Nieruchomości zabytkowe
PoradnikWielu kupujących chciałoby mieć niepowtarzalny dom z duszą i historią dlatego coraz częściej sięgają po nieruchomości zabytkowe. Obecnie największym powodzeniem cieszą się zabytki położone w pobliżu dużych miast, które można adaptować na rezydencje, jak również kamienice w centrach miast, w których da się urządzić hotel, placówki handlowe czy biura. Bez wątpienia nieruchomości takie, starannie i twórczo zaadaptowane, mogą stać się prestiżową rezydencją, elitarnym hotelem, pensjonatem lub restauracją. Jednak nieruchomości zabytkowe są obiektami podlegającymi ochronie prawnej więc obrót nimi i ich użytkowanie podlega odmiennym uwarunkowaniom. Problematykę nieruchomości zabytkowych reguluje ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z 23.07.2003 roku.
Nieruchomością zabytkową jest nieruchomość, jej części lub zespół nieruchomości, stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową. Nie jest więc ważne, ile na przykład dany budynek ma lat, natomiast ważna jest jego wartość historyczna, naukowa lub artystyczna.
Rejestr zabytków
Pozycję szczególną wśród nieruchomości zabytkowych zajmują te, które wpisane są do rejestru zabytków. Wpisanie do rejestru zabytków jest prawnym potwierdzeniem jej zabytkowego charakteru. Rejestr prowadzony jest przez wojewódzkich konserwatorów zabytków, a wpisu dokonuje się na podstawie decyzji. Do rejestru może być wpisane również otoczenie zabytku, a także nazwa geograficzna, historyczna lub tradycyjna tego zabytku. Starosta umieszcza na zabytku wpisanym do rejestru znak informujący o tym, iż zabytek podlega ochronie. Wpisanie zabytku nieruchomego do rejestru ujawnia się też w katastrze oraz w księdze wieczystej.
Obrót zabytkami
Stan polskich zabytków jest na ogół bardzo zły, co wymusza wyłożenie sporych środków na remont i adaptację. W związku z tym przed podjęciem decyzji o ich nabyciu konieczne jest chociażby szacunkowe określenie wartości samej nieruchomości oraz skalkulowanie niezbędnych nakładów umożliwiających zagospodarowanie obiektu. Czasami można zabytek kupić tanio, ale potem trzeba wydać nań majątek. Największą ilością nieruchomości zabytkowych Skarbu Państwa do sprzedaży dysponują Agencja Nieruchomości Rolnych i Agencja Mienia Wojskowego. Dokonując nabycia nieruchomości należy pamiętać, że zmiana stanu prawnego nieruchomości wymaga powiadomienia wojewódzkiego konserwatora zabytków w terminie miesiąca od dnia wystąpienia lub powzięcia o nich wiadomości. Niedopełnienie tego obowiązku spowoduje nałożenie kary grzywny. W umowie sprzedaży, zamiany, darowizny lub dzierżawy zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru, a stanowiącego własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, przy określaniu sposobu korzystania z tego zabytku należy nałożyć (jeżeli stan zachowania zabytku tego wymaga) na nabywcę lub dzierżawcę obowiązek przeprowadzenia w określonym terminie niezbędnych prac konserwatorskich przy tym zabytku. Ponadto przy obrocie nieruchomościami zabytkowymi należy pamiętać, że gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, pod warunkiem że prawo pierwokupu zostało ujawnione w księdze wieczystej.
Użytkowanie zabytków
O zachowanie zabytku i zabezpieczenie go przed zniszczeniem, uszkodzeniem i dewastacją zobowiązany jest dbać przede wszystkim jego właściciel i użytkownik. Zagospodarowanie na cele użytkowe zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru wymaga posiadania dokumentacji konserwatorskiej, określającej stan zachowania zabytku i możliwości jego adaptacji, uzgodnionego z wojewódzkim konserwatorem zabytków programu prac konserwatorskich oraz programu zagospodarowania zabytku wraz z otoczeniem oraz dalszego korzystania z tego zabytku. W celu spełnienia tych wymagań konserwator zabytków jest obowiązany nieodpłatnie udostępnić właścicielowi posiadaną przez siebie dokumentację. Na wniosek właściciela wojewódzki konserwator przedstawia zalecenia konserwatorskie, określające sposób korzystania z zabytku i jego zabezpieczenia, a także zakres dopuszczalnych zmian, które mogą być wprowadzone w tym zabytku. Właściciel jest zobowiązany zawiadamiać wojewódzkiego konserwatora zabytków o uszkodzeniu, zniszczeniu i zagrożeniu dla zabytku, a na większość prac i remontów musi uzyskać pozwolenie.
Pozwolenia takiego wymaga między innymi prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych, dokonywanie podziału, zmiana przeznaczenia lub sposobu korzystania, umieszczanie tablic, reklam oraz napisów oraz podejmowanie innych działań, które mogłyby prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu zabytku wpisanego do rejestru. Wojewódzki konserwator zabytków może uzależnić wydanie pozwolenia od przeprowadzenia na koszt wnioskodawcy niezbędnych badań konserwatorskich, architektonicznych lub archeologicznych. Uzyskanie pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na podjęcie prac nie zwalnia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę albo zgłoszenia w przypadkach określonych przepisami prawa budowlanego. Zatem właściciel chcący dokonać na przykład przebudowy musi najpierw wystąpić do konserwatora zabytków z wnioskiem o wyrażenie zgody (załączając szczegółowy projekt przebudowy) i dopiero po wydaniu pozwolenia wystąpić o wydanie pozwolenia na budowę. Jeżeli posiadacz nieruchomości dokona prac bez tej zgody albo wbrew warunkom pozwolenia, podlega karze grzywny, a wojewódzki konserwator zabytków może ponadto nakazać wstrzymanie prac i przywrócenie stanu poprzedniego.
Ochroną objęte są nie tylko nieruchomości wpisane do rejestru - wojewódzki konserwator może wydać decyzję o wstrzymaniu prac również przy zabytku nie wpisanym do rejestru, jeżeli zabytek ten spełnia warunki do wpisu. Wojewódzki konserwator zabytków sprawuje również nadzór, a w jego ramach prowadza kontrolę przestrzegania i stosowania przepisów dotyczących ochrony zabytków. Jest uprawniony do wstępu na teren zabytku, oceny jego stanu, żądania ustnych lub pisemnych informacji, okazania dokumentów i udostępnienia danych. Może wydać też decyzję nakazującą przeprowadzenie prac konserwatorskich lub robót budowlanych, jeżeli ich wykonanie jest niezbędne ze względu na zagrożenie zniszczeniem lub istotnym uszkodzeniem zabytku. W przypadku wystąpienia zagrożenia, polegającego na możliwości zniszczenia lub uszkodzenia zabytku, starosta na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków może wydać decyzję o zabezpieczeniu tego zabytku, a jeżeli nie jest możliwe usunięcie zagrożenia, nieruchomość może być wywłaszczona na rzecz Skarbu Państwa lub gminy.
Są jednak i plusy związane z posiadania nieruchomości zabytkowej. Przede wszystkim właściciel może liczyć na bonifikatę w stosunku do opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Ponadto budynki i grunty wpisane do rejestru zabytków, pod warunkiem ich utrzymania i konserwacji zgodnie z przepisami o ochronie zabytków, zwolnione są z podatku od nieruchomości. Jednakże powyższe zwolnienie nie dotyczy nieruchomości zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Ponadto właściciele mogą ubiegać się o udzielenie dotacji celowej z budżetu państwa na dofinansowanie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku.
Paweł Puch
Rejestr zabytków
Pozycję szczególną wśród nieruchomości zabytkowych zajmują te, które wpisane są do rejestru zabytków. Wpisanie do rejestru zabytków jest prawnym potwierdzeniem jej zabytkowego charakteru. Rejestr prowadzony jest przez wojewódzkich konserwatorów zabytków, a wpisu dokonuje się na podstawie decyzji. Do rejestru może być wpisane również otoczenie zabytku, a także nazwa geograficzna, historyczna lub tradycyjna tego zabytku. Starosta umieszcza na zabytku wpisanym do rejestru znak informujący o tym, iż zabytek podlega ochronie. Wpisanie zabytku nieruchomego do rejestru ujawnia się też w katastrze oraz w księdze wieczystej.
Obrót zabytkami
Stan polskich zabytków jest na ogół bardzo zły, co wymusza wyłożenie sporych środków na remont i adaptację. W związku z tym przed podjęciem decyzji o ich nabyciu konieczne jest chociażby szacunkowe określenie wartości samej nieruchomości oraz skalkulowanie niezbędnych nakładów umożliwiających zagospodarowanie obiektu. Czasami można zabytek kupić tanio, ale potem trzeba wydać nań majątek. Największą ilością nieruchomości zabytkowych Skarbu Państwa do sprzedaży dysponują Agencja Nieruchomości Rolnych i Agencja Mienia Wojskowego. Dokonując nabycia nieruchomości należy pamiętać, że zmiana stanu prawnego nieruchomości wymaga powiadomienia wojewódzkiego konserwatora zabytków w terminie miesiąca od dnia wystąpienia lub powzięcia o nich wiadomości. Niedopełnienie tego obowiązku spowoduje nałożenie kary grzywny. W umowie sprzedaży, zamiany, darowizny lub dzierżawy zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru, a stanowiącego własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, przy określaniu sposobu korzystania z tego zabytku należy nałożyć (jeżeli stan zachowania zabytku tego wymaga) na nabywcę lub dzierżawcę obowiązek przeprowadzenia w określonym terminie niezbędnych prac konserwatorskich przy tym zabytku. Ponadto przy obrocie nieruchomościami zabytkowymi należy pamiętać, że gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, pod warunkiem że prawo pierwokupu zostało ujawnione w księdze wieczystej.
Użytkowanie zabytków
O zachowanie zabytku i zabezpieczenie go przed zniszczeniem, uszkodzeniem i dewastacją zobowiązany jest dbać przede wszystkim jego właściciel i użytkownik. Zagospodarowanie na cele użytkowe zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru wymaga posiadania dokumentacji konserwatorskiej, określającej stan zachowania zabytku i możliwości jego adaptacji, uzgodnionego z wojewódzkim konserwatorem zabytków programu prac konserwatorskich oraz programu zagospodarowania zabytku wraz z otoczeniem oraz dalszego korzystania z tego zabytku. W celu spełnienia tych wymagań konserwator zabytków jest obowiązany nieodpłatnie udostępnić właścicielowi posiadaną przez siebie dokumentację. Na wniosek właściciela wojewódzki konserwator przedstawia zalecenia konserwatorskie, określające sposób korzystania z zabytku i jego zabezpieczenia, a także zakres dopuszczalnych zmian, które mogą być wprowadzone w tym zabytku. Właściciel jest zobowiązany zawiadamiać wojewódzkiego konserwatora zabytków o uszkodzeniu, zniszczeniu i zagrożeniu dla zabytku, a na większość prac i remontów musi uzyskać pozwolenie.
Pozwolenia takiego wymaga między innymi prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych, dokonywanie podziału, zmiana przeznaczenia lub sposobu korzystania, umieszczanie tablic, reklam oraz napisów oraz podejmowanie innych działań, które mogłyby prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu zabytku wpisanego do rejestru. Wojewódzki konserwator zabytków może uzależnić wydanie pozwolenia od przeprowadzenia na koszt wnioskodawcy niezbędnych badań konserwatorskich, architektonicznych lub archeologicznych. Uzyskanie pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na podjęcie prac nie zwalnia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę albo zgłoszenia w przypadkach określonych przepisami prawa budowlanego. Zatem właściciel chcący dokonać na przykład przebudowy musi najpierw wystąpić do konserwatora zabytków z wnioskiem o wyrażenie zgody (załączając szczegółowy projekt przebudowy) i dopiero po wydaniu pozwolenia wystąpić o wydanie pozwolenia na budowę. Jeżeli posiadacz nieruchomości dokona prac bez tej zgody albo wbrew warunkom pozwolenia, podlega karze grzywny, a wojewódzki konserwator zabytków może ponadto nakazać wstrzymanie prac i przywrócenie stanu poprzedniego.
Ochroną objęte są nie tylko nieruchomości wpisane do rejestru - wojewódzki konserwator może wydać decyzję o wstrzymaniu prac również przy zabytku nie wpisanym do rejestru, jeżeli zabytek ten spełnia warunki do wpisu. Wojewódzki konserwator zabytków sprawuje również nadzór, a w jego ramach prowadza kontrolę przestrzegania i stosowania przepisów dotyczących ochrony zabytków. Jest uprawniony do wstępu na teren zabytku, oceny jego stanu, żądania ustnych lub pisemnych informacji, okazania dokumentów i udostępnienia danych. Może wydać też decyzję nakazującą przeprowadzenie prac konserwatorskich lub robót budowlanych, jeżeli ich wykonanie jest niezbędne ze względu na zagrożenie zniszczeniem lub istotnym uszkodzeniem zabytku. W przypadku wystąpienia zagrożenia, polegającego na możliwości zniszczenia lub uszkodzenia zabytku, starosta na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków może wydać decyzję o zabezpieczeniu tego zabytku, a jeżeli nie jest możliwe usunięcie zagrożenia, nieruchomość może być wywłaszczona na rzecz Skarbu Państwa lub gminy.
Są jednak i plusy związane z posiadania nieruchomości zabytkowej. Przede wszystkim właściciel może liczyć na bonifikatę w stosunku do opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Ponadto budynki i grunty wpisane do rejestru zabytków, pod warunkiem ich utrzymania i konserwacji zgodnie z przepisami o ochronie zabytków, zwolnione są z podatku od nieruchomości. Jednakże powyższe zwolnienie nie dotyczy nieruchomości zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Ponadto właściciele mogą ubiegać się o udzielenie dotacji celowej z budżetu państwa na dofinansowanie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku.
Paweł Puch