Polityka banków ws. kredytów hipotecznych – I kw. 2010 r.

Po pierwszym kwartale można poczuć ożywienie w tym segmencie kredytów. Związane jest to m.in. z ustabilizowaniem się cen nieruchomości, które przestały spadać, a nawet daje się odczuć ich pewien wzrost. Jest to impuls dla potencjalnych nabywców, potwierdzający, że poziom cen jest ustabilizowany i może być już tylko drożej. Duży wpływ na taką sytuację ma obecna polityka banków, które powróciły do finansowania na 100% wartości nieruchomości zarówno w rodzimej jak i obcej walucie. Przełomowy staje się luty, w którym banki wyszły z ofensywą kredytową, obniżając warunki cenowe. Część banków, w celu zachęcenia klientów do skorzystania z oferty, wprowadziło kredyty bez prowizji za ich udzielenie. Nadal bardzo dużym zainteresowaniem cieszą się kredyty „Rodzina na Swoim”. Konkurencją staje się kredyt w euro, gdzie marże są bardzo zbliżone, ale stopy procentowe zdecydowanie niższe. Kończy się era franka szwajcarskiego – banki zdecydowanie zmieniły politykę dla tej waluty, albo wycofując ją w ogóle ze swojej oferty, albo eksponując ofertę w euro poprzez obniżenie marż.

Szarpnięcie za cugle – Rekomendacja T

2010 to rok, w którym została wprowadzona nowa rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego – Rekomendacja T. Oceniając zdolność kredytową, banki będą musiały uwzględniać zarówno dochody, koszty życia, jak i inne zobowiązania finansowe kredytobiorców. Łączna suma miesięcznych rat kredytów i pożyczek nie może przekroczyć połowy dochodów. To znaczy, że ktoś, kto zarabia 3 tys. zł i co miesiąc spłaca 1,5 tys. zł kredytu hipotecznego, nie dostanie kolejnej pożyczki. W przypadku osób wyjątkowo dobrze zarabiających, próg ten został podwyższony, tak by raty nie przekroczyły 65 proc. dochodów. Sprawdzając zdolność kredytową, banki mają obowiązek sięgnąć do zewnętrznych baz danych, takich jak Biuro Informacji Kredytowej czy Biuro Informacji Gospodarczej. Muszą też poinformować klientów o ryzyku i wszelkich kosztach kredytu przed jego udzieleniem. Większość banków już w tym momencie stosuje się do ww. zasad – swoją politykę w obliczaniu zdolności będą musiały zmienić bądź już zmieniły BPS, Polbank, Pekao, BOŚ i GBW. Rekomendacja T ma w głównej mierze ograniczyć udzielanie kredytów z tzw. grupy wysokiego ryzyka. Pamiętajmy, że nie są to rozporządzenia o mocy prawnej - banki mogą, ale nie muszą się do nich stosować. W praktyce jednak wszystkie banki zaczynają wcześniej czy później stosować rekomendacje KNF.
Kolejne kwartały 2010 roku będą najprawdopodobniej kontynuacją obecnej polityki banków, polegającej na dalszym obniżaniu warunków cenowych i uatrakcyjnianiu obecnej oferty. Dominującą obcą walutą będzie euro, która docelowo jest dla banków zdecydowanie mniej ryzykowna i bardziej dostępna niż frank szwajcarski, co jeszcze bardziej pogłębi i tak już mocno zauważalne różnice między ofertami w tych walutach.

Kolejna ucieczka przed obostrzeniami?

Po raz kolejny możemy zauważyć, jak niezwykle uzależniony jest rynek nieruchomości od kredytów mieszkaniowych. W dalszym ciągu nie zmienia się odsetek kredytujących nieruchomości na tle wszystkich kupujących – niezmiennie jest to zdecydowana większość 75-90% kupujących. Jest to więc mechanizm wzajemnie sprzężony – kupujący mieszkania potrzebują kredytów, a banki potrzebują kupujących. Przypomnijmy, iż w szerszej perspektywie kredyt hipoteczny jest najbardziej rentownym dla banku instrumentem finansowym. Na rynku nieruchomości klienci z niepokojem spoglądają w stronę Rekomendacji T. Powoli odczuwalna odwilż kredytowa znów może zostać skuta lodem obostrzeń kredytowych. Ci, którzy chcą nabyć mieszkanie, z jednej strony patrzą z nadzieją na „Rodzinę Na Swoim”, a z drugiej obawiają się nowych przepisów utrudniających zdobycie kredytu. Ten kołowrotek nie ułatwia rozeznania w finansowaniu mieszkań i powoduje spore zamieszanie na rynku nieruchomości, który potrzebuje właśnie teraz spokoju. Efekt jest więc niestety odwrotny. Zauważamy wśród chętnych na własne mieszkanie tendencję przyspieszenia starań o kredyt (w obawie przed niespełnieniem wymagań banku po wprowadzeniu surowszych zasad przyznania kredytu). Czy o to chodziło? Na razie będziemy pilnie obserwować, jak banki będą się zachowywać względem wszystkich nowych reguł rynku w tym roku.

Łukasz Horwat
Doradca Finansowy Money Expert

Witold Zamorski
Dział analiz rynku nieruchomości – Północ Nieruchomości S.A.