Samowola budowlana
PoradnikJedną z podstawowych zasad prawa budowlanego jest ta, że wszelkie podejmowane przez inwestora roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.
Ustawodawca wyraźnie przy tym podkreślił, że podstawą do rozpoczęcia robót może być tylko ostateczna decyzja administracyjna o pozwoleniu na budowę. Mimo że część prac nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, wymaga jednak zgłoszenia. Szukając wśród przepisów prawa budowlanego nie znajdziemy wprawdzie definicji samowoli budowlanej, ale niewątpliwie nie chodzi tylko o wybudowanie obiektu bez pozwolenia na budowę. Samowolą będzie również już samo przystąpienie do prac bez pozwolenia lub zgłoszenia. Samowolą budowlaną będzie też wprowadzenie istotniejszych zmian w projekcie budowlanym, prowadzenie robót budowlanych bez kierownika budowy lub bez dziennika budowy oraz prowadzenie robót budowlanych niezgodnie z zasadami sztuki budowlanej. Niedopuszczalne jest również użytkowanie budynku bez zgody nadzoru budowlanego lub zmiana sposobu użytkowania budynku lub jego części bez pozwolenia.
W każdym przypadku decyzję o tym, czy mamy do czynienia z samowolą budowlaną, czyli czy nastąpiło przekroczenie przepisów prawa budowlanego, podejmuje właściwy miejscowo inspektor nadzoru budowlanego. Zgodnie z przepisami, konsekwencją dopuszczenia się przez inwestora samowoli budowlanej jest konieczność dokonania rozbiórki. Jednak to nie jedyna kara za samowolę budowlaną - wykonywanie robót budowlanych w trybie art. 48 stanowi przestępstwo zagrożone karą pozbawienia wolności do lat dwóch albo karą ograniczenia wolności albo karą grzywny.
Mimo tak rygorystycznego podejścia do kwestii samowoli budowlanej, prawo budowlane przewiduje jednak możliwość jej zalegalizowania – warunkiem tego jest zaistnienie przewidzianych prawem przesłanek. Przede wszystkim budowa musi być zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, oraz musi zostać zrealizowana zgodnie z warunkami technicznymi i przepisami umożliwiającymi doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z obowiązującym prawem. Po spełnieniu powyższych warunków, właściwy organ administracji państwowej wydaje decyzję o wstrzymaniu robót budowlanych, nakładając jednocześnie na inwestora obowiązek przedstawienia w ustalonym terminie wymaganych dokumentów, tj. zaświadczenia o zgodności obiektu i przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz kompletu dokumentów wymaganych do wydania pozwolenia na budowę.
Jeżeli budowa nie została jeszcze zakończona, inwestor w przypadku spełnienia powyższych warunków ma prawo do wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych. W przypadku ukończenia robót, inwestor ma prawo do wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego. W obu wymienionych przypadkach konieczne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego.
Przed wydaniem wymienionej decyzji właściwy organ zobowiązany jest do ustalenia opłaty legalizacyjnej. Za zalegalizowanie obiektów budowanych bez pozwolenia na budowę ustalono bowiem taryfikator opłat. Opłata legalizacyjna wynosi pięćdziesięciokrotność stawki 500 złotych pomnożonej przez współczynnik kategorii obiektu budowlanego i współczynnik wielkości obiektu określone w załączniku do ustawy prawo budowlane. Kategorie, na podstawie których wylicza się wysokość opłat legalizacyjnych, są szerokie. Ustawodawca nie oddzielił budowy od rozbudowy. Nie ma też znaczenia, na jakim etapie są prace budowlane. Opłatę legalizacyjną należy wnieść w terminie 7 dni od dnia otrzymania postanowienia, w kasie właściwego urzędu wojewódzkiego lub na rachunek bankowy tego urzędu. Nieuiszczenie opłaty w wyznaczonym terminie spowoduje wydanie nakazu rozbiórki.
Jeżeli inwestor spełni przedstawione powyżej wymagania, to organ nadzoru budowlanego jest zobowiązany wydać decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót (w przypadku zakończonej budowy tylko zatwierdzenie projektu). W tym przypadku wniesienie opłaty legalizacyjnej kończy postępowanie (o ile budowa została zakończona) - jeżeli jeszcze nie jest zakończona, organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie zezwalające na jej zakończenie. W tym przypadku niespełnienie warunków w postaci doprowadzenia budowy do zgodności z prawem budowlanym, okazania potrzebnych dokumentów lub nieuiszczenie opłaty legalizacyjnej również skutkuje wydaniem nakazu rozbiórki. Opłata legalizacyjna w zależności od kategorii obiektu może wynieść od 2,5 tys. zł do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. W przypadku legalizacji samowolnej budowy domu jednorodzinnego opłata wyniesie 50 tys. zł. Dla domu letniskowego czy garażu będzie to 25 tys. Dodatkowo inwestor budynku ma również obowiązek dołączenia do wniosku o dopuszczenie go do użytkowania oświadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy oraz Państwowej Straży Pożarnej.
Przedstawienie wymaganych dokumentów oraz spełnienie warunków co do czasu wybudowania budynku nie wystarczą do jego zalegalizowania. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego przed wydaniem decyzji musi dokonać kontroli dokumentacji i budynku. W przypadku gdy stwierdzi, że dokumenty są prawidłowe, a wzniesiony budynek nie narusza przepisów prawa oraz ustaleń miejscowego planu obowiązującego, wydaje decyzję w sprawie dopuszczenia go do użytkowania. Jeżeli jednak podczas kontroli okaże się, że wzniesiony obiekt narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub inne przepisy prawa budowlanego i naruszeń tych nie da się usunąć, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego zarządzi rozbiórkę budynku lub jego części.
Decyzja w sprawie dopuszczenia obiektu do użytkowania oraz decyzja o rozbiórce są decyzjami administracyjnymi kończącymi postępowanie w danej sprawie. Jednak od decyzji tych przysługuje oczywiście odwołanie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Natomiast od decyzji wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego przysługuje skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Od wydanego przez wojewódzki sąd administracyjny wyroku lub postanowienia kończącego postępowanie w danej sprawie przysługuje już tylko skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego można jednak wnieść wyłącznie w przypadku naruszenia prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, albo w przypadku naruszenia przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wydane przez Naczelny Sąd Administracyjny orzeczenie jest ostateczne i definitywnie zamyka sprawę.
Paweł Puch
W każdym przypadku decyzję o tym, czy mamy do czynienia z samowolą budowlaną, czyli czy nastąpiło przekroczenie przepisów prawa budowlanego, podejmuje właściwy miejscowo inspektor nadzoru budowlanego. Zgodnie z przepisami, konsekwencją dopuszczenia się przez inwestora samowoli budowlanej jest konieczność dokonania rozbiórki. Jednak to nie jedyna kara za samowolę budowlaną - wykonywanie robót budowlanych w trybie art. 48 stanowi przestępstwo zagrożone karą pozbawienia wolności do lat dwóch albo karą ograniczenia wolności albo karą grzywny.
Mimo tak rygorystycznego podejścia do kwestii samowoli budowlanej, prawo budowlane przewiduje jednak możliwość jej zalegalizowania – warunkiem tego jest zaistnienie przewidzianych prawem przesłanek. Przede wszystkim budowa musi być zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, oraz musi zostać zrealizowana zgodnie z warunkami technicznymi i przepisami umożliwiającymi doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z obowiązującym prawem. Po spełnieniu powyższych warunków, właściwy organ administracji państwowej wydaje decyzję o wstrzymaniu robót budowlanych, nakładając jednocześnie na inwestora obowiązek przedstawienia w ustalonym terminie wymaganych dokumentów, tj. zaświadczenia o zgodności obiektu i przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz kompletu dokumentów wymaganych do wydania pozwolenia na budowę.
Jeżeli budowa nie została jeszcze zakończona, inwestor w przypadku spełnienia powyższych warunków ma prawo do wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych. W przypadku ukończenia robót, inwestor ma prawo do wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego. W obu wymienionych przypadkach konieczne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego.
Przed wydaniem wymienionej decyzji właściwy organ zobowiązany jest do ustalenia opłaty legalizacyjnej. Za zalegalizowanie obiektów budowanych bez pozwolenia na budowę ustalono bowiem taryfikator opłat. Opłata legalizacyjna wynosi pięćdziesięciokrotność stawki 500 złotych pomnożonej przez współczynnik kategorii obiektu budowlanego i współczynnik wielkości obiektu określone w załączniku do ustawy prawo budowlane. Kategorie, na podstawie których wylicza się wysokość opłat legalizacyjnych, są szerokie. Ustawodawca nie oddzielił budowy od rozbudowy. Nie ma też znaczenia, na jakim etapie są prace budowlane. Opłatę legalizacyjną należy wnieść w terminie 7 dni od dnia otrzymania postanowienia, w kasie właściwego urzędu wojewódzkiego lub na rachunek bankowy tego urzędu. Nieuiszczenie opłaty w wyznaczonym terminie spowoduje wydanie nakazu rozbiórki.
Jeżeli inwestor spełni przedstawione powyżej wymagania, to organ nadzoru budowlanego jest zobowiązany wydać decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót (w przypadku zakończonej budowy tylko zatwierdzenie projektu). W tym przypadku wniesienie opłaty legalizacyjnej kończy postępowanie (o ile budowa została zakończona) - jeżeli jeszcze nie jest zakończona, organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie zezwalające na jej zakończenie. W tym przypadku niespełnienie warunków w postaci doprowadzenia budowy do zgodności z prawem budowlanym, okazania potrzebnych dokumentów lub nieuiszczenie opłaty legalizacyjnej również skutkuje wydaniem nakazu rozbiórki. Opłata legalizacyjna w zależności od kategorii obiektu może wynieść od 2,5 tys. zł do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. W przypadku legalizacji samowolnej budowy domu jednorodzinnego opłata wyniesie 50 tys. zł. Dla domu letniskowego czy garażu będzie to 25 tys. Dodatkowo inwestor budynku ma również obowiązek dołączenia do wniosku o dopuszczenie go do użytkowania oświadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy oraz Państwowej Straży Pożarnej.
Przedstawienie wymaganych dokumentów oraz spełnienie warunków co do czasu wybudowania budynku nie wystarczą do jego zalegalizowania. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego przed wydaniem decyzji musi dokonać kontroli dokumentacji i budynku. W przypadku gdy stwierdzi, że dokumenty są prawidłowe, a wzniesiony budynek nie narusza przepisów prawa oraz ustaleń miejscowego planu obowiązującego, wydaje decyzję w sprawie dopuszczenia go do użytkowania. Jeżeli jednak podczas kontroli okaże się, że wzniesiony obiekt narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub inne przepisy prawa budowlanego i naruszeń tych nie da się usunąć, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego zarządzi rozbiórkę budynku lub jego części.
Decyzja w sprawie dopuszczenia obiektu do użytkowania oraz decyzja o rozbiórce są decyzjami administracyjnymi kończącymi postępowanie w danej sprawie. Jednak od decyzji tych przysługuje oczywiście odwołanie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Natomiast od decyzji wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego przysługuje skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Od wydanego przez wojewódzki sąd administracyjny wyroku lub postanowienia kończącego postępowanie w danej sprawie przysługuje już tylko skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego można jednak wnieść wyłącznie w przypadku naruszenia prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, albo w przypadku naruszenia przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wydane przez Naczelny Sąd Administracyjny orzeczenie jest ostateczne i definitywnie zamyka sprawę.
Paweł Puch
Czytaj także:
Wspólnota mieszkaniowa
Zamknij [x]