Mieszkaniowy Rynek Deweloperski w Krakowie - WIOSNA 2009

reklama

Ilość inwestycji deweloperskich będących w sprzedaży wciąż rośnie. To efekt pojawienia się na rynku ostatniej fali projektów, zaplanowanych jeszcze w hossie trwającej do połowy 2007 r. Choć dynamika przyrostu nowych inwestycji maleje, niesprzedane nowe mieszkania na rynku powodują, że podaż stale rośnie, przyczyniając się do obniżania cen.
 

Obecnie są realizowane 183 inwestycje deweloperskie, z czego najwięcej w dzielnicy Podgórze 83 (co stanowi 45% wszystkich). Druga pod względem realizowanych budów jest Krowodrza z ilością 43 (to 24% wszystkich). W Śródmieściu jest 30 ofert z nowymi budynkami, w których można nabyć mieszkania (16% wszystkich), a w Nowej Hucie 12 (7% wszystkich). Powiększa się też ilość mieszkań w zasobach deweloperów poza granicami miasta. Aktualnie jest to 15 inwestycji (8% wszystkich). Wszystko wskazuje na to, że jest to apogeum ilościowe, które ciężko będzie kiedykolwiek w przyszłości powtórzyć w naszym mieście.

Gwałtowny spadek zainteresowania kupnem mieszkań, spowodowany ograniczeniami w dostępie do kredytów wprowadzonymi przez banki jesienią 2008 r., doprowadził do załamania się dotychczasowej tendencji wzrostowej cen na rynku pierwotnym w Krakowie. Po raz pierwszy ceny zaczęły spadać na całym rynku, gdyż dotychczas obniżali je tylko nieliczni deweloperzy. Pozostali liczyli na szybki powrót koniunktury. Zamiast tego przyszedł kryzys na rynkach finansowych, który doprowadził do obniżenia się popytu na rynku pierwotnym. Nie pomagały akcje promocyjne w postaci wyszukanych bonusów, rynek czekał na cenowe upusty – i wreszcie się doczekał. Średnie ceny mieszkań spadły w ciągu ostatniego półrocza we wszystkich dzielnicach miasta.

Jak widać powyżej – średnie ceny mocno spadają. Największy spadek odnotowano w najdroższej dzielnicy Śródmieście, gdzie ceny spadły o 25%. Duże spadki zanotowano też w Podgórzu (15%), mniejsze w Nowej Hucie (10%), a w dzielnicy Krowodrza tylko 8%. Niewielki wzrost średnich cen nastąpił jedynie w przypadku inwestycji położonych poza obszarem miasta, głównie za sprawą nowych inwestycji rozpoczynanych już  w 2009 r.

Średni spadek cen mieszkań na rynku deweloperskim w całej aglomeracji krakowskiej wyniósł tylko
w ostatnim półroczu 15%. To bardzo dużo, zważywszy że rynek wtórny potrzebował aż półtora roku na podobną zmianę cen. Doczekaliśmy się zatem znaczącej korekty po długim okresie inercji na rynku pierwotnym. Część deweloperów sprzedaje już mieszkania z minimalnym kilkuprocentowym zyskiem, a nawet na poziomie kosztów inwestycji, byle tylko odzyskać płynność i nie wpaść w tarapaty finansowe. Tylko nieliczni pozostali przy cenach sprzed pół roku lub nawet nieznacznie je podnieśli, ale są to oferty ostatnich mieszkań na inwestycjach - więc tego typu zachowanie jest typowe.
[page]
Zobaczmy poniżej, jak przedstawiają się aktualne ceny inwestycji mieszkaniowych na poszczególnych obszarach miasta.

Obecnej sytuacji na rynku deweloperskim nie pomogły cztery kolejne obniżki stóp procentowych. Działania Rady Polityki Pieniężnej nie pobudziły rynku kredytów hipotecznych. Banki podwyższyły próg zdolności kredytowej do poziomu nieosiągalnego dla przeciętnego nabywcy mieszkania, skutecznie ograniczając lub pozbawiając siły nabywczej rzesze ludzi. Zwiększa się też odsetek „złych” kredytów, wpływając bezpośrednio na wzrost ryzyka przy kolejnych kalkulacjach ich oprocentowania, co nakręca spiralę wzrostu stóp kredytowych. Ma to decydujący wpływ na sprzedaż mieszkań nie tylko w Krakowie.

Powyższe zestawienie pokazuje, jak rynek wymusił spadki cen na rynku pierwotnym w Krakowie. W grupie 26 wyprzedanych w ostatnim półroczu inwestycji najwięcej było tych ze średniej i dolnej półki cenowej.
[page]

W grupie 47 inwestycji, w których sprzedaż rozpoczęto w ostatnim półroczu, dominują mieszkania ze średniego i górnego przedziału cenowego. Większość ze 136 inwestycji pozostałych na rynku z poprzedniego okresu też jest w tym (nieakceptowanym przez nabywców) przedziale cenowym. Oczekiwania deweloperów rozminęły się na tyle z możliwościami nabywczymi kupujących, że sprzedaż całkowicie stanęła w segmencie drogich inwestycji, bez względu na ich walory lokalizacyjne i wysoki standard wykończenia. To zmusiło ponad 80% deweloperów do obniżek cen mieszkań, nierzadko bardzo drastycznych. Dzięki temu popyt lekko wzrósł.

Wiosenne ożywienie zauważono zwłaszcza w segmencie tanich mieszkań. Największe zainteresowanie dotyczy lokali mieszkalnych, które spełniają wymagania rządowego programu „Rodzina na swoim”, zakładającym dotację do odsetek przez okres 8 lat. Jednak Kraków jest jednym z niewielu dużych miast, w którym wskaźnik wyznaczający górną granicę tego programu jest na bardzo niskim poziomie - obecnie 5.340 zł. To powoduje, że tylko 13 inwestycji deweloperskich znajduje się w przedziale cenowym upoważniającym do skorzystania z dopłat państwowych. Stanowi to ok. 7% wszystkich inwestycji krakowskich.

Obniżenie cen mieszkań poniżej tego progu gwarantuje wzrost zainteresowania ze strony kupujących. To automatycznie przekłada się na wyniki sprzedaży. Krakowskie firmy, których inwestycje spełniają wymogi programu „Rodzina na swoim”, sprzedawały wiosną od kilku do nawet kilkudziesięciu lokali miesięcznie. Tak dobry wynik na trudnym obecnie rynku przyczynia się do dostosowania oferty cenowej do przedziału spełniającego wymóg programu przez innych deweloperów, których ceny ofertowe były nieznacznie wyższe od przewidzianych dla korzystania z dopłat. W wyniku tego ceny nowych mieszkań spadły nie tylko na drogich inwestycjach, ale również na tych z najniższych przedziałów cenowych.

Prawdopodobnie w najbliższej przyszłości nie będzie już w Krakowie tylu placów budowy co obecnie. Nadpodaż nowych mieszkań od roku zniechęca inwestorów do rozpoczynania nowych realizacji deweloperskich. Jest to główny powód zahamowania dynamiki rozwoju tego sektora, a w ostatnim półroczu notuje się już ujemny wzrost sektora deweloperskiego w Krakowie.

Jak pokazuje powyższy wykres, ilość rozpoczynanych inwestycji maleje. W ostatnim półroczu w Krakowie zarejestrowano ich o 8% mniej niż w poprzednim półroczu, biorąc pod uwagę wszystkie realizowane budowy mieszkaniowe. Obecnie na rynku jest rekordowa ilość niesprzedanych inwestycji od czasów prowadzenia statystyk w tym segmencie rynku.

Jak długo jeszcze będzie istniała luka popytowa na krakowskim rynku nieruchomości? Na to pytanie trudno dziś precyzyjnie odpowiedzieć, jednak wszystko wskazuje na to, że obecny kryzys nie skończy się w tym roku. Dużo zależeć będzie od sytuacji na rynkach finansowych świata, z którymi, jak pokazały ostatnie miesiące, gospodarka polska, a szczególnie rynek nieruchomości, jest silnie skorelowany. Jesteśmy pasażerem na gapę w autobusie, którym podążają największe gospodarki świata. Bez powrotu kapitału zewnętrznego trudno będzie odwrócić kierunek, w jakim podąża obecnie rynek mieszkaniowy.

Mimo tak korzystnych przeliczników zainteresowanie obcokrajowców nie wzrosło w oczekiwanym stopniu, choć na rynku pojawili się pojedynczy inwestorzy. Jest ich jednak zbyt mało by pobudzić rynek. Nawis podażowy mieszkań w Krakowie jest tak duży, że przyjmując nawet średnią sprzedaż z okresu hossy, nowych mieszkań wystarczy na co najmniej najbliższe dwa lata. Mimo to należy wątpić, by spadki na tym rynku były drastyczne. Wyprzedane zostaną w pierwszej kolejności tanie inwestycje, bez względu na ich lokalizację. Na rynku najdłużej pozostaną drogie oferty sprzedaży nowych mieszkań, do momentu, gdy presja cenowa nabywców przyczyni się do obniżenia cen dostosowanych do obecnego poziomu rynkowego. Z pewnością możliwe są jeszcze spadki cen większości nowych mieszkań o ok. 10-15%.

Barierą spadków przestały być rosnące w okresie hossy koszty budowy. Od roku maleją ceny materiałów budowlanych oraz koszty usług budowlanych wymuszone rosnącą konkurencją na rynku budowlano-montażowym, co stymuluje obniżki cen nowo realizowanych mieszkań. Natomiast rosną koszty finansowe inwestycji deweloperskich, gdyż deweloperzy w coraz większym stopniu finansują budowy zaciągając coraz droższe kredyty, a finansowanie budowy przez nabywców mieszkań przedpłacających zakup już w okresie początkowym inwestycji zakończyło się wraz z hossą w 2007 r.

Mity o zawrotnych marżach deweloperów, krążące na forach internetowych i w prasie, to bajki nie mające odzwierciedlenia w otaczającej nas rzeczywistości. Znaczna część firm deweloperskich walczy obecnie
o przetrwanie. Kilka upadłości z ostatniego roku jest tylko fragmentem okresu zawirowań wśród deweloperów mieszkaniowych.

 

reklama