Covid-19, inflacja - co jeszcze wpływa na krakowski rynek mieszkaniowy?

Spotkanie podzielone zostało na kilka prezentacji. Pierwszą wypełniła informacja o aktualnych i zaplanowanych działaniach Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań, uzupełniona dodatkowo o szczegóły dotyczące tegorocznej edycji konkursu  na najbardziej efektywną energetycznie inwestycję mieszkaniową.  Autorem kolejnego wystąpienia był Przewodniczący Komisji Planowania Przestrzennego i Ochrony Środowiska Rady Miasta Krakowa, Grzegorz Stawowy, który omówił budżet Miasta Krakowa i przestawił plany inwestycyjne i infrastrukturalne na bieżący rok. Ostatnia część konferencji poświęcona została natomiast zagadnieniom ekonomicznym, a prelegentami byli Konrad Mitręga z firmy Private Brokers oraz Albert Opoka, reprezentujący Phinance S.A.

Konferencję otworzył Prezes Zarządu Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań, Piotr Legerski, przedstawiając plany Stowarzyszenia na nadchodzące miesiące.  Wśród zapowiedzianych na konferencji wydarzeń znalazła się między innymi VII edycja Konferencji Nowe Wyzwania Rynku Mieszkaniowego (kwiecień 2022 r.). Kolejnym z wydarzeń organizowanych przez SBDiM są 4-dniowe warsztaty dewelopera we francuskim Lyonie, obejmujące między innymi spotkanie z tamtejszymi architektami i zapoznanie się z realizacjami deweloperskimi w tym mieście. Na początku czerwca bieżącego roku odbędzie się kolejna, 144. już Krakowska Giełda Domów i Mieszkań, a następne jej edycje zaplanowano na okres powakacyjny.

Wystąpienie Piotra Legerskiego uzupełnił przedstawiciel programu Ciepło dla Krakowa, zapraszając obecnych na konferencji deweloperów do udziału w kolejnej odsłonie konkursu na najbardziej efektywną energetycznie inwestycję mieszkaniową, która ma zostać wręczona w trakcie tegorocznej edycji Konkursu o tytuł Krakowskiego Mieszkaniowego Dewelopera Roku. W poprzedniej odsłonie wydarzenia, w roku 2020 laureatem nagrody w tym konkursie została firma Bryksy. W tegorocznej edycji w jury zasiądą przedstawiciele Małopolskiego Centrum Budownictwa Energooszczędnego, Politechniki Krakowskiej, organizatorów programu Ciepło dla Krakowa, Wydziału Gospodarki Komunalnej Urzędu Miasta Krakowa, a także przedstawiciele MPEC i Stowarzyszenia Audytorów Energetycznych.

Kolejnym punktem konferencji było wystąpienie Grzegorza Stawowego, Przewodniczącego Komisji Planowania Przestrzennego i Ochrony Środowiska Rady Miasta Krakowa. Jak wynika z przekazanych przez niego informacji, budżet Miasta, który we wcześniejszych latach regularnie rósł, w roku 2022 tylko nieznacznie różni się od budżetu ubiegłorocznego, osiągając kwotę około 7 miliardów złotych. Grzegorz Stawowy zwrócił uwagę, że budżet ten został uchwalony jeszcze przed wybuchem wojny w Ukrainie, której skutki będą dodatkowo wpływać na wydatki Miasta w nadchodzących miesiącach. Na dane założone w budżecie wpływ ma również zmiana sposobu opodatkowania działalności gospodarczej – przejście części przedsiębiorców z opodatkowania liniowego na ryczałtowe skutkować może zmniejszeniem wpływów do budżetu Krakowa (wpływy z opodatkowania ryczałtem ewidencjonowanym trafiają bowiem do budżetu centralnego). „Zatrzymanie się” budżetu nie jest dobrą wiadomością również w kontekście wzrostu kosztów w niemal każdym obszarze działalności Miasta, a zakładany deficyt w budżecie na poziomie 782 mln zł może dodatkowo powiększyć się ze względu na rosnące zadłużenie bieżące.

Jeśli chodzi o działalność inwestycyjną Krakowa, to największym realizowanym przez Miasto przedsięwzięciem pozostaje Trasa Łagiewnicka, która w roku 2022 ma zostać oddana do użytku (obecnie trwają już prace końcowe). Wśród nowych pozycji w budżecie wymienić warto linię tramwajową ul. Meissnera – Mistrzejowice, której zakładany koszt sięgnąć może niemal 1 mld zł. W przypadku tej inwestycji po raz pierwszy w Krakowie zastosowany ma zostać model, w którym konsorcjum firm projektuje i buduje trasę, a następnie dzierżawi ją Miastu na 20 lat - po tym czasie trasa ma stać się własnością Krakowa. Takie rozwiązanie pomaga uniknąć bieżących wydatków z budżetu. Spory udział w tegorocznych wydatkach Miasta mają remonty, przebudowa i budowa ulic, w tym między innymi al. 29 Listopada, ul. Igołomskiej, czy ul. Łokietka. Ze względu na rosnącą w Krakowie liczbę składów tramwajowych, wśród zaplanowanych inwestycji pojawiła się także budowa nowej zajezdni tramwajowej (obecnie rozważana jest jej potencjalna lokalizacja), przy jednoczesnej rozbudowie istniejącej zajezdni w Nowej Hucie.

Na zakończenie swojego wystąpienia Grzegorz Stawowy przedstawił stan zaawansowania prac nad opracowanymi i powstającymi w Krakowie miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.

Kolejnym z prelegentów był Konrad Mitręga, reprezentujący Private Brokers, który omówił zagadnienia związane z rynkiem deweloperskim na przestrzeni minionego roku.

Z informacji przedstawionych przez Konrada Mitręgę wynika, że na poziom sprzedaży mieszkań w pierwszym kwartale 2021 roku istotnie wpłynęło przede wszystkim zagrożenie związane z Covid-19, które spowodowało znaczny spadek popytu. Drugim ważnym czynnikiem decydującym o sytuacji rynkowej była inflacja, w pierwszej połowie ubiegłego roku szacowana na poziomie od 3 do 5%. Kolejnym z elementów przesądzających o sytuacji na rynku nieruchomości był znaczący wzrost cen gruntów, który pod koniec 2021 roku mógł sięgać nawet 50% w porównaniu z rokiem 2020. Konrad Mitręga zaznaczył, że obecnie trend ten  wyhamował, jednak transakcji dotyczących gruntów zawieranych jest znacznie mniej niż poprzednio.

W drugim i trzecim kwartale 2021 roku poziom sprzedaży znacząco się podniósł, w czym decydujący udział miał przyrost inwestycji deweloperskich obejmujących budowę domów. Wśród tych ostatnich odnotowano zaś duży wzrost liczby projektów realizowanych na relatywnie niewielką skalę, obejmujących kilka czy kilkanaście budynków – do zwiększonego zainteresowania domami przyczyniła się niewątpliwie trwająca pandemia której skutków łatwiej można uniknąć mieszkając w domu z własnym ogródkiem.

Z danych przytoczonych przez Konrada Mitręgę wynika, że w 2021 roku średni koszt budowy metra kwadratowego mieszkania osiągnął poziom 5500 zł (wzrost o około 10% w porównaniu z rokiem 2020), jeszcze bardziej wzrosły koszty budowy domów: z ok. 3500 zł/m2 do ok. 4200 zł/m2.

Warto odnotować także wzrost popytu na inwestycje w Zakopanem czy rejonach nadmorskich, także związany z zagrożeniem Covid-19, które „przekierowało” znaczną część wyjazdów turystycznych do Polski. Za zainteresowaniem tymi lokalizacjami podążyły również ceny mieszkań i domów.

Prelegent opisał również, jak na omówioną wcześniej sytuację na rynku nieruchomości zareagowały banki finansujące przedsięwzięcia deweloperskie. Z przedstawionych informacji wynika też, że ze względu na postępującą w ostatnich latach konsolidację na rynku bankowym obniżyła się dostępność finansowania inwestycji. Z powodu dużej ilości inwestycji o małej skali nastąpił za to „renesans” banków spółdzielczych, które w coraz większym stopniu zapewniają finansowanie relatywnie niewielkich przedsięwzięć, o mniejszej wartości.

W czwartym kwartale 2021 roku banki obniżyły aktywność na rynku deweloperskim także ze względu na malejącą rentowność kredytów. Rosła inflacja i stopy procentowe, podniosły się więc także raty kredytów. O około 20% obniżyła się natomiast zdolność kredytowa, nastąpiło też ogólne pogorszenie nastrojów konsumenckich. Niższa zdolność kredytowa w połączeniu z wyższymi cenami nieruchomości przyniosła w efekcie znaczący spadek poziomu ich sprzedaży.

Wśród czynników, które istotnie wpływają na bieżącą koniunkturę na rynku nieruchomości, Konrad Mitręga wymienił natomiast duży wzrost kosztów energii, rosnącą w szybkim tempie inflację, spadek kursu złotego, brak materiałów budowlanych i wzrost ich cen, wynikający między innymi z obecnej sytuacji za naszą wschodnią granicą. To wszystko skutkuje dalszym wzrostem kosztu budowy metra kwadratowego mieszkania, który przekroczył już 6 000 zł.

Ostatnim z wystąpień towarzyszących 143. Krakowskiej Giełdzie Domów i Mieszkań była prelekcja Alberta Opoki z firmy Phinance S.A., który omówił sytuację na rynku kredytów konsumenckich i jego perspektywy w roku 2022.
 
Z danych przekazanych przez prelegenta wynika, że w 2021 roku łączne zadłużenie Polaków wynikające z kredytów hipotecznych przekroczyło 500 mld zł (wyniosło ok. 511 mld). Średnia wartość kredytu wzrosła do 334 tys. zł (co w dużej mierze wynika także ze wzrostu cen nieruchomości), w ostatnim kwartale przekraczając nawet kwotę 350 tys. zł. W strukturze kredytów podniósł się udział kredytów o wartości od 500 tys. do 1 mln zł i większych, spadł natomiast udział kredytów o mniejszych wartościach. Udział własny stanowił większą niż wcześniej część wartości udzielanego kredytu. Oszczędności Polaków na dzień 31.12.2021 r. wzrosły rok do roku, do wartości 2 bln zł ulokowanych na kontach i depozytach bankowych. Dla porównania: na koniec roku 2020 kwota ta wynosiła ok. 1,4 bln zł – wzrost wyniósł więc ok. 600 mld zł.

W strukturze kredytów udzielanych przez banki przeważają obecnie kredyty zaciągane na 25-30 lat, i zdaniem Alberta Opoki, biorąc pod uwagę kolejne podwyżki stóp procentowych, taka tendencja będzie się utrzymywać. Według prelegenta w najbliższym czasie realia rynkowe ulegną kolejnym znaczącym zmianom. Wzrasta zainteresowanie wynajmem mieszkań, wyraźnie spada natomiast ich podaż, co skutkuje wzrostem cen najmu. Rynek zmienia się także ze względu na wprowadzoną przez Komisję Nadzoru Finansowego nową wersję tzw. rekomendacji S, znacząco wpływającej na procedurę przyznawania kredytów hipotecznych, w praktyce – ograniczającej ich dostępność poprzez wzrost wymagań związanych ze zdolnością kredytową. Na koszt kredytów wpływać będzie także rosnąca inflacja, zwiększająca koszty utrzymania gospodarstw domowych – jeden z czynników branych przez banki pod uwagę w kalkulacjach kredytowych. Coraz bardziej widoczny staje się spadek liczby zapytań o kredyt, skraca się natomiast czas oczekiwania na decyzję banku. Według przedstawiciela Phinance S.A., w 2022 roku czeka nas więc znaczący spadek liczby przyznawanych kredytów hipotecznych.

Na zakończenie konferencji Prezes Zarządu SBDiM, Piotr Legerski, przekazał podziękowania za hojność podmiotów z branży deweloperskiej, które zaangażowały się finansowo i organizacyjnie w pomoc uchodźcom z Ukrainy.

B.