MRN: Zakopane - rynek deweloperski

Zakopane jest największym ośrodkiem miejskim w bezpośrednim otoczeniu Tatr oraz dużym ośrodkiem sportów zimowych, położonym w obrębie Tatrzańskiego Parku Narodowego. Liczbę turystów ocenia się na około 2-3 mln rocznie. Administracyjnie Zakopane jest miastem, a zarazem gminą województwa małopolskiego i siedzibą powiatu tatrzańskiego, w skład którego oprócz miasta Zakopanego wchodzą gminy wiejskie, takie jak: Biały Dunajec, Bukowina Tatrzańska, Kościelisko, Poronin.

Pod względem liczby ludności - około 27 tys. - Zakopane jest drugim co do wielkości miastem Podhala, tuż po Nowym Targu, który zamieszkiwany jest przez ponad 33 tys. osób.

Obecnie na terenie miasta Zakopane realizowanych jest kilkadziesiąt inwestycji deweloperskich, które znajdują się w różnym stopniu zaawansowania, znaczna ich część dotyczy realizacji rozpoczętych w latach 2008-2010, które do dnia dzisiejszego nie zostały sprzedane w 100%.

Przeważająca część inwestycji deweloperskich dotyczy małych budynków apartamentowych z niewielką liczbą jednostek mieszkalnych (około kilkunastu). Lokalnie na terenie Zakopanego można znaleźć przynajmniej kilkanaście apartamentowców, które zostały zrealizowane w całości, jednakże większość świeci pustkami z uwagi na brak zainteresowania spowodowany wciąż zbyt wysokimi cenami ofertowymi oraz zaostrzeniem przepisów bankowych (rekomendacja S i T) w zakresie udzielania kredytów przez instytucje bankowe.

W ostatnim okresie, szczególnie w pierwszej połowie 2012 roku, widać, że największym zainteresowaniem cieszy się ścisłe centrum Zakopanego: ulica Sienkiewicza, okolice górnej Równi Krupowej, Grunwaldzkiej, Jagiellońskiej, Smrekowej, parcele urzędnicze, skąd jest bardzo blisko zarówno do Krupówek, jak i do terenów Tatrzańskiego Parku Narodowego.

Deweloperzy starają się zachęcić do zakupu apartamentów w różnoraki sposób: przez podnoszenie standardu wykończenia, poszerzenie oferty o sprzedaż wykończonych i wyposażonych już apartamentów, przygotowanie wspólnych części rekreacyjnych (sauny, jacuzzi, minibaseny, VIP roomy i inne elementy przyciągające uwagę, ale także zwiększające koszty utrzymania), oferowanie w cenie miejsc postojowych czy też komórek lokatorskich, o które na Podhalu bardzo ciężko.

W roku 2011 i 2012 znacznie zmalała liczba wydanych pozwoleń na budowę w zakresie budownictwa wielorodzinnego w stosunku do lat poprzednich. Inwestorzy zaczynają się mocno zastanawiać nad rozpoczęciem realizacji inwestycji już na etapie sporządzania dokumentacji architektoniczno-budowlanej. W przypadku inwestycji poza ścisłym centrum Zakopanego należałoby się zastanowić nad realizacją inwestycji deweloperskich z uwagi na znaczne różnice cenowe 1 m2 mieszkań deweloperskich w centrum Zakopanego (poziom ok. 8000-10000 zł/m2), a terenami peryferyjnymi (Pardałówka, Olcza, Chłabówka, Cyrhla itp.), gdzie poziom cenowy kształtuje się na poziomie 6000-8000 zł/m2; nie wspominając o terenach Poronina czy Murzasichla, gdzie cena ta wynosi ok. 5000 zł/m2 powierzchni użytkowej.

W pierwszym półroczu 2012 roku widać wyraźny spadek liczby transakcji w odniesieniu do apartamentów mieszkalnych sprzedawanych na rynku pierwotnym w 2011 roku, nie wspominając o latach poprzednich. W pierwszym kwartale 2012 roku dokonano tylko około 20 transakcji sprzedaży nowych apartamentów mieszkalnych na terenie miasta Zakopane, co w porównaniu do  tego samego okresu w roku 2011 daje spadek na poziomie około 30%.

źródło: Monitor Rynku Nieruchomości MRN

Ceny w pierwszym kwartale 2012 r. utrzymują się na zbliżonym poziomie około 9400 zł/m2, jednakże wszystkie transakcje dokonane w tym czasie dotyczyły apartamentów zlokalizowanych w ścisłym centrum Zakopane (Grunwaldzka, Jagiellońska, Smrekowa, Brzozowa), a jedynie około 20% dotyczyło terenów oddalonych od centrum (Antałówka, Oberconiówka).

Poniżej przedstawiono wykres średnich cen apartamentów mieszkalnych na rynku pierwotnym począwszy od 2009 roku – wszystkie podane ceny są cenami brutto z VAT.

źródło: Monitor Rynku Nieruchomości MRN

Znaczna część transakcji lokalami mieszkalnymi przesunęła się w kierunku rynku wtórnego, gdzie jest dużo większa możliwość indywidualnej negocjacji cen.

W aktualnej sytuacji lokalnego rynku mieszkań deweloperskich, przy tak znacznej podaży mieszkań należałoby zejść do poziomu cen około 5000-6000 zł/m2 powierzchni użytkowej, co w przypadku kosztów nabycia gruntu oraz realizacji inwestycji w „systemie” zakopiańskim jest nieopłacalne dla lokalnych deweloperów.

Dla mieszkańców Zakopanego akceptowalna cena mieszkań kształtuje się na poziomie około 200 000 zł za mieszkanie dwupokojowe około 35-40 m2, i patrząc z perspektywy sytuacji gospodarczej w kraju i globalnie w Europie, jest duże prawdopodobieństwo, że w najbliższych latach (szczególnie w roku 2013 i 2014) poziom cen mieszkań będzie powoli spadał przynajmniej do poziomu 7000-8000 zł/m2 powierzchni użytkowej nowych mieszkań.

Podsumowując, aktualnie w Zakopanem mamy do czynienia z czasem nabywców z uwagi na bardzo dużą podaż – oferowana jest bardzo szeroka gama apartamentów, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym w różnorodnej lokalizacji, metrażu i stanie wykończenia, co w konsekwencji wróży spadek cen w tym segmencie rynku.

Marek Suchodół
Rzeczoznawca majątkowy, doradca w zakresie inwestycji, analityk na rynku nieruchomości. Z rynkiem nieruchomości związany od 1999 roku, właściciel prywatnej firmy obsługującej nieruchomości. Autor analiz oraz licznych wycen nieruchomości.