Krakowski rynek lokali biurowych ma się dobrze
Analizy, opinieKraków jest postrzegany jako kluczowa lokalizacja dla firm z branży BPO (Business Process Outsorcing) i SSC (Shared Services Centers). Dogodne warunku rozwoju znalazły tu również przedsiębiorstwa należące do sektora IT (Information Technology).
Obecność wielu międzynarodowych korporacji kreuje zapotrzebowanie na nowoczesną bazę lokalową. Najnowsze dane wskazują, że w trakcie ostatnich dwóch półroczy krakowski rynek powierzchni biurowych utrzymał drugą pozycję w kraju pod względem wielkości podaży. Niezmiernie istotny jest fakt, że wzrostowi dostępnego metrażu towarzyszyło zwiększone zapotrzebowanie ze strony najemców.
W pogoni za stolicą
Warszawski rynek biur od lat stanowi punkt odniesienia dla wszystkich innych lokalizacji. Trudno się temu dziwić, skoro jego podaż ponad siedmiokrotnie przewyższa wartość notowaną dla Krakowa. Ogromną dysproporcję pod względem wielkości obydwu rynków ilustruje poniższy wykres.
źródło: opracowanie własne na podstawie raportu Colliers International
Uwagę zwraca nie tylko duży rozmiar warszawskiego rynku, ale i relatywnie niskie tempo jego rozwoju. Wysoka dynamika wyróżnia dwa miasta, które zajmują kolejne pozycje pod względem wielkości podaży (Kraków i Wrocław). Z punktu widzenia krakowskiego rynku spore znaczenie ma fakt, że Wrocław szybciej nadrabiał dystans wobec stolicy. Dolnośląska metropolia wciąż dysponuje znacznie niższą podażą (różnica o 23% w stosunku do Krakowa), dlatego trudno się spodziewać, że w najbliższym czasie stanie się ona „rynkiem biurowym numer dwa”.
W Krakowie trudniej o wolną powierzchnię
Tylko w niektórych miastach wzrost podaży został skompensowany przez zwiększone zapotrzebowanie na powierzchnię biurową (patrz poniższy wykres). Pod względem wykorzystania metrażu wyróżnia się Kraków. W połowie 2011 roku stolica Małopolski odznaczała się wysokim odsetkiem wolnej powierzchni biurowej (11,7%). W ciągu kolejnych 12 miesięcy udział niewykorzystanych lokali zmniejszył się o ponad połowę (do 5,6%). Redukcja liczby pustostanów miała miejsce również w Poznaniu i Łodzi. W przypadku tego drugiego miasta skala zmian była znacząca. Mimo tego nadwyżka podaży wciąż stanowi poważny problem łódzkiego rynku biurowego. Zupełnie inaczej przedstawia się sytuacja Wrocławia. Okazuje się, że miasto to odznacza się najniższym odsetkiem pustostanów. Pod tym względem tylko nieznacznie ustępuje jej Kraków.
źródło: opracowanie własne na podstawie raportu Colliers International
Minimalne czynsze bez zmian
Dane firmy Colliers International wskazują, że większe zapotrzebowanie na krakowskie powierzchnie biurowe nie spowodowało podwyżki minimalnych czynszów za 1 mkw. (patrz poniższy wykres). Można przypuszczać, że jest to konsekwencja znaczącego wzrostu podaży, który nastąpił od połowy 2011 roku.
źródło: opracowanie własne na podstawie raportu Colliers International
Minimalny koszt wynajęcia 1 mkw. nie zmienił się również w przypadku Łodzi (pomimo wysokiego odsetka pustostanów). W pozostałych miastach graniczna stawka wynajmu uległa zmniejszeniu. Największe zmiany miały miejsce we Wrocławiu (spadek 2,5 euro/miesiąc) oraz w centralnej części Warszawy (spadek o 1 euro/miesiąc). Niewielka redukcja stawek dotyczyła też lokali, które zostały zlokalizowane poza warszawskim Centralnym Obszarem Biznesu. Co ciekawe, czynsze w peryferyjnych częściach Warszawy są teraz dokładnie takie same jak wartości notowane w stolicy Małopolski. Uwagę zwraca także relatywnie wysoki koszt wynajęcia powierzchni biurowej w Poznaniu. Taki stan rzeczy zmniejsza konkurencyjność lokalnego rynku i utrudnia redukcję wysokiego odsetka pustostanów (patrz poprzedni wykres).
Ostatnie kryterium porównawcze to maksymalne stawki czynszów za 1 mkw. Na podstawie poniższego wykresu można stwierdzić, że w ciągu ostatnich dwóch półroczy wykazywały one znacznie mniejszą zmienność niż wartości minimalne.
źródło: opracowanie własne na podstawie raportu Colliers International
Nietrudno zauważyć, że istotna zmiana (wzrost stawek o 3 euro/miesiąc) dotyczyła tylko Centralnego Obszaru Biznesu, który jest postrzegany jako najbardziej ekskluzywna lokalizacja w kraju. W przypadku „rynku numer dwa”, czyli Krakowa odnotowano mało znaczący spadek maksymalnej wartości czynszów (0,5 euro/miesiąc). Niewielka korekta stawek miała miejsce również we Wrocławiu (wzrost o 0,5 euro/miesiąc). W pozostałych miastach maksymalne wartości czynszów w ogóle się nie zmieniły.
Andrzej Prajsnar
Źródła danych:
- Colliers Poland Resarch & Forecast Report, Mid-Year 2012
- Colliers Poland Resarch & Forecast Report, Mid-Year 2011
