Prądnik Biały: najwięcej mieszkańców i… nowych lokali

Oznacza to, że niemal co dziesiąty krakowianin osiedlił się w północnych peryferiach miasta. Analogiczna wartość dla sąsiedniej Dzielnicy III (Prądnik Czerwony) jest mniejsza o ponad 3 punkty procentowe (6,6%). Obydwie wymienione dzielnice (III i IV) często są porównywane ze sobą. Najważniejszym powodem jest geograficzna bliskość. Analiza danych, które dotyczą krakowskiego rynku pierwotnego, pozwala na wskazanie jeszcze jednego podobieństwa. Okazuje się bowiem, że Dzielnice III i IV przodują pod względem ilości dostępnych mieszkań deweloperskich. Podaż tamtejszych rynków już od kilku miesięcy nie spada poniżej 1000 sztuk. Z punktu widzenia nabywcy tak duży rozmiar oferty mieszkaniowej jest niekwestionowanym atutem…

Wysoka podaż na sporej przestrzeni…
Tytułowe stwierdzenie trafnie określa specyfikę rynku pierwotnego, który funkcjonuje na terenie Prądnika Białego. W kontekście przestrzeni warto nadmienić, że Dzielnica IV jest jedną z większych jednostek administracyjnych Krakowa (2371 hektarów). Pod tym względem Prądnik Biały ustępuje tylko takim obszarom jak: Dębniki, Zwierzyniec, Podgórze Duchackie, Swoszowice i Wzgórza Krzesławickie. Łączna powierzchnia pięciu wymienionych dzielnic przekracza 14 900 hektarów, ale na ich terenie zlokalizowano tylko dwukrotnie więcej nowych mieszkań niż w Prądniku Białym. O tym, że rozmiar danej lokalizacji nie zawsze przekłada się na ilość ofert, świadczy też przykład Prądnika Czerwonego. Różnica obszaru w przypadku wspomnianej dzielnicy i Prądnika Białego przekracza 271%. Mimo tego podaż na tamtejszych rynkach deweloperskich jest bardzo zbliżona. Można się o tym przekonać porównując dane pochodzące z Krakowskiego Serwisu Mieszkaniowego Dominium (patrz poniższe zestawienie).

Zależność pomiędzy obszarem dzielnicy i podażą rynku pierwotnego dobrze ilustruje liczba mieszkań przypadających na jeden hektar danej lokalizacji. Wysoka wartość oznacza, że badana dzielnica cechuje się wysokim poziomem aktywności deweloperów. Jeżeli chodzi o Prądnik Biały, to uzyskany wynik jest nieco niższy od średniej (patrz poniższe zestawienie). W przypadku niewielkiej i gęsto zabudowanej Dzielnicy III odnotowano ponad trzykrotnie większą wartość. Dużym zagęszczeniem ofert deweloperskich wyróżniają się też dwie inne lokalizacje: Grzegórzki i Podgórze Duchackie.

Lokalny rynek pierwotny i wtórny prawie się nie różni
Analiza medianowych wartości ceny ofertowej, metrażu i ceny 1 mkw. pozwala na wskazanie istotnych cech, które odróżniają rynek pierwotny i wtórny. W przypadku Prądnika Białego trudno jednak mówić o znaczących rozbieżnościach (patrz kolejne zestawienie). Okazuje się bowiem, że medianowa cena 1 mkw. nowych i używanych mieszkań różni się tylko o 6 złotych. Jeżeli chodzi o ceny ofertowe, to różnica na korzyść nowych lokali nie przekracza 2790 złotych (0,85%).

Bardziej istotna rozbieżność pomiędzy lokalnym rynkiem pierwotnym i wtórnym dotyczy powierzchni użytkowej mieszkań. Dane pochodzące z serwisu Dominium.pl wskazują, że w Dzielnicy IV typowy lokal używany jest większy o 2,0 mkw. od swojego odpowiednika z rynku pierwotnego (patrz trzecia kolumna powyższej tabeli).

Andrzej Prajsnar (fot. RB)