Raport o rynku apartamentów w centrum Krakowa

Rynek transakcyjny

Centrum Krakowa to z pewnością najpiękniejsze i najbardziej znane nieruchomości w Krakowie, z których znaczna część jest pod ochroną jako zabytki i dobra kultury narodowej. Pojęcie „apartament” jest obecnie dla celów marketingowych powszechnie nadużywane. Mieszkania w segmencie apartamentowym muszą spełniać dwa podstawowe kryteria rynkowe: najwyższa jakość wykonania lokalu i budynku oraz najlepsza lokalizacja. Prawdziwie ekskluzywnego budownictwa należy szukać zatem w zabytkowym obszarze Krakowa, gdzie po wyjściu na spacer możemy doświadczyć niepowtarzalnych wrażeń estetycznych wynikłych z namacalnego kontaktu z historią miasta.

W 2010 i na początku 2011 roku apartamenty sprzedawane są w 13 lokalizacjach w zabytkowym centrum Krakowa. Są to nowe apartamentowce lub zmodernizowane zabytkowe kamienice, będące przedmiotem zakończonych w ostatnich kilku latach inwestycji. Nawiązują one formą i funkcją do przedwojennych kamienic mieszczańskich, wybudowane są w zabudowie zwartej w sąsiedztwie zabytkowych budynków, wyposażone są w windy osobowe, w poziomie parterów funkcjonują lokale handlowo-usługowe, a w części budynków posiadają wielostanowiskowe garaże podziemne. Wszystkie usytuowane są na obszarze Dzielnicy I - Stare Miasto, przy znanych historycznych ulicach:

Dotychczas zarejestrowano 124 transakcje sprzedaży apartamentów za łączną kwotę ponad 120 mln zł. Średnia cena apartamentu wynosi prawie 1 milion złotych, a przeciętna powierzchnia - 74 m2. Największy z nich ma powierzchnię 286 m2 i właśnie on znalazł nabywcę za rekordową kwotę prawie 4,3 mln zł.
Jednostkowe ceny apartamentów mieszczą się w przedziale od 9,2 tys. zł/m2 do blisko 19,5 tys. zł/m2, przy średniej 12.965 zł/m2.
Najdroższe apartamenty kupowane są przy ul. Krupniczej, najtańsze przy ul. Wielopole. Należy zwrócić uwagę, że na wysoki poziom cen części apartamentów dodatkowy wpływ mają nabywane w cenie miejsca postojowe. Jednak podstawowymi atrybutami różnicującymi ceny na tym rynku są: wysoki standard wykonania lokalu i budynku ze szczególnym uwzględnieniem elewacji i części wspólnych budynku oraz atrakcyjność lokalizacyjna (zwłaszcza sąsiedztwo zabytków i zieleni oraz wyjątkowy widok z okien poszczególnych apartamentów).

Rynek ofertowy

Natomiast skupiając się wyłącznie na obecnie realizowanych inwestycjach apartamentowych na obszarze ścisłego centrum, obejmującego obszar w obrębie i tuż poza obrębem Błoń oraz od wielu lat modny Kazimierz, znajdziemy 13 inwestycji kwalifikujących się do wielkomiejskiego budownictwa ekskluzywnego. Biorąc pod uwagę wszystkie wielomieszkaniowe inwestycje deweloperskie na obszarze metropolii krakowskiej, stanowią one ilościowo 6,5% całości. W podawanych zestawieniach nie ujęto jednej z inwestycji, która z uwagi na wyjątkowych charakter nie jest oferowana w ogólnie dostępnych środkach przekazu, kierowana jest do specjalnej grupy wyselekcjonowanych klientów, a ceny i rodzaje oferowanych apartamentów stanowią tajemnicę handlową dewelopera, bez możliwości upublicznienia w niniejszym zestawieniu. Inwestycja znajduje się u stóp Wawelu, a wieże dźwigów realizujących ją rzucają się w oczy z murów zamkowych.

Biorąc pod uwagę ten sam obszar, co w przypadku rynku transakcyjnego, tj. dzielnicę I - Stare Miasto, to mimo tak niewielkiego i w miarę jednorodnego obszaru średnie ceny ofertowe apartamentów są mocno zróżnicowane. Najtańsze przekraczają próg 11 tys. zł/m2, natomiast średnie ceny najdroższych to ponad 20 tys. zł/m2.

Jeśli weźmiemy pod uwagę ceny maksymalne występujące na analizowanych inwestycjach, to rozwarstwienie cenowe będzie jeszcze większe. Najdroższe mieszkania to z reguły penthousy na ostatnich piętrach z kameralnymi widokami na krakowskie zabytki.

Tak wysokie ceny powodują, że średni okres sprzedaży tych inwestycji jest co najmniej dwukrotnie dłuższy niż w przypadku typowej inwestycji deweloperskiej (wynoszący na krakowskim rynku ok. 1,5 roku). W najsłabiej sprzedającej się inwestycji, której sprzedaż trwa już drugi rok, sprzedano niespełna 15% powierzchni, tj. jedno (sic!) mieszkanie.
Na przeciwległym biegunie można umieścić takie inwestycje, gdzie w trzecim kwartale oferty sprzedano już ponad ¾ apartamentów.

Podsumowanie

Z obserwacji rynku mieszkań ekskluzywnych wynika, że najszybciej sprzedają się lokale do 50 m2, najtrudniej znaleźć klienta na mieszkania powyżej 100 m2. Mieszkania te muszą charakteryzować się szczególnymi cechami (widok z okna), aby znaleźć nabywcę. Obserwuje się także znacznie większe zainteresowanie obiektami zapewniającymi miejsca postojowe w budynku, gdyż klient nabywający lokal w tym segmencie jest wymagający (czytaj: wygodny). Mniejsze znaczenie przy decyzji zakupu ma dodatkowe wyposażenie lokali (klimatyzacja, kominki).

W najbliższym czasie sprzedaż apartamentów będzie dość trudna z uwagi na dużą konkurencję i planowane wejście na rynek kilku nowych inwestycji, z których największa w tym segmencie zaoferuje blisko 26 tys. m2 powierzchni użytkowej mieszkalnej, a najmniejsza - niespełna 800 m2 PUM. Łącznie w najbliższym czasie w obszarze centrum miasta planowane jest rozpoczęcie około pięciuset mieszkań w segmencie ekskluzywnym. Ile z tych inwestycji zostanie uruchomionych, a ile zostanie na papierze, trudno w tej chwili ocenić, gdyż będzie to wypadkowa wielu jednostkowych decyzji inwestycyjnych.


Krzysztof Bartuś
Piotr Krochmal
Analitycy i doradcy rynku nieruchomości
Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl
Kraków, 11.09.2011