzedaży gruntów posiadanych.
W pierwszym kwartale 2009 r. kompletnie spadło zainteresowanie gruntami pod biurowce, wyciszył się popyt  na grunty pod hotele.

Przeciwwagę dla niekorzystnych tendencji rynkowych i makroekonomicznych stanowią firmy i fundusze, które zdołały sprzedać swoje inwestycje przed rozpoczęciem kryzysu i aktualnie dysponują wolnymi środkami pieniężnymi. Takie podmioty dyktować jednak będą poziom cenowy, przy jakim będą w stanie zaangażować kapitał.

Ocena perspektyw lokalnego, krakowskiego rynku gruntów powinna być kształtowana w kontekście rozwoju tendencji makroekonomicznych, a w szczególności kondycji sektora bankowego.