Wynajem krakowskiego mieszkania jako inwestycja
Na rynkuLokale mieszkalne wciąż są postrzegane jako sprawdzona lokata kapitału. Nie bez znaczenia jest fakt, że osoby traktujące zakup nieruchomości jako inwestycję mogą czerpać dochody z najmu, gdy nie ma możliwości korzystnej odsprzedaży. Takie rozwiązanie jest szczególnie popularne w lokalizacjach, które cechują się sporym popytem ze strony najemców. Do tej grupy z całą pewnością można zaliczyć Kraków. Warto się przekonać, czy duże zapotrzebowanie na krakowskie lokale umożliwia szybki zwrot poniesionych nakładów.
Wybór dzielnicy to podstawa…
Rentowność wynajmu jest uzależniona od dwóch podstawowych czynników. Pierwszy z nich to cena mieszkania, które zostanie udostępnione najemcom. Ta wartość ma znaczenie tylko w przypadku osób planujących zakup odpowiedniego lokalu. Trzeba przy tym pamiętać, że najem może stanowić również tymczasowe rozwiązanie (np. do czasu usamodzielnienia się dzieci).
Poniższe zestawienie świadczy o dość znaczącym zróżnicowaniu cenowym krakowskiego rynku mieszkaniowego. Analiza dotyczy mieszkań dwupokojowych, które cieszą się największym zainteresowaniem ze strony najemców.
Ranking najdroższych lokalizacji otwiera Stare Miasto. Dość wysokie ceny ofertowe są notowane również dla Zwierzyńca i Grzegórzek. Jeżeli chodzi o różnicę pomiędzy wartościami dotyczącymi rynku pierwotnego i wtórnego, to najbardziej wyróżniają się Swoszowice, Dębniki i Grzegórzki. W przypadku wszystkich wspomnianych dzielnic ceny nowych mieszkań są przynajmniej o 16% niższe.
Wysokość miesięcznych czynszów to drugi czynnik, który determinuje opłacalność najmu. Poniższa tabela przedstawia medianowy koszt wynajmu dwupokojowego mieszkania dla poszczególnych lokalizacji.
Można zaobserwować, że koszty najmu w poszczególnych dzielnicach wykazują dużą zbieżność z cenami lokali. Z punktu widzenia osoby inwestującej w wynajem najbardziej korzystny wariant to relatywnie niska cena mieszkania oraz korzystna stawka miesięcznego czynszu.
Porównanie danych, które zostały zamieszczone w powyższych tabelach pozwala na wskazanie sześciu najbardziej dogodnych lokalizacji:
- Swoszowice, Bronowice i Prądnik Biały (założenie: zakup nowego mieszkania)
- Bronowice, Prądnik Biały i Wola Duchacka (założenie: zakup używanego mieszkania)
Na zwrot nakładów trzeba poczekać przynajmniej 18 lat
Okres zwrotu nakładów to podstawowe kryterium dla każdej inwestycji. Poniższa tabela przedstawia trzy warianty, które pod tym względem okazały się najbardziej korzystne. Wyniki dla wszystkich analizowanych inwestycji zostały wyznaczone przy założeniu, że inwestor zakupi dwupokojowe mieszkanie za gotówkę. Wynajem będzie prowadzony przez cały rok, a właściciel opłaci podatek ryczałtowy z tego tytułu (stawka to 8,5% przychodu). Koszty remontów mieszkania i wymiany wyposażenia pochłoną kolejne 10% rocznego przychodu. Wszystkie opłaty medialne pokryje wynajmujący. Stawka wynajmu będzie wzrastać o 3% w skali roku. Roczna stopa dyskontowa to 5%.
W przypadku trzech wspomnianych inwestycji osiągnięcie relatywnie dobrych wyników jest możliwe tylko ze względu na samodzielne finansowanie mieszkania. Ewentualne koszty odsetkowe przyczyniłyby się do znaczącego wydłużenia obliczonych okresów zwrotu nakładów.
Andrzej Prajsnar
