Konferencja z udziałem ministra

Konferencję zorganizowali: Federacja Regionalnych Związków Gmin i Powiatów RP, Stowarzyszenie Gmin i Powiatów Małopolskich oraz Małopolskie Regionalne Centrum Informacji Europejskiej.

Minister transportu i budownictwa, Jerzy Polaczek, w części swojego wystąpienia poświęconej budownictwu mieszkaniowemu pokrótce omówił problemy polskiego mieszkalnictwa. Wskazał na problemy z realizacją procedur inwestycyjnych, na próby hamowania budownictwa (ograniczanie kredytów dewizowych) oraz na problemy z przekształcaniem mieszkań czynszowych w mieszkania własnościowe.

Minister wspomniał o projekcie ustawy o rachunkach powierniczych (obowiązek zakładania rachunków przez deweloperów dla kupujących mieszkania) oraz o projektowanym przeniesieniu środków z likwidacji funduszu hipotecznego w Banku Gospodarstwa Krajowego na program budowy mieszkań. Ponadto minister zaznaczył konieczność wsparcia przez rząd gmin w rozwoju budownictwa czynszowego oraz udostępnienie gminom takich instrumentów prawnych i finansowych we współpracy z deweloperami, aby właściciele mieszkań nie byli de facto zmuszani do pokrywania kosztów uzbrojenia terenu czy dróg dojazdowych.

Wiesław Misztal, wiceprzewodniczący Rady Miasta Krakowa, stwierdził, że jeśli rząd chce budować 300.000 mieszkań rocznie, potrzebne są radykalne zmiany, a w szczególności ustalenie polityki finansowania budownictwa. Samorządy mogą – i powinny – współfinansować budownictwo czynszowe (TBS), ale warunkiem realizacji takiej strategii jest przyznanie im większych funduszy. Obecnie fundusz mieszkaniowy dysponuje kwotą około 200 mln zł rocznie. Sensowna kwota, która pozwoliłaby na budowanie 50-60 tys. mieszkań rocznie to 2.5-3 miliardy złotych. Wiceprzewodniczący podawał przykłady państw Europy Zachodniej - w Niemczech w 2 lata po uchwaleniu ustawy powstało 540 tys. mieszkań czynszowych; w Holandii TBS-y to 43% zasobów mieszkaniowych kraju.

Formuła TBS-ów sprawdziła się także w Polsce, ale warunkiem jej dynamicznego rozwoju jest uchwalenie ustawy o popieraniu niektórych form budownictwa mieszkaniowego. W tejże ustawie mógłby być uwzględniony zapis o warunkach przekształcenia mieszkania czynszowego we własnościowe.

Drugim warunkiem dynamicznego rozwoju tego typu budownictwa jest usprawnienie przyznawania kredytów komercyjnych dla deweloperów. Obecnie ten proces trwa 2 lata, raty docierają do inwestorów z opóźnieniem (nawet 1.5-rocznym).

Trzecim warunkiem przyspieszenia rozwoju TBS-ów jest zmiana ustawy o planowaniu przestrzennym, w której obecnie nie ma zapisu, że gmina powinna rozpatrzyć kierowane do niej wnioski o pozwolenie na budowę. Skutek jest taki, że w Krakowie 3 tysiące wniosków wciąż czeka na rozpatrzenie nie wiadomo w jakim terminie. Według prelegenta czas od zgłoszenia zamiaru inwestycyjnego do zajęcia stanowiska przez gminę nie powinien być dłuższy niż 3 miesiące, a czas oczekiwania na pozwolenie na budowę czy WZiZT - nie dłuższy niż 2 miesiące.
Kolejne warunki to skrócenie czasu tworzenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego do maksymalnie 6 miesięcy z obecnych 2-3 lat oraz „porozumienie infrastrukturalne” czyli umowa gminy z inwestorem (gmina potwierdza, że przystępuje do planu, inwestor finansuje część infrastruktury).

Tytus Misiak, Prezes Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań zauważał pozytywne aspekty mieszkalnictwa w Krakowie: liczba wybudowanych w tym roku w Krakowie mieszkań równa się łącznej liczbie mieszkań wybudowanych we Wrocławiu i Poznaniu, a liczba wybudowanych mieszkań na 1000 mieszkańców jest taka jak w Warszawie. Jednocześnie wskazywał, że budownictwo skupia się na terenach zabudowanych (w wyniku śladowej ilości planów zagospodarowania przestrzennego), buduje się sporo osiedli, ale bez przedszkoli, przychodni czy sklepów i punktów usługowych, a łączny czas oczekiwania na pozwolenie na budowę (średnio 12-18 miesięcy) i warunki zabudowy (średnio 9 miesięcy) jest niejednokrotnie dłuższy od samego procesu budowy (12-14 miesięcy).

Tytus Misiak zajął zdecydowane stanowisko przeciwko rządowemu projektowi ustawy o obowiązkowych rachunkach powierniczych. Swoją opinię tłumaczył tym, że jeśli banki nie będą musiały zabiegać o inwestorów, ci zostaną obciążeni kosztami obsługi rachunków i scedują je na kupujących mieszkania.

Jacek Michalski, były Prezes Zarządu Głównego Polskiego Stowarzyszenia Budowniczych Domów, prezes BUMA SYSTEM S.A., przybliżył uczestnikom konferencji tematykę mieszkań socjalnych w Unii Europejskiej. Na przykład w Wielkiej Brytanii stosuje się następującą strategię: wyznacza się kluczową dla miasta i mieszkańców listę „potrzebnych zawodów”. Lekarze, pielęgniarki, strażacy muszą być dyspozycyjni 24 godziny na dobę, a więc najlepsze rozwiązanie to zapewnić im mieszkania w centrum miasta. 50% inwestycji finansuje państwo i gmina, 50% - deweloper z kredytu komercyjnego. Czynsze są o połowę mniejsze. Osiedla socjalne budowane są szybko (4-miesięczny okres budowy w porównaniu do 12-miesięcznego obniża koszty o 15%), z elementów prefabrykowanych. Inny pomysł to wydanie pozwolenia przez gminę na realizowanie bloku socjalnego na terenach inwestycyjnych przy założeniu, że może on tam stać 20-30 lat, a potem ma zostać przestawiony w inne miejsce (technologia wykręcalnych fundamentów i mobilnych bloków). Jeszcze inny pomysł to przeznaczenie terenu pod budowę 1000 identycznych, produkowanych w fabryce domów, według projektu, który wygrał w organizowanym przez miasto konkursie na „Dom za 60 tys. funtów”.

We Francji w budownictwie socjalnym obowiązuje system dopłat osobowych, weryfikowany co 2 lata według indywidualnych zarobków mieszkańców. Na osiedlach czynszowych mieszkają osoby zarówno takie, które mają prawie 100% dopłat i takie, które mają dopłaty minimalne. Przykład Francji obrazuje, że budownictwo socjalne można realizować „bez pieniędzy”. Gmina nie finansuje inwestycji – wyznacza jeden ze swoich terenów pod bloki czynszowe, zgłasza zapotrzebowanie na liczbę, wielkość i standard mieszkań i ogłasza przetarg. Przetarg dotyczy zaprojektowania, sfinansowania i wybudowania bloku/osiedla oraz administrowania nim na okres od 20-60 lat. Dzięki takiej strategii gmina dopłaca jedynie do czynszów.

Pozostaje nam czekać na usprawnienie polskiej legislacji i otwartość rządu na nowe pomysły, które sprawdziły się w innych krajach UE.