REAS ostrzega: nadwyżka krakowskich mieszkań jest bardzo wysoka

Zaproszeni goście prezentowali najnowsze dane na temat sytuacji krakowskiej mieszkaniówki. W trakcie dwugodzinnego wystąpienia często pojawiały się nawiązania do nadwyżki podaży, która jest obecnie najważniejszą bolączką lokalnego rynku.   

Ustawa deweloperska to nie jedyny powód…
Bardzo szybki wzrost liczby krakowskich mieszkań dość często jest kojarzony z wprowadzeniem ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (zwanej potocznie ustawą deweloperską). Dane firmy REAS świadczą o tym, że tegoroczne zmiany prawne nie są jedyną przyczyną mieszkaniowej nadwyżki. Katarzyna Kuniewicz przypomniała, że podaż krakowskiego rynku pierwotnego w znacznie dłuższej perspektywie (trzeci kwartał 2010 roku – trzeci kwartał 2012 roku) wzrosła o 104%. Firma REAS szacuje, że w ofercie lokalnych firm deweloperskich obecnie znajduje się około 11 200 mieszkań.

Niepokojąco przedstawiają się również statystyki dotyczące ostatniego roku. Okazuje się bowiem, że począwszy od trzeciego kwartału 2011 r. krakowscy deweloperzy wprowadzili na rynek około 7700 ofert. Do tej pory nabywców znalazło tylko 5000 mieszkań. Katarzyna Kuniewicz zwróciła też uwagę na dane, które zebrano w trakcie trzech minionych kwartałów. Wedle informacji REAS Consulting od początku bieżącego roku krakowska oferta powiększyła się o 6100 lokali.

Niestety, tylko 3700 mieszkań zostało sprzedanych lub zarezerwowanych. Ankietowe badania krakowskiego rynku deweloperskiego wskazują, że do końca roku podaż gotowych lokali zwiększy się o 6000 sztuk. Słabe wyniki sprzedażowe wywołają zmianę proporcji pomiędzy ukończonymi i realizowanymi mieszkaniami. REAS ocenia, że pod koniec 2013 roku propozycje należące do pierwszej spośród wymienionych grup będą stanowiły aż 73% całkowitej oferty.

W ostatnich miesiącach przyszłego roku podaż gotowych mieszkań będzie zwiększana przez  inwestycje, które zostały zainicjowane w ramach „ucieczki” przed ustawą deweloperską. Nawiązując do tej kwestii Kazimierz Kirejczyk stwierdził, że masowe rozpoczynanie nowych projektów po części było uzasadnione zachowaniem banków. Rodzimy sektor bankowy miał problemy z terminowym przygotowaniem oferty rachunków powierniczych. Brak konkretnych informacji o cenie takich usług z oczywistych względów zaniepokoił deweloperów. 

Przedstawiciele firmy REAS zwrócili uwagę, że problemy z nadwyżką podaży dotyczą wszystkich dużych rynków mieszkaniowych. Ich zdaniem deweloperzy operujący w większych miastach nie dostosowali liczby rozpoczynanych projektów do nowych realiów makroekonomicznych oraz zaostrzonej polityki kredytowej banków. Mniejsze rynki (np. kielecki i rzeszowski) w dalszym ciągu są bardziej zrównoważone. 

Czas wyprzedaży lokalnej oferty to… 9 kwartałów
Nierównowagę rynków mieszkaniowych można zmierzyć za pomocą wskaźnika, który jest określany jako czas wyprzedaży oferty. Ta czysto teoretyczna wartość informuje, jaki okres byłby potrzebny na sprzedanie wszystkich dostępnych mieszkań (przy dotychczasowym poziomie popytu i zerowym przyroście oferty). W trakcie swojego wystąpienia reprezentanci firmy REAS przedstawili dane dotyczące Krakowa. Zostały one zilustrowane na pierwszym wykresie.

Eksperci firmy REAS w ramach swojego wystąpienia przedstawili jeszcze jeden pakiet interesujących danych. Dzięki nim można sprawdzić, jak prezentuje się czas wyprzedaży oferty dla największych krajowych metropolii (patrz poniżej). 

Kolejny wykres wskazuje, że Kraków jest metropolią o najbardziej zdestabilizowanym rynku mieszkaniowym. Ostatni kwartał nie przyniósł żadnej poprawy podczas, gdy w czterech innych lokalizacjach (Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź) uwidoczniły się procesy dostosowawcze. Do tej sytuacji odnieśli się zaproszeni goście. Wyrazili oni nadzieję, że krakowscy deweloperzy zaczną lepiej reagować na sygnały płynące z rynku. W przeciwnym razie może się zmaterializować pesymistyczny scenariusz rozwoju rynku.