Rodzina na swoim w Opatkowicach

W okresie pierwszych 8 lat państwo spłaca za nas połowę odsetek od zaciągniętego w złotówkach kredytu na zakup domu i mieszkania. Oczywiście zarówno sama nieruchomość, jak i kredytobiorca spełniać muszą jeszcze kilka innych kryteriów, dlatego z dopłat nie mogą skorzystać wszyscy. Jednym z ograniczeń jest cena kupowanego mieszkania, która nie może przekroczyć wyznaczonego dla każdego województwa i miasta wojewódzkiego poziomu. Na przykład w Krakowie, aby skorzystać z dopłat do kredytów, cena kupowanego mieszkania nie może przekroczyć 4979 zł za m2 (wskaźnik dla pierwszego kwartału 2009 r.)

Powszechnie wiadomo, że średnie ceny nowych mieszkań w Krakowie przekraczają dość znacznie podany wskaźnik, niemniej jednak coraz większa grupa deweloperów umożliwia skorzystanie z programu przy zakupie nieruchomości w realizowanych przez siebie inwestycjach.

Jedną z takich inwestycji jest „Osiedle Malinowe” przy ul. Petrażyckiego, którego budowa rozpoczęła się niedawno, bo w lutym tego roku. W południowej części dzielnicy Podgórze, w rejonie węzła opatkowickiego, powstaną 44 nowe mieszkania (pierwszy etap inwestycji). Trzypiętrowy i trzyklatkowy budynek cechuje się ciekawą architekturą, a skośne dachy stwarzają wrażenie kameralności budynku. Dzięki przyjaznej architekturze, jak podkreśla inwestor, osiedle dobrze wpisywać się będzie w otoczenie domów jednorodzinnych. Obok budynku powstaną dodatkowo plac zabaw dla dzieci, deptaki spacerowe i altana ogrodowa. Każde mieszkanie posiadać będzie indywidualne ogrzewanie, a miejsca parkingowe zlokalizowano w hali garażowej w podziemiu budynku. W strukturze oferowanych mieszkań dominują lokale dwu- i trzypokojowe, o metrażach odpowiednio 47-49 i 57 m2. Na ostatniej kondygnacji dostępnych jest też kilka dużych apartamentów o powierzchni prawie 92 m2.

Ceny wszystkich mieszkań zawierają się w przedziale od 4800 do 4950 zł za m2. Za przykładowe, dwupokojowe mieszkanie na „Osiedlu Malinowym” przyjdzie nam zapłacić nieco ponad 240 tys. zł. Pomimo, że ul. Petrażyckiego znajduje się na obrzeżach miasta, w sąsiedztwie gminy Mogilany, dogodna sieć komunikacyjna (prosty dojazd do Zakopianki oraz południowej obwodnicy) umożliwia stosunkowo szybkie dotarcie do wielu dzielnic Krakowa.

Inwestorem „Osiedla Malinowego” jest nowy podmiot na krakowskim rynku mieszkaniowym, Perfect Home Development Sp. z o.o. Spółka Komandytowa. Na generalnego wykonawcę wybrano W&W Sp. z o.o., która kontynuuje kilkudziesięcioletnie tradycje rodzinnej firmy budowlanej.

Coraz więcej banków i inwestorów przystępuje do programu „Rodzina na swoim”. Można więc mieć nadzieję, że w dobie spowolnienia gospodarczego program rządowych dopłat pozytywnie wpłynie na rynek, umożliwiając z jednej strony możliwość zakupu mieszkania większej grupie osób, a z drugiej - spowoduje obniżkę średnich cen i zwiększenie sprzedaży w firmach deweloperskich.


O wypowiedź w kwestii optymalizacji kosztów inwestycji poprosiliśmy Arkadiusza Bielę
Wiceprezesa Zarządu Perfect Home Development Sp. z o.o. Spółka Komandytowa


W jaki sposób udało się Państwu obniżyć ceny mieszkań do poziomu nie przekraczającego 5 tys. zł za m2? Czy w takich cenach opłaca się budować w Krakowie?

Polityka naszej firmy ukierunkowana jest na optymalizację kosztów procesu inwestycyjnego na wszystkich jego etapach. Czynników, które pozwoliły nam ustalić cenę na tak atrakcyjnym poziomie, jest kilka.
Pierwszym z nich jest koszt pozyskania gruntu, na którym prowadzona jest inwestycja. Został on nabyty w 2006 roku, czyli w okresie kiedy ceny gruntów w Krakowie kształtowały się na stosunkowo rozsądnym poziomie.
Drugim czynnikiem są koszty budowy. Firma nasza ze względu na powiązania strukturalne i kapitałowe z innymi spółkami działającymi w branży budowlanej, posiada atrakcyjne upusty na materiały oraz usługi budowlane. W rezultacie pozwala nam to sprowadzić koszty budowy do poziomu znacznie niższego od ogólnie przyjętych cen rynkowych.
Ostatnim czynnikiem jest marża dewelopera. Ustaliliśmy ją na rozsądnym poziomie w celu wypuszczenia na rynek atrakcyjnej cenowo oferty mieszkaniowej. Ukierunkowani jesteśmy na sprawne i skuteczne przeprowadzenie procesu inwestycyjnego, co ułatwia przystąpienie do kolejnych planowanych inwestycji.
Przy spełnieniu tych wszystkich czynników o których wspomniałem, w Krakowie również można oferować mieszkania w cenie poniżej 5 tys. zł za m2 i jest to działalność rentowna.

Czy osłabienie koniunktury w budownictwie mieszkaniowym wpływa na koszty realizacji inwestycji? Czy można oczekiwać spadku kosztów budowy - cen materiałów, wykonawstwa?

Oczywistym jest, że rynkiem, w tym również budowlanym, kierują prawa ekonomii.
Jeżeli mamy do czynienia z sytuacją, w której spada popyt na usługi budowlane, możemy spodziewać się spadku ceny za te usługi. W chwili obecnej wielu deweloperów podjęło decyzję o wstrzymaniu realizacji nowych inwestycji, oczekując na zmianę koniunktury. Wiele firm budowlanych opierających swoją działalność na współpracy z deweloperami znalazło się w trudnej sytuacji, gdzie brak jest nowych zleceń. Kilka miesięcy temu ich oferty związane z wybudowaniem metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkania opiewały na kwoty w przedziale 3,5-4 tys. zł netto za m2. Obecnie można spodziewać się, że ceny te będą korygowane, lecz na wielkie obniżki raczej nie można liczyć, gdyż branża budowlana zwykle nie jest branżą wysokomarżową. Co do cen materiałów budowlanych, to również nie spodziewałbym się znaczących obniżek. Od kilku miesięcy ich ceny, w szczególności stali i ceramiki, są na tak niskim poziomie, że kolejne spadki są bardzo mało prawdopodobne. Prognozowałbym wręcz, że na wiosnę, kiedy to rynek się ożywi, ceny materiałów osiągną wyższy poziom niż obecnie.
Z drugiej zaś strony osłabienie koniunktury w budownictwie mieszkaniowym spowodowało wzrost kosztów obsługi kredytów inwestycyjnych, poprzez które realizowana jest budowa. Banki kilkukrotnie podniosły marżę dla kredytów deweloperskich, co przekłada się na wzrost kosztów budowy.

Czy według Pana w najbliższych miesiącach na rynku pojawiać się będzie więcej projektów w cenach poniżej 5 tys. zł za m2, czy spodziewa się Pan większej konkurencji w tym segmencie mieszkań?

Nie wykluczam takiej możliwości. Są bowiem na rynku krakowskim deweloperzy, którzy pozyskiwali grunty inwestycyjne kilka lat temu. Czy zdecydują się oni realizować nowe inwestycje w obecnych czasach, godząc się na niższe od oczekiwanych zyski, czy też poczekają na lepszą koniunkturę? Odpowiedź na to pytanie pozostaje niewiadomą. Takich firm nie jest z kolei zbyt wiele. Natomiast przeważają firmy, które nabyły grunty inwestycyjne w latach 2007-2008, kiedy to ich ceny osiągały znacznie wyższe wartości. Te podmioty nie mają zatem możliwości realizacji projektów w cenach poniżej 5 tys. zł za m2.
Obecnie na rynku krakowskim znaleźć możemy deweloperów, którzy zdecydowali się obniżyć ceny zaledwie kilku mieszkań (przeważnie tych miej atrakcyjnych) w swoich inwestycjach, w celu umożliwienia klientom skorzystania z programu „Rodzina na Swoim”.
W Krakowie na chwilę obecną „Osiedle Malinowe” to jedyna rozpoczęta inwestycja deweloperska, w której wszystkie mieszkania (z wyłączeniem 4 apartamentów) spełniają wymogi ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, czyli programu „Rodzina na swoim”.
W drugim kwartale 2009 roku wojewoda krakowski określi nowy wskaźnik determinujący limit ceny m2 mieszkania w związku z programem „Rodzina na swoim”. Według prognoz będzie on na wyższym poziomie od obecnego. Jeżeli tak się stanie, deweloperzy nie będą mieli już tak silnej motywacji do obniżania ceny w celu sprostania wymogom ustawy regulującej program „Rodzina na Swoim”. W związku z tym konkurencja w segmencie mieszkań poniżej 5 tys. zł za m2 jest mało prawdopodobna i nie powinna się zwiększyć.