Odwrócona hipoteka a rynek nieruchomości

Czym to się je?

Spróbujmy w pigułce określić, na czym odwrócona hipoteka będzie polegać. Nowe przepisy mają regulować specyficzny kredyt, polegający na tym, że osoby po 60 roku życia oddają (może prościej – zapisują) bankowi swoje mieszkanie (wymagane prawo własności, wieczystego użytkowania nieruchomości lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). W zamian bank wypłaci tym osobom jednorazowy ekwiwalent pieniężny lub rozłoży płatność w miesięcznych ratach. I już pojawia się pierwsze pytanie - zupełnie niezrozumiały dla mnie jest już na wstępie przepis mówiący o granicy wieku. Dlaczego została ona ustanowiona na poziomie 60 roku życia? A dlaczego nie 59 lub 61? Dlaczego ktoś, kto chce polepszyć do końca swoich dni swój byt i ma np. 54 lat, nie może tego zrobić? W czym on jest gorszy od 60-latków? Te i inne pytania jak zwykle wróżą kilka lat „regulacji” przepisów. Prawodawstwo polskie przyzwyczaiło nas, że nowo wprowadzane przepisy nigdy od razu nie pasują idealnie do realiów. Chciałbym zwrócić uwagę na fakt, iż analogiczne systemy działają od lat np. w USA. Podsumowując: masz 60 lub więcej lat? Masz mieszkanie? Jeśli twoje lokum spodoba się bankowi, możesz je mu obiecać na własność i mieć za to pieniądze teraz.

To cały czas jest kredyt

Wciąż nie są jeszcze ustalone dokładne warunki i regulacje samej płatności. Pamiętać musimy jednak, że jest to po prostu kredyt, a nie zamiana. A jak to przy kredytach bywa, bank będzie doskonale potrafił zabezpieczyć swoje interesy. Czego można się więc spodziewać? Na pewno grymaszenia przy kwalifikacji mieszkania jako atrakcyjnego zabezpieczenia dla banku. Nie zdziwiłbym się również, gdyby bank bardzo ostrożnie wyceniał nieruchomości. Można spodziewać się zastępu „swoich” rzeczoznawców, którzy będą mieli wyłączność na rzeczoznawstwo (już i tak ma to miejsce przy niektórych wycenach dla banku). Wiele więc wskazuje na to, iż przynosząc własną wycenę nieruchomości, zostaniemy z nią odprawieni z kwitkiem.

Skoro, jak już wiemy, jest to kredyt, będzie miał on i odsetki. Dlatego pieniądze, które otrzymamy, będą musiały być o nie pomniejszone. Grozą wieje hipotetyczne ocenianie pozostałych lat życia właściciela, czy tez wręcz jego stanu zdrowia – jako czynników decydujących o warunkach (do śmierci właściciela mieszkania może minąć kilkanaście czy kilkadziesiąt lat). Kolejnym zagrożeniem jest, leżąca w interesie banku, bardzo asekuracyjna ocena przyszłych zmian cen nieruchomości. Jaki będziemy mieć wpływ na to, że bank uzna, iż w następnych latach ceny nieruchomości będą gwałtownie spadać?

Nie jest złotem to, co się świeci z zewnątrz

Mimo naprawdę dużego zrozumienia dla banków i doceniania ich fundamentalnej roli w świecie finansów, zachodzi obawa, jak to środowisko zechce potraktować klienta - nazwijmy go - specyficznego. Chodzi o kuszącą próbę wykorzystania częstej wśród osób w podeszłym wieku nieznajomości meandrów świata współczesnej bankowości. Musimy mieć też świadomość tego, iż bank z pewnością przerzuci na nas koszty prowizji oraz koszty prawno-sądowe – jak np. ustanowienia hipoteki. Doliczając do tego średniorynkowe odsetki analogicznych, zwykłych kredytów, okazuje się, że bank tak naprawdę „zapłaci” nam około połowy ceny rynkowej mieszkania. Z wyliczeń wynika więc, iż przy mieszkaniu o wartości około 250 000 zł, właściciel może liczyć na ratę miesięczną na poziomie raptem około 500 zł.

Kolejnym pytaniem jest, co się stanie z mieszkaniem, kiedy po podpisaniu stosownej umowy beneficjent transakcji umrze np. po kilku miesiącach? Czy w tym przypadku bank przejmie mieszkanie za które zapłacił kilkumiesięczną rentę? Co z mieszkaniami, na które jest już ustanowiony kredyt hipoteczny? Czy będą mogły być przedmiotem hipoteki odwróconej? Idźmy dalej – co się stanie, jeśli bank upadnie? Pytań mnoży się bez liku, i upłynie sporo czasu zanim zasady staną się jasne i klarowne dla każdego.

Korzyści

W świetle permanentnych problemów ZUS-u i jego pogłębiającego się ujemnego bilansu, z pewnością oferta pewnego i stałego zastrzyku środków jest atrakcyjna. W ujęciu procentowym, w porównaniu z obecnymi stawkami emerytalnymi taki comiesięczny zastrzyk pieniędzy może być dużą pomocą dla zainteresowanych. Nie zapominajmy o tym, że poprzedni system okradł tych ludzi, którzy latami budowali zniewolone państwo. I to samo państwo (tym razem po odzyskaniu wolności) nie jest w stanie na starość zapewnić im godziwych warunków do życia. Gdyby zainteresowani chcieli zabiegać o analogiczny kredyt na tradycyjnych zasadach, z pewnością zostaliby odprawieni z kwitkiem. Omawiany system jest więc możliwością „przeskoczenia” przez starsze osoby tradycyjnej zapory w postaci zdolności kredytowej przy standardowych pożyczkach.

Podobne rozwiązanie polega na sprzedaniu drogiego mieszkania i kupieniu mniejszego – tańszego. Powstały z takiej operacji zysk może stanowić jakiś kapitał, będący bazą do comiesięcznych odsetek. W efekcie uzyskujemy podobny mechanizm, jednak z podstawową różnicą – osoba taka musi przeprowadzić się do gorszego mieszkania – czyli tak naprawdę pogarsza sobie na starość standard życia. A chodzi właśnie o coś dokładnie odwrotnego – o to, by ci ludzie mogli poprawić swój często smutny byt, a nie jeszcze go pogarszać (po co komuś kilkaset złotych więcej miesięcznie, jeśli ma mieszkać w gorszym mieszkaniu.). Dodajmy jeszcze ważny czynnik – całkowicie zrozumiałe przywiązanie osób starszych do ich mieszkań, w których żyją od lat („starych drzew się nie przesadza”).

Odwrócona hipoteka a rynek

Rozważmy kilka wariantów. W pierwszym załóżmy, iż w momencie wejścia regulacji w życie banki rozpoczną promocję oferty. Pytanie tylko, jak do niej podejdą? Jak do pewnego zysku czy jak do konieczności uzupełnienia dotychczasowej, tradycyjnej oferty? Z jednej strony może to być łatwy i pewny zysk dla banków, z drugiej banki mogą podejść do zabezpieczenia na nieruchomości jak do jeża. Dlatego nie spodziewałbym się huraganowego prześcigania się w warunkach oferty pomiędzy poszczególnymi bankami. Jeśli tak dogodny instrument finansowy jak leasing nieruchomości jest zupełnie zapomnianym i niekorzystnym dla leasingobiorcy rozwiązaniem, trudno, aby nagle w tym przypadku miało to wyglądać zupełnie inaczej. A rynek nieruchomości? Tu tym bardziej rewolucji być nie może. Jeśli nawet wraz z inauguracją funkcjonowania omawianego systemu jakaś część zainteresowanych zwróci się do banku z propozycją kredytu z odwróconą hipoteką, tak naprawdę zmiany nastąpią w księgach wieczystych. Dopiero w momencie, kiedy dotychczasowi właściciele będą (mówiąc okrutnie) wymierać, lokale te będą trafiały na sprzedaż. Z racji stopniowego i powolnego przyrostu podaży mieszkań sprzedawanych przez banki nie sądzę, by miała ona większy wpływ na rynek nieruchomości.

Witold Zamorski
Dział analiz rynku nieruchomości – sieć biur nieruchomości Północ