Stabilne ceny w pierwszym półroczu
Analizy, opinieW pierwszym półroczu 2009 roku pierwotny rynek mieszkaniowy w Krakowie stabilizował się, a zmiany cen w zależności od dzielnic utrzymywały się w widełkach od -6 do +3%.
W połowie 2009 roku najtańsze mieszkania kupić można było w Bieńczycach (Dzieln. XVI), gdzie średnia cena zbliżona była do 5.000 zł za m2. Na drugim końcu skali znalazło się Stare Miasto (Dzieln. I), gdzie średnia cena nowych apartamentów przekraczała 17.000 zł za m2.
Uśredniając ceny na rynku pierwotnym należy brać pod uwagę fakt, że nawet w analogicznych lokalizacjach mogą się one często różnić w zależności od zaawansowania realizacji projektu, standardu budynków, stopnia wykończenia mieszkań i najbliższego sąsiedztwa.
Pamiętać trzeba także, że obecnie ceny ofertowe na rynku pierwotnym mogą być w niektórych inwestycjach wyższe od faktycznych cen transakcyjnych. Często dochodzi bowiem do indywidualnych negocjacji, w wyniku których nabywcy uzyskują lepszą cenę, bonus lub korzystniejsze warunki płatności.
Negocjować można głównie z inwestorami, którym zależy na szybkim uwolnieniu środków z już zakończonych inwestycji lub tych, którzy są dopiero na wstępnych etapach realizacji i zależy im na zdobyciu odpowiedniej puli rezerwacji. Nie brakuje jednak inwestycji, gdzie mieszkania pomimo zastoju sprzedawały się dobrze (równolegle z postępem prac) i gdzie nie można liczyć na obniżki cen.
Dotyczy to zwłaszcza kameralnych, dobrze zlokalizowanych inwestycji oraz tych, w których cena od początku skalkulowana była na odpowiednim poziomie.
Obecnie najlepiej sprzedają się mieszkania gotowe do odbioru w już zrealizowanych inwestycjach. Wynika to z oczywistego faktu, że nabywcy wolą mieszkania, w których można zamieszkać w niedługim czasie i bez konieczności ponoszenia ryzyka związanego z budową.
Ponieważ od ubiegłego roku aktywność inwestorów i, co za tym idzie, ilość rozpoczynanych budów zmniejszyły się w stosunku do poprzednich, rekordowych lat, do końca roku systematycznie spadać będzie liczba nowych, gotowych do odbioru mieszkań.
Nie ma jednak podstaw do straszenia dużymi wzrostami cen. Gwałtowne wzrosty, z jakimi mieliśmy do czynienia w latach 2004-2007, wynikały bowiem z braku podaży (trudności z uzyskiwaniem pozwoleń) i niezwykłym popytem, który spowodowany został wejściem do UE, zainteresowaniem nabywców zagranicznych i wchodzeniem w dorosłe życie roczników wyżu demograficznego.
Oczekiwać należy raczej dalszej stabilizacji rynku, co będzie korzystne zarówno dla inwestorów, jak i nabywców.