Widok na Tatry za pół ceny

Gdzie taniej, gdzie drożej

Przystąpienie Słowacji do Unii Europejskiej otworzyło rynek nieruchomości tego kraju dla obcokrajowców. Obywatele innych państw mogą kupić zarówno mieszkania jak i nieruchomości gruntowe na obszarach turystycznych. Wyjątkiem są grunty rolne i leśne, których obcokrajowcy kupować nie mogą, chyba że prowadzą na Słowacji działalność gospodarczą. Całkowite otwarcie słowackiego rynku nieruchomości nastąpi w maju 2011 roku.

W minionej dekadzie wzrost cen słowackich nieruchomości był relatywnie niższy niż w Polsce. Pomimo upływu kilku lat, w których ceny rosły na obu rynkach, nie uległy one wyrównaniu. W dalszym ciągu zdecydowanie więcej musimy zapłacić za mieszkanie lub dom zlokalizowany w Zakopanem, niż za podobną nieruchomość w jakiejkolwiek miejscowości po słowackiej stronie.

Przykładowe ceny nieruchomości w górach w Słowacji i w Polsce:

Zdaniem analityków Północ Nieruchomości S.A., wysokie ceny nieruchomości w Zakopanem wynikają przede wszystkim z braku dla niego alternatywy. Nie ma w Polsce ośrodka narciarskiego, który mógłby konkurować z Zakopanem. Co prawda wyciągów narciarskich w Polsce przybywa, jednak za ich budową nie następuje szybki rozwój infrastruktury turystycznej. W tej sytuacji Zakopane oraz miejscowości satelitarne pozostają najatrakcyjniejszym obszarem dla osób chcących inwestować w nieruchomości położone w polskich górach.

Tymczasem Słowacja, choć ciągle potrzebuje wielu inwestycji, wykorzystała szansę rozwijając infrastrukturę turystyczną. Pomogły w tym nie tylko środki unijne, ale również zaangażowanie i poparcie społeczności lokalnych – a więc czynniki, o które w Polsce znacznie trudniej.

Procedura zakupu nieruchomości

Realizacja transakcji zakupu nieruchomości na Słowacji składa się z trzech etapów: podpisania porozumienia dotyczącego wpłaty depozytu, umowy przedwstępnej oraz umowy końcowej. Wspomniana umowa depozytu wiąże się z wpłatą umówionej ze sprzedającym sumy pieniędzy stanowiącej depozyt. Należy ustalić ze sprzedającym czy wpłacony depozyt możemy odzyskać w przypadku gdy transakcja sprzedaży nie dojdzie do skutku. Jak wszystkie umowy, tak i tą dotyczącą depozytu należy sporządzić na piśmie. Musi ona uwzględniać warunki zwrotu wpłaconych pieniędzy oraz precyzyjnie opisywać nieruchomość, która jest przedmiotem transakcji. Podpisanie porozumienia dotyczącego depozytu daje nam czas na dokładne sprawdzenie nieruchomości oraz przygotowanie niezbędnych dokumentów do podpisania umowy. Z umowy depozytowej można zrezygnować. W dalszej kolejności podpisujemy umowę przedwstępną, która wiąże się z wpłatą zaliczki z reguły około 10% wartości kontraktu. Czas pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej a umowy końcowej pozwala nam lub reprezentującemu nas prawnikowi na ostateczne sprawdzenie wszelkich dokumentów oraz przeanalizowanie zapisów umowy końcowej.

Zawarcie umowy końcowej wiąże się z koniecznością rejestracji nieruchomości w Urzędzie Katastralnym. Pozwala ona na otrzymanie tytułu własności, na który czekamy około miesiąca.

Większość transakcji kupna sprzedaży realizowana jest na Słowacji bez udziału pośredników nieruchomości. Ten rodzaj transakcji obowiązuje w sytuacji gdy zarówno kupujący jak i sprzedający są Słowakami. Natomiast jeśli kupującym jest obcokrajowiec, warto skorzystać z usług licencjonowanego biura nieruchomości lub wynająć miejscowego prawnika.  Ceny nieruchomości na Słowacji, mimo tego że rosną, w dalszym ciągu są atrakcyjne. Również bariery biurokratyczne są mniejsze niż w wielu krajach europejskich.

Plusy i minusy

Bardzo dobra infrastruktura kraju, szczególnie jakość dróg sprawia, że Słowacja jest krajem coraz chętniej odwiedzanym nie tylko przez turystów. Również osoby zainteresowane prowadzeniem interesów będą mile zaskoczone warunkami jakie stworzono u naszych południowych sąsiadów. Niskie koszty działalności oraz niskie podatki sprzyjają przedsiębiorcom.

Sytuacja na rynku nieruchomości na Słowacji nie jest tak atrakcyjna jak kilka lat temu, ciągle jednak możemy kupić dom lub atrakcyjne mieszkanie zlokalizowane w miejscowości turystycznej za kwotę niższą niż 40 tys. euro.

Z geograficznego punktu widzenia niewielka powierzchnia Słowacji ma niepodważalne atuty. Kupując nieruchomość w górach, w zasięgu kilkudziesięciu kilometrów znajdziemy wiele atrakcji turystycznych. Dodatkowo do najbliższego lotniska możemy się dostać w czasie jednej do dwóch godzin, a wspomniana jakość dróg jest nieporównywalnie wyższa niż w naszym kraju.

Jednak największym atutem Słowacji jako miejsca zimowego wypoczynku jest baza turystyczno- narciarska. Ośrodki i stacje narciarskie oraz zlokalizowane obok zaplecze z wieloma atrakcjami turystycznymi dają narciarzom szansę optymalnego wykorzystania czasu przeznaczonego na wypoczynek.

Do minusów mieszkania na Słowacji należy zaliczyć wysokie koszty utrzymania nieruchomości. Problem wiąże się z jednej strony z wysokimi cenami energii, z drugiej natomiast wynika z niskiej jakości ocieplenia domów i budynków mieszkalnych. Podobnie jak ma to miejsce w Polsce, koszty utrzymania nieruchomości są wyższe w przypadku domów i mieszkań budowanych przed rokiem 2000.

Na niekorzyść Słowacji może także przemawiać nie zawsze wysoki poziom usług turystycznych. O ile infrastruktura jest na wysokim poziomie, o tyle sama obsługa oraz usługi dodatkowe mogłyby być nieco lepsze.

Jednak z całą pewnością minusów jest zdecydowanie mniej niż plusów. Może zatem warto rozważyć zamianę strony, z której podziwiamy panoramę Tatr.


Jarosław Mydlarczyk
Dział Analiz Rynku Nieruchomości - Północ Nieruchomości S.A.