Samowola sąsiedzka we wspólnocie
PoradnikWłaściciel odrębnej własności mieszkania - czy to w małej wspólnocie mieszkaniowej czy dużej - zawsze może się natknąć na problemy związane z niedostosowaniem niektórych członków do życia we wspólnocie. Takie osoby mogą utrudniać mieszkanie i zarządzanie wspólnotą na różne sposoby: mogą nie brać udziału w zarządzaniu, nie stosować się do uchwał wspólnoty, nie regulować opłat lub po prostu swym zachowaniem utrudniać życie innym mieszkaniom budynku. Osoby te zwykle bojkotują prośby, a nawet nakazy pozostałych członków wspólnoty, podnosząc zasadniczy dla nich argument, iż ich mieszkanie jest ich własnością i nikt nie mam prawa im narzucać swej woli. Choć jest to argument, z którym ciężko polemizować, nie jesteśmy jednak bezsilni wobec „niesfornych sąsiadów”. Ustawodawca w ustawie o własności lokali przewidział uprawnienia dla wspólnoty umożliwiające przymuszenie współwłaściciela do podporządkowania się woli większości.
Wykluczenie członka ze wspólnoty lub proces odszkodowawczy.
Możliwość wykluczenia „kłopotliwego członka” ze wspólnoty i sprzedaż jego lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej jest środkiem prawnym dość drastycznym, jednak uzasadnionym choćby faktem, iż wspólnota jest finansowo uzależniona od właścicieli lokali. Powoduje to, iż niewykonywanie przez właściciela lokalu obowiązku zapłaty np. zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną może mieć negatywne skutki nie tylko dla niepłacącego właściciela, ale dla całej wspólnoty i utrzymania nieruchomości wspólnej. Jeden „niesubordynowany członek wspólnoty” może wywołać sytuację, w której nie będzie ona mogła funkcjonować. Nie uiszczając opłat może on bowiem doprowadzić do stanu, w którym nie mogąc narazić się na rosnące zadłużenie i konsekwencje postępowań sądowo-egzekucyjnych pozostali członkowie wspólnoty będą musieli pokryć z własnych środków powstałe zadłużenie.
Wspólnota mieszkaniowa nie jest autonomiczna w zastosowaniu tak kategorycznego środka prawnego, może realizować go tylko w drodze powództwa sądowego poprzez żądanie sprzedaży lokalu należącego do danego właściciela (czy to lokalu użytkowego, czy też mieszkalnego). Wspólnota jest uprawniona do wszczęcia procedury wykluczającej członka, gdy zachodzi przynajmniej jedna z dwóch następujących okoliczności:
1) właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat - ponieważ ustawodawca nie zdefiniował pojęcia „zalega długotrwale”, posiłkowo można stosować zasady pozwalające na eksmisję lokatora na podstawie ustawy o ochronie lokatorów…, na tej podstawie należy uznać, iż musi to być zaległość co najmniej dwumiesięczna, a w orzecznictwie przyjmuje się, że zaległość powinna być za dwa pełne, następujące po sobie okresy rozliczeniowe (zwykle nie jest wystarczającym, aby zaległość była tylko częściowa);
2) właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym; oczywiście przesłanka może być zastosowana nie tylko bezpośrednio do samego właściciela, ale także do jego współmieszkańców lub najemców - członek wspólnoty chcąc uniknąć represji wobec siebie powinien wymóc dyscyplinę na swych domownikach; istotne dla możliwości zastosowania tego środka jest, aby móc ocenić, że zakłócenia korzystania z sąsiednich lokali są przekraczające „przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.
Wykluczenie jest środkiem ostatecznym, a zatem jego realizacja musi zostać poprzedzona próbami zdyscyplinowania „kłopotliwego członka” - najlepiej na piśmie, aby można było wykazać tą okoliczność w toku procesu sądowego. Należy zatem najpierw wystosować wezwanie do zapłaty zaległych opłat lub wezwanie do zaprzestania uciążliwego zachowania. W przypadku zamiaru wykluczenia członka na podstawie przesłanki „zakłócania korzystania z innych lokali”, warto by było się zastanowić, czy zastosowania tak drastycznego środka jak pozbawianie kogoś jego prawa własności nie należałoby poprzedzić wystąpieniem z powództwem o zaniechanie „niedozwolonych działań” przeciwko utrudniającemu korzystanie z sąsiednich lokali współmieszkańcowi. Prawnie nie ma takiego obowiązku, jednak nałożenie przez sąd na „niesfornego współwłaściciela” nakazu zaprzestania uciążliwych działań w większości przypadków pozwoli go zdyscyplinować, czyli osiągnąć cel, jednocześnie nie pozbawiając go jego własności. Należy także pamiętać, iż ze względów proceduralnych z pewnością proces o zakazanie niewłaściwego zachowania będzie mniej czasochłonny, niż przeprowadzenie procesu zezwalającego na sprzedaż czyjejś nieruchomości, a następnie przeprowadzenie jej faktycznej sprzedaży w drodze licytacji nieruchomości, która zwykle trwa do roku do 2-3 lat. Sądem miejscowo właściwym dla wytoczenia obu spraw będzie sąd właściwy ze względu na położenie nieruchomości.
Decyzja o wykluczeniu członka ze wspólnoty mieszkaniowej jest z pewnością czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a zatem podejmuje ją wspólnota w uchwale, która zapada w dowolnym trybie głosowania lub indywidualnego zbierania podpisów pod projektem uchwały, a także w trybie mieszanym połączenia obu tych sposobów. Wystarczająca dla skuteczności decyzji jest zwykła większość głosów, liczona jak zwykle siłą głosu wynikającą z wielkości udziałów danego właściciela w nieruchomości wspólnej.
Uchwałę wspólnoty o wykluczeniu danego właściciela uznaje się za prawomocną, jeśli nie przysługują od niej żadne środki zaskarżenia, a więc jeśli upłynie wskazany w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali termin 6 tygodni do zaskarżenia uchwały przez właściciela lub każdego innego członka wspólnoty, który się z nią nie zgadza. Wniesienie powództwa przed prawomocnością uchwały będzie uznane za przedwczesne, gdyż każdy członek wspólnoty, w tym sam wykluczony właściciel lokalu, może ją zaskarżyć do sądu. Wszczęte postępowanie o zezwolenie na sprzedaż lokalu musiałoby zostać wtedy zawieszone do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia postępowania w sprawie uchylenia uchwały, gdyż rozstrzygnięcie kwestii czy uchwała wykluczająca członka została podjęta zgodnie z prawem, ma charakter zasadniczy dla kontynuowania procesu o zezwolenie na sprzedaż lokalu. Wprawdzie samo zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje jej wykonania, jednakże na wniosek skarżącego sąd najprawdopodobniej przychyli się do wniosku o wstrzymanie wykonania uchwały do czasu zakończenia sprawy i wtedy postępowanie wszczęte w wyniku powództwa wspólnoty o zezwolenie na sprzedaż lokalu będzie zawieszone.
Dopiero po podjęciu prawomocnej uchwały wspólnota może wytoczyć powództwo do sądu o zezwolenie na sprzedaż lokalu oraz o eksmisję „niepożądanego współwłaściciela”. Sformułowanie pozwu o zezwolenie na sprzedaż lokalu powinno także zawierać wyraźne żądanie eksmisji, choć nie wynika to wprost z zapisu art. 16 ustawy o własności lokali, wydaje się konieczne, gdyż w przeciwnym razie sąd nie ma prawa orzekać ponad sprecyzowane w pozwie roszczenie i orzeczeniem swym nie obejmie kwestii eksmisji. Uniemożliwi to w praktyce wykonanie wyroku zezwalającego na sprzedaż lokalu, gdyż faktyczna możliwość sprzedaży lokalu z zajmującym go nadal, choć już wykluczonym ze wspólnoty, właścicielem będzie znacznie utrudniona. Nabywca takiego lokalu musiałby bowiem samodzielnie występować z powództwem o eksmisję osoby, która z uwagi na pozbawienie jej w drodze wyroku i licytacji prawa własności, będzie zajmować lokal już bez tytułu prawnego.
Sprzedaż lokalu następuje na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości, w drodze licytacji. Istotną dla samego postępowania sądowo -eksmisyjnego jest regulacja, że właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Nie będzie zatem wstrzymania wykonania wyroku eksmisyjnego do chwili, aż właściciel otrzyma propozycję od gminy podpisania umowy najmu lokalu socjalnego, co zwykle uniemożliwia wyeksmitowanie trudnych lokatorów nawet przez wiele lat, z uwagi na brak wolnych lokali socjalnych.
Justyna Żak
stan prawny na dzień publikacji artykułu
Możliwość wykluczenia „kłopotliwego członka” ze wspólnoty i sprzedaż jego lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej jest środkiem prawnym dość drastycznym, jednak uzasadnionym choćby faktem, iż wspólnota jest finansowo uzależniona od właścicieli lokali. Powoduje to, iż niewykonywanie przez właściciela lokalu obowiązku zapłaty np. zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną może mieć negatywne skutki nie tylko dla niepłacącego właściciela, ale dla całej wspólnoty i utrzymania nieruchomości wspólnej. Jeden „niesubordynowany członek wspólnoty” może wywołać sytuację, w której nie będzie ona mogła funkcjonować. Nie uiszczając opłat może on bowiem doprowadzić do stanu, w którym nie mogąc narazić się na rosnące zadłużenie i konsekwencje postępowań sądowo-egzekucyjnych pozostali członkowie wspólnoty będą musieli pokryć z własnych środków powstałe zadłużenie.
Wspólnota mieszkaniowa nie jest autonomiczna w zastosowaniu tak kategorycznego środka prawnego, może realizować go tylko w drodze powództwa sądowego poprzez żądanie sprzedaży lokalu należącego do danego właściciela (czy to lokalu użytkowego, czy też mieszkalnego). Wspólnota jest uprawniona do wszczęcia procedury wykluczającej członka, gdy zachodzi przynajmniej jedna z dwóch następujących okoliczności:
1) właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat - ponieważ ustawodawca nie zdefiniował pojęcia „zalega długotrwale”, posiłkowo można stosować zasady pozwalające na eksmisję lokatora na podstawie ustawy o ochronie lokatorów…, na tej podstawie należy uznać, iż musi to być zaległość co najmniej dwumiesięczna, a w orzecznictwie przyjmuje się, że zaległość powinna być za dwa pełne, następujące po sobie okresy rozliczeniowe (zwykle nie jest wystarczającym, aby zaległość była tylko częściowa);
2) właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym; oczywiście przesłanka może być zastosowana nie tylko bezpośrednio do samego właściciela, ale także do jego współmieszkańców lub najemców - członek wspólnoty chcąc uniknąć represji wobec siebie powinien wymóc dyscyplinę na swych domownikach; istotne dla możliwości zastosowania tego środka jest, aby móc ocenić, że zakłócenia korzystania z sąsiednich lokali są przekraczające „przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.
Wykluczenie jest środkiem ostatecznym, a zatem jego realizacja musi zostać poprzedzona próbami zdyscyplinowania „kłopotliwego członka” - najlepiej na piśmie, aby można było wykazać tą okoliczność w toku procesu sądowego. Należy zatem najpierw wystosować wezwanie do zapłaty zaległych opłat lub wezwanie do zaprzestania uciążliwego zachowania. W przypadku zamiaru wykluczenia członka na podstawie przesłanki „zakłócania korzystania z innych lokali”, warto by było się zastanowić, czy zastosowania tak drastycznego środka jak pozbawianie kogoś jego prawa własności nie należałoby poprzedzić wystąpieniem z powództwem o zaniechanie „niedozwolonych działań” przeciwko utrudniającemu korzystanie z sąsiednich lokali współmieszkańcowi. Prawnie nie ma takiego obowiązku, jednak nałożenie przez sąd na „niesfornego współwłaściciela” nakazu zaprzestania uciążliwych działań w większości przypadków pozwoli go zdyscyplinować, czyli osiągnąć cel, jednocześnie nie pozbawiając go jego własności. Należy także pamiętać, iż ze względów proceduralnych z pewnością proces o zakazanie niewłaściwego zachowania będzie mniej czasochłonny, niż przeprowadzenie procesu zezwalającego na sprzedaż czyjejś nieruchomości, a następnie przeprowadzenie jej faktycznej sprzedaży w drodze licytacji nieruchomości, która zwykle trwa do roku do 2-3 lat. Sądem miejscowo właściwym dla wytoczenia obu spraw będzie sąd właściwy ze względu na położenie nieruchomości.
Decyzja o wykluczeniu członka ze wspólnoty mieszkaniowej jest z pewnością czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a zatem podejmuje ją wspólnota w uchwale, która zapada w dowolnym trybie głosowania lub indywidualnego zbierania podpisów pod projektem uchwały, a także w trybie mieszanym połączenia obu tych sposobów. Wystarczająca dla skuteczności decyzji jest zwykła większość głosów, liczona jak zwykle siłą głosu wynikającą z wielkości udziałów danego właściciela w nieruchomości wspólnej.
Uchwałę wspólnoty o wykluczeniu danego właściciela uznaje się za prawomocną, jeśli nie przysługują od niej żadne środki zaskarżenia, a więc jeśli upłynie wskazany w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali termin 6 tygodni do zaskarżenia uchwały przez właściciela lub każdego innego członka wspólnoty, który się z nią nie zgadza. Wniesienie powództwa przed prawomocnością uchwały będzie uznane za przedwczesne, gdyż każdy członek wspólnoty, w tym sam wykluczony właściciel lokalu, może ją zaskarżyć do sądu. Wszczęte postępowanie o zezwolenie na sprzedaż lokalu musiałoby zostać wtedy zawieszone do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia postępowania w sprawie uchylenia uchwały, gdyż rozstrzygnięcie kwestii czy uchwała wykluczająca członka została podjęta zgodnie z prawem, ma charakter zasadniczy dla kontynuowania procesu o zezwolenie na sprzedaż lokalu. Wprawdzie samo zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje jej wykonania, jednakże na wniosek skarżącego sąd najprawdopodobniej przychyli się do wniosku o wstrzymanie wykonania uchwały do czasu zakończenia sprawy i wtedy postępowanie wszczęte w wyniku powództwa wspólnoty o zezwolenie na sprzedaż lokalu będzie zawieszone.
Dopiero po podjęciu prawomocnej uchwały wspólnota może wytoczyć powództwo do sądu o zezwolenie na sprzedaż lokalu oraz o eksmisję „niepożądanego współwłaściciela”. Sformułowanie pozwu o zezwolenie na sprzedaż lokalu powinno także zawierać wyraźne żądanie eksmisji, choć nie wynika to wprost z zapisu art. 16 ustawy o własności lokali, wydaje się konieczne, gdyż w przeciwnym razie sąd nie ma prawa orzekać ponad sprecyzowane w pozwie roszczenie i orzeczeniem swym nie obejmie kwestii eksmisji. Uniemożliwi to w praktyce wykonanie wyroku zezwalającego na sprzedaż lokalu, gdyż faktyczna możliwość sprzedaży lokalu z zajmującym go nadal, choć już wykluczonym ze wspólnoty, właścicielem będzie znacznie utrudniona. Nabywca takiego lokalu musiałby bowiem samodzielnie występować z powództwem o eksmisję osoby, która z uwagi na pozbawienie jej w drodze wyroku i licytacji prawa własności, będzie zajmować lokal już bez tytułu prawnego.
Sprzedaż lokalu następuje na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości, w drodze licytacji. Istotną dla samego postępowania sądowo -eksmisyjnego jest regulacja, że właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Nie będzie zatem wstrzymania wykonania wyroku eksmisyjnego do chwili, aż właściciel otrzyma propozycję od gminy podpisania umowy najmu lokalu socjalnego, co zwykle uniemożliwia wyeksmitowanie trudnych lokatorów nawet przez wiele lat, z uwagi na brak wolnych lokali socjalnych.
Justyna Żak
stan prawny na dzień publikacji artykułu
Czytaj także:
Pośrednicy, zarządcy, rzeczoznawcy...
Zamknij [x]