Porównawcza Analiza Wskaźnikowa Krajowego Rynku Mieszkaniowego

reklama

Rynek nieruchomości mieszkalnych w Polsce w latach 2006 i 2007 znajdował się w fazie gwałtownego rozwoju. Już od trzeciego kwartału 2007 roku widoczne zaczęły być oznaki stagnacji. Ta faza trwała jeszcze w początku 2008 roku. W drugiej połowie 2008 roku można było już zacząć mówić o kryzysie.

Warto zwrócić uwagę, że obecnie trwający kryzys nie jest w Polsce kryzysem rynku nieruchomości, ale kryzysem sektora finansowego, którego skutki przenoszą się na rynek nieruchomości, w tym w znaczący sposób, na rynek mieszkań.

1. Zasoby mieszkaniowe w Polsce na tle krajów europejskich.

Polski rynek mieszkaniowy, w odróżnieniu od większości krajów europejskich, jest rynkiem znaczącego niedoboru. Zgodnie z danymi przedstawionymi w raporcie UN Economic Comission for Europe z 2006 r., ilość mieszkań w Polsce w przeliczeniu na 1000 mieszkańców była w roku 2002 najniższa spośród krajów europejskich i o niemal 40% niższa od europejskiej średniej. Poniżej przedstawiono zestawienie opracowane na podstawie „Bulletin of Housing Statistics for Europe and North America 2006” UN Economic Commission for Europe.

Według najnowszych danych GUS zasoby mieszkaniowe w Polsce to około 12 994 tys. mieszkań (ok. 340 mieszkań / 1000 osób) o łącznej powierzchni użytkowej 907 226 tys. m2 , w tym ok. 67% mieszkań w miastach i 33% na wsi. Powierzchnia użytkowa mieszkań przypadająca na jedną osobę wynosi 23,21 m2 w miastach i 24,74 m2 na wsi. Poniżej przedstawione zostały dane dotyczące zasobów mieszkaniowych w największych polskich miastach.

 

Wskaźnik powierzchni użytkowej mieszkań przypadającej na 1 osobę jest na tle miast europejskich dość niski, choć na tle miast z regionu Europy Środkowo-Wschodniej prezentuje się dość korzystnie. Na wykresie poniżej przedstawione zostały wskaźniki dla Krakowa i wybranych miast europejskich.

Analizując wskaźniki zasobów mieszkaniowych w Polsce, można stwierdzić, że dorównanie do średniego poziomu europejskiego wymaga powiększenia istniejącego zasobu o ok. 26-33%, co oznacza konieczność budowy 3,3 – 4,3 mln mieszkań. W samym tylko Krakowie wyrównanie wskaźnika powierzchni użytkowej mieszkań przypadającej na 1 osobę do średniej dla miast europejskich wymagałoby budowy ponad 5,5 mln m2 powierzchni użytkowej, co przy przeciętnej powierzchni w mieszkaniach oddanych do użytkowania w 2008 roku w największych polskich miastach, wynoszącej ok. 79 m2, oznacza budowę ok. 70 tys. mieszkań.

Biorąc pod uwagę ogromną skalę zapotrzebowania, rozwój jaki przeżywał w ostatnich latach rynek nieruchomości w Polsce był całkowicie uzasadniony, a ilość budowanych mieszkań wciąż nie jest wystarczająca. Nawet biorąc pod uwagę ilość mieszkań w budowie (na koniec grudnia 2008 roku w budowie było 687,4 tys. mieszkań, o 1,4% więcej niż na koniec grudnia 2007 r.), podaż nowych mieszkań będzie niższa od zapotrzebowań. W ostatnich miesiącach widać jednak wyraźnie, że brak jest finansowego wsparcia popytu. Na chwilę obecną to już nie wysokie ceny mieszkań, ale brak możliwości uzyskania kredytu i obawa przed utratą zatrudnienia w związku z kryzysem gospodarczym powstrzymują sprzedaż mieszkań. W efekcie wzrasta popularność programu „Rodzina na swoim”, który pomimo tego, że jest niezbyt trafny w swoich założeniach, a ponadto ze względu na politykę banków stanowi w sumie dość drogą ofertę kredytową, to jest jedną z niewielu możliwości pozyskania kredytów faktycznie dostępnych dla nabywców. W ostatnich miesiącach znaczna część zakupów mieszkań finansowana była ze środków własnych oraz z kredytów z dopłatami z tego programu. [page]

2. Rozwój rynku mieszkaniowego w Polsce w porównaniu z wybranymi krajami Europy.

W latach 2000 – 2008 w Polsce co roku oddawanych było do użytkowania od 87 do 165 tys. mieszkań. Oznacza to roczny przyrost ilości mieszkań o ok. 2,3 do 4,3 mieszkań na 1000 osób. Szczegółowe dane na podstawie informacji opracowywanych przez GUS przedstawione zostały poniżej.

Największa w ostatnich dwudziestu latach ilość mieszkań oddanych do użytkowania (165,2 tys. mieszkań) zanotowana została w ubiegłym roku. W zasadzie od 2000 roku obserwujemy nieustannie tendencję wzrostową, za wyjątkiem wyniku z 2003 roku, który jest jednak niemiarodajny – w roku tym, ze względu na zmiany w przepisach budowlanych, inwestorzy formalnie zgłosili zakończenie wielu budów, faktycznie zakończonych w latach wcześniejszych. Ilość mieszkań oddanych do użytkowania w pierwszym kwartale tego roku (41,8 tys.) jest rekordowo wysoka – o ponad 18% wyższa od wyniku pierwszego kwartału ubiegłego roku, jak dotąd najlepszego w historii. Można się więc spodziewać, że w tym roku oddanych do użytkowania zostanie ponad 200 tys. mieszkań.

Te wyniki nie powinny dziwić, ponieważ są efektem dużej ilości inwestycji rozpoczętych w szczycie koniunktury (to jest w latach 2006 – 2007). Pogorszenie widoczne jest jednak w ilości mieszkań, których budowę rozpoczęto. Wynik z pierwszego kwartału bieżącego roku (23,5 tys. mieszkań) jest niższy od ilości mieszkań rozpoczętych w pierwszych kwartałach lat 2008 i 2007 odpowiednio o 38% i 25%. Jednak już w kwietniu zgłoszono rozpoczęcie budowy ponad 15 tys. mieszkań, a więc ok. 2/3 ilości mieszkań rozpoczętych w całym pierwszym kwartale.

Niewielkie pogorszenie można było także zaobserwować w ilości mieszkań, na które wydano pozwolenia na budowę (w pierwszym kwartale bieżącego roku 43,6 tys.) Tutaj wynik jest gorszy niż w pierwszym kwartale ubiegłego roku (47,7 tys.), ale nieznacznie lepszy niż w pierwszym kwartale 2007 roku (43,0 tys.)

Skutki kryzysu odbiły się więc na rynku mieszkaniowym w mniejszym stopniu niż można się było spodziewać – spadek ilości nowych inwestycji jest widoczny, ale nie drastyczny. Można jednak zauważyć zmianę w strukturze podmiotów rozpoczynających budowy i uzyskujących pozwolenia na budowę. W ostatnich latach obniżał się udział inwestorów indywidualnych, a wzrastał udział inwestorów budujących mieszkania na sprzedaż i wynajem. Już w 2008 roku tendencja ta uległa odwróceniu, a pierwszy kwartał bieżącego roku wskazuje na jeszcze większy udział inwestorów indywidualnych. Ci ostatni nie muszą martwić się o popyt, a ponadto nie będąc związani umowami wymagającymi terminowego ukończenia budowy i w większym zakresie finansując inwestycje z własnych środków, nie obawiają się rozpoczynać inwestycji, tym bardziej, że sprzyja temu spadek cen materiałów budowlanych, cen robocizny i większa dostępność fachowej siły roboczej. Z rozpoczynania nowych inwestycji rezygnują natomiast deweloperzy, którzy nie tylko muszą zapewnić finansowanie dla swojej inwestycji, ale także brać pod uwagę możliwości uzyskania kredytu przez nabywców mieszkań.

Wyniki budownictwa mieszkaniowego w Polsce na tle państw Unii Europejskiej należą do przeciętnych – biorąc pod uwagę ilość mieszkań budowanych na 1000 osób, wyniki są na poziomie Czech i Węgier, a w ostatnich latach nieznacznie lepsze niż w Niemczech czy w Szwecji. Pozytywnym symptomem jest wzrost ilości budowanych mieszkań, ale biorąc pod uwagę skalę zapotrzebowań w porównaniu do innych krajów europejskich, ten wzrost powinien być jeszcze większy. Warto zwrócić uwagę na fakt, że w Irlandii, w której jeszcze w 2002 roku ilość mieszkań na 1000 osób była na poziomie niższym od średniej europejskiej (384,1 mieszkania na 1000 osób) w ostatnich latach oddawano do użytkowania 10-20 mieszkań na 1000 osób rocznie, co znacząco poprawiło ten wskaźnik (obecnie ok. 500 mieszkań na 1000 osób).

W Polsce, przy obecnym tempie budowy mieszkań na poziomie 4 mieszkań na 1000 osób rocznie, średnią europejską osiągniemy dopiero za ponad 20 lat!

Specyficznym na tle całej europy jest rynek mieszkaniowy w Hiszpanii. Już w roku 2001, w którym przeprowadzony został europejski census, na 1000 osób w Hiszpanii przypadało ok 510 mieszkań, w tym z łącznej liczby 20,8 mln mieszkań ponad 7 mln stanowiły mieszkania nie zamieszkane na stałe (stanowiące drugi dom, w części stanowiące własność cudzoziemców). Przy tak dużej ilości istniejących mieszkań, w Hiszpanii od 2002 roku oddawanych do użytkowania było od 12 do ponad 20 mieszkań na 1000 osób rocznie. Przy tak znaczącej nadpodaży faktycznie można mówić o kryzysie na rynku nieruchomości. Podobnie w niemal dziewięciokrotnie mniejszej niż Polska Irlandii, w której w 2006 r. oddanych zostało do użytkowania ponad 93 tys. mieszkań, Centralne Biuro Statystyczne przewiduje na ten rok zaledwie 27 tys. mieszkań, a na rok 2010 – jedynie 20 tys. Recesję na rynku mieszkaniowym przeżywają także Niemcy, gdzie od 1994 roku, kiedy to oddano do użytkowania ponad 400 tysięcy mieszkań, liczba ta nieustannie spada. Jednakże wskaźniki dotyczące nasycenia polskiego rynku mieszkań dalece odstają od wskaźników dla tych krajów.

[page]

3. Rozwój rynku mieszkaniowego w Krakowie na tle największych miast w Polsce.

Kraków jest jednym z największych polskich miast i równocześnie jednym z najważniejszych rynków nieruchomości w kraju. Biorąc pod uwagę ilość mieszkańców jest to drugie co do wielkości miasto w Polsce (wyjąwszy aglomerację śląską, na którą składa się kilka powiązanych miast) – liczba mieszkańców 756 tys. jest zbliżona do ilości mieszkańców Łodzi (753 tys.) i aglomeracji trójmiejskiej (745 tys.), a większa niż w Poznaniu czy Wrocławiu.
Zgodnie z prognozami demograficznymi GUS, w najbliższych dwudziestu latach należy spodziewać się  spadku ilości mieszkańców we wszystkich większych Polskich miastach.

W tabeli nr 1 i na rys. 2 przedstawione zostały dane dotyczące wskaźników zasobu mieszkaniowego w Krakowie i innych największych polskich miastach. Warto zwrócić uwagę, że ilość osób przypadająca na 1 mieszkanie jest w Krakowie nieznacznie niższa niż we Wrocławiu, Trójmieście i w aglomeracji śląskiej, bliska wskaźnika dla Poznania, a równocześnie wskaźnik powierzchni użytkowej na 1 osobę jest wyższy tylko od średniej dla miast aglomeracji śląskiej. Świadczy to o mniejszej niż przeciętna powierzchni mieszkań w Krakowie. Co ciekawe, dane dotyczące średniej powierzchni mieszkań oddawanych do użytkowania w największych polskich miastach z ostatnich pięciu lat potwierdzają zamiłowanie mieszkańców Krakowa do ciasnych mieszkań. Być może to przysłowiowa krakowska oszczędność w ten sposób znajduje potwierdzenie w rzeczywistości.
 

Biorąc pod uwagę ilość mieszkań oddawanych do użytkowania, Kraków od 2000 roku znajduje się w ścisłej czołówce polskich miast; ilość budowanych mieszkań jest znacząco niższa niż w Warszawie, ale zazwyczaj wyższa niż w pozostałych największych miastach. Najlepszy wynik – ok. 6,6 tys. mieszkań osiągnięty został w Krakowie w roku 2008 i w 2006. Poza Warszawą, w której ilość mieszkań oddawanych do użytku w tym okresie kształtowała się na poziomie 10,3 – 19,0 tys. / rok, żadne polskie miasto nie osiągnęło takiego rezultatu. Jedynie aglomeracja trójmiejska, z 6,4 tys. mieszkań wybudowanych w 2008 roku zbliżyła się do tego wyniku. Można więc stwierdzić, że Kraków jest drugim co do wielkości rynkiem mieszkaniowym w Polsce.

Analizując dane o ilości mieszkań oddawanych do użytkowania, warto zwrócić uwagę na fakt, że ilość mieszkań oddanych do użytkowania w Warszawie w 2008 roku (19,05 tys.) zbliżona była do średniej ilości mieszkań budowanych w ostatnich pięciu latach w kilkakrotnie większym Londynie (od 14 do 22 tys. mieszkań rocznie) i kilkakrotnie większa niż w liczącej o 1/3 mniej mieszkańców Pradze (3,2 – 6,5 tys. mieszkań rocznie). Również pod kątem ilości mieszkań oddawanych do użytkowania na 1000 mieszkańców Warszawa ze wskaźnikiem 11,16 mieszkań/1000 osób przewyższa pozostałe miasta w Polsce. Wskaźniki dla Krakowa, Wrocławia, Poznania i Trójmiasta na poziomie 6-8 mieszkań na 1000 mieszkańców są zdecydowanie wyższe od średniej dla całego kraju (4,3 mieszkań na 1000 osób w ostatnim roku). Niewielki był natomiast w ostatnim roku przyrost mieszkań w Łodzi (3,18 na 1000 osób) i w miastach aglomeracji śląskiej (1,72 na 1000 osób – wskaźnik jest zdecydowanie wyższy dla samych Katowic). Jest to wynik niższy od średniej dla całego kraju.

Od wielu lat Kraków uważany jest za rynek trudny ze względu na bariery administracyjne, szczególnie pod kątem uzyskiwania pozwoleń na budowę. Krytykowana jest także mała ilość Planów Zagospodarowania Przestrzennego. Co więcej, jako jedyne z największych polskich miast, Kraków nie zdążył opracować Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego do dnia 1 stycznia 2003 r., czego skutkiem była utrata ważności Planów Zagospodarowania Przestrzennego uchwalonych przed 1 stycznia 1995 roku już z dniem 1 stycznia 2003, a więc o rok wcześniej niż w gminach, w których do tej daty uchwalone zostały Studia. Ilość mieszkań oddawanych do użytkowania i ilość wydawanych pozwoleń na budowę wskazują jednak, że inwestorzy nauczyli się radzić sobie z tymi barierami. Warto także zauważyć, że w Krakowie, w przeciwieństwie do pozostałych większych polskich miast, ilość mieszkań dla których wydano pozwolenia na budowę w ubiegłym roku wzrosła w stosunku do roku 2007, i to o 15%. W tym samym okresie w pozostałych większych miastach zanotowano spadek w stosunku do poprzedniego roku o ok. 10-20%, a w Warszawie aż o 30%. W całej Polsce spadek ilości pozwoleń na budowę w 2008 roku w stosunku do ilości z roku 2007 wyniósł ok. 7% (dane na wykresie na rys. 5).

[page]

4. Ceny mieszkań.

O ile analiza ilości budowanych w ostatnich latach mieszkań i przygotowanych inwestycji pozwala na pozytywną ocenę rozwoju rynku, to analiza cen mieszkań jest zdecydowanie mniej optymistyczna. Co ciekawe, dane GUS wskazują, że koszty budowy mieszkań mierzone przez publikowany kwartalnie przez Prezesa GUS wskaźnik „Cena 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego” nie wzrosły znacząco – od poziomu 2.245 zł w I kwartale 2000 roku, do 3.631 zł w IV kwartale 2008 roku (a więc o 62%). Wskaźnik ten ujmuje łączne koszty poniesione przez inwestorów na zakup gruntu i budowę budynków mieszkalnych, a więc odzwierciedla całość kosztów budowy w inwestycjach zakończonych w danym okresie.

Podobnie dane EUROSTAT wskazują, że w Polsce pomiędzy rokiem 2000 i 2007 wzrost kosztów budowy mieszkań był jednym z najniższych w Europie (ok. 27%). Niewielki był także wskaźnik wzrostu cen produkcji budowlano-montażowej w tym okresie, a średnie wynagrodzenie miesięczne wzrosło z poziomu 1.924 zł w 2000 roku do 2.944 zł w 2008 roku.
Równocześnie jednak znacząco wzrosły ceny mieszkań sprzedawanych przez deweloperów i ceny mieszkań na rynku wtórnym. Gwałtowny wzrost zanotowano w szczególności od IV kwartału 2005 roku do III kwartału 2007 roku. W późniejszym okresie ceny mieszkań wyhamowały, a już od początku 2008 rozpoczął się okres powolnych spadków.

Ta różnica pomiędzy wzrostem kosztów budowy i wzrostem cen mieszkań sprzedawanych przez deweloperów jest wynikiem kilku nakładających się czynników: po pierwsze, publikowany przez GUS wskaźnik dotyczy inwestycji oddawanych w danym okresie, a więc odzwierciedla koszty zakupu gruntów nabywanych jeszcze przed gwałtownym wzrostem cen gruntów w latach 2006 – 2007 (to właściwie wtedy ceny działek zaczęto ustalać na podstawie P.U.M., a nie powierzchni gruntu) i ceny robót zakontraktowanych w poprzednich okresach, a ponadto gwałtownie wzrosły w tym okresie marże deweloperów. W publikowanych przez spółki deweloperskie notowane na GPW informacjach zakładany poziom marży brutto dla rozpoczynanych nowych projektów kształtował się na poziomie 45 – 50%, a nawet więcej. Proponowane przez deweloperów w ostatnich kilku miesiącach upusty od cen mieszkań, sięgające nieraz nawet 15% początkowej ceny wskazują, że poziom marży faktycznie był wysoki. Było to możliwe dzięki temu, że ceny mieszkań w nowych inwestycjach ustalane były nie na podstawie przewidywanych kosztów budowy, ale na podstawie aktualnie kształtujących się cen na rynku. Te ostatnie poszybowały w górę w latach 2006 -2007 w górę, głównie w związku z gwałtownym nasileniem akcji kredytowej przez banki, w szczególności w zakresie kredytów walutowych we frankach szwajcarskich udzielanych nawet na kwotę przewyższającą wartość mieszkania (wobec silnego kursu złotówki bardziej opłacało się finansować zakup mieszkania z kredytu zaciągniętego we frankach niż z własnych oszczędności), co zderzyło się z niewystarczającą podażą mieszkań. Tak silna przewaga popytu dowodzi, że skala zapotrzebowania na mieszkania jest w Polsce faktycznie bardzo duża, można więc oczekiwać, że po wznowieniu wstrzymanej niemal całkowicie akcji kredytowej, na rynku mieszkaniowym z powrotem pojawi się silny popyt. Jest to jednak w najbliższym czasie mało prawdopodobne, biorąc pod uwagę fakt, że zarejestrowane w Polsce banki udzielają obecnie raczej kredytów swoim zagranicznym właścicielom, a niedobory pieniądza w systemie zaspokajane są głównie z wysoko oprocentowanych lokat, co sprawia, że koszty kredytów muszą być wyższe, a tym samym są one mniej dostępne dla potencjalnych nabywców mieszkań.

Niedobory pieniądza w systemie bankowym niosą też inne niebezpieczeństwo dla deweloperów – w szczególności dla tych, którzy planując inwestycje w kolejnych latach tworzyli „banki ziemi” finansowane
z zaciągniętych kredytów. Nieodnawianie (rolowanie) zaciągniętych kredytów może spowodować utratę płynności takich firm. W lepszej sytuacji są spółki giełdowe, które mogą wspomagać się emitując nowe akcje. Natomiast pożyczanie wysoko oprocentowanych pieniędzy od agresywnie działających funduszy zagranicznych nie jest dobrym rozwiązaniem, na co wskazuje przykład jednego z krakowskich deweloperów, który ogłosił już upadłość. W konsekwencji na rynku może pojawić się znacząca ilość gruntów ze stworzonych „banków ziemi” - najpierw wystawianych na sprzedaż przez deweloperów zagrożonych upadłością, a później przez likwidatorów i komorników.

5. Wnioski końcowe.

1. Niedobór zasobów mieszkaniowych w Polsce, największy w krajach Unii Europejskiej, pozwala na prognozowanie dalszego rozwoju rynku mieszkaniowego. Rozwój rynku na poziomie notowanym w ostatnich latach, biorąc pod uwagę sytuację na rynkach w innych krajach europejskich i istniejące zasoby mieszkaniowe należy określić jako niewystarczający.
2. Głównymi czynnikami negatywnie oddziałującymi na rozwój rynku mieszkaniowego są ograniczenia w dostępności kredytów i obawy potencjalnych nabywców co do rozwoju sytuacji na rynku pracy w obliczu nasilającego się kryzysu gospodarczego.
3. Niedobór pieniądza w polskim systemie bankowym może pociągnąć za sobą upadłość niektórych firm – w szczególności tych, które tworzyły „banki ziemi” finansowane z kredytów.
4. Wzrost cen mieszkań, obserwowany w największych polskich miastach od końca 2005 do końca 2007 roku, znacząco odbiega od wzrostu kosztów budowy mieszkań w tym okresie. Skutkiem tego był znaczący wzrost marży deweloperów w tym okresie. Wobec tego zjawiska, można zakładać, że istnieje jeszcze wciąż spory margines możliwych upustów od dotychczasowych cen mieszkań. O ile banki nie wznowią akcji kredytowej, która mogłaby pobudzić popyt, możemy spodziewać się dalszych spadków cen mieszkań – z jednej strony pojawi się podaż mieszkań o niskich cenach generowana przez deweloperów znajdujących się w złej sytuacji finansowej, a z drugiej strony brak popytu odbije się spadkiem cen na rynku wtórnym.
5. Kraków jest drugim co do wielkości rynkiem mieszkań w Polsce, ustępując jedynie Warszawie zarówno pod względem ilości budowanych mieszkań, jak i pod względem przeciętnych cen mieszkań. Potencjalne zapotrzebowanie Krakowa można określić na około 70 tys. mieszkań. W całej Polsce niedobór zasobu mieszkaniowego można oszacować na 3,3 – 4,3 mln mieszkań.
6. W Krakowie, jako jedynym spośród większych polskich miast, zanotowano wzrost ilości pozwoleń na budowę mieszkań w pierwszym kwartale 2009 roku.

reklama