Niedozwolone klauzule - cz. III

Poradnik

Poniżej przedstawione zostały wybrane przykłady zapisów stosowanych w umowach zawieranych w ramach obrotu nieruchomościami przez firmy deweloperskie, które opublikowane zostały w Rejestrze Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów jako postanowienia uznane za niedozwolone.

I. Niewłaściwy sposób określania cen.

W umowach zakupu mieszkań, lokali często się zdarza, iż zawarta umowa przedwstępna zakupu mieszkania nie określa w sposób precyzyjny i jednoznaczny całkowitej ceny, jaką nabywca ma zapłacić za nieruchomość. Przykładowo umowy przewidują:
- możliwość podwyższenia ceny zakupu na 2 miesiące przed zakończeniem inwestycji na podstawie zmian cen materiałów budowlanych bez uprzedniego ustalenia szczegółów zasad, w jaki sposób zmiany te mają być szacowane;
- możliwość podwyższenia ceny wedle wskaźnika wzrostu cen w budownictwie, określonego w nieznanym dla nabywcy opracowaniu;
- zastrzeżenie możliwości zmiany powierzchni mieszkalnej/użytkowej nabytego lokalu i związana z tym konieczność dopłaty za zwiększony metraż w przypadku przekroczenia określonej % różnicy w metrażu;
- określenie ceny w walucie obcej z zastrzeżeniem, iż w razie spadku wartości waluty nabywcę obowiązuje kurs tej waluty z dnia podpisania umowy.

II. Problem braku wyraźnego wskazania w umowie przedwstępnej obowiązku przeniesienia własności przez dewelopera na nabywcę.

Praktyka orzecznicza Sądu Antymonopolowego wskazuje na sytuacje, w których sprzedawcy w podpisywanych umowach przedwstępnych nieruchomości nie zawierali jednoznacznego zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę, a jedynie do „wprowadzenia go w posiadanie”, co oczywiście uniemożliwiało nabywcy ewentualne dochodzenie sądowne zobowiązania sprzedawcy do przeniesienia na niego własności nieruchomości.
Zdarza się również, że firmy deweloperskie utrudniają nabywcy podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego np. przez uzależnienie spisania takiej umowy od wpłaty odpowiednio wysokiej części ceny nabycia nieruchomości. Takimi utrudnieniami sprzedawcy chcą uniknąć możliwości dochodzenia przez nabywcę przeniesienia własności kupowanej nieruchomości na drodze sądowej w trybie uzyskania zastępczego oświadczenia woli.
Takie zachowania ograniczają konsumenta w dochodzeniu jego praw na drodze roszczeń cywilnoprawnych, co jest klauzulą zabronioną.

III. Rażące dysproporcje na korzyść dewelopera w prawach i obowiązkach stron umowy w przypadku nie dojścia umowy przyrzeczonej do skutku.

Należy zwracać szczególną uwagę na zapisy kształtujące prawa i obowiązki nabywcy i dewelopera w przypadku, gdyby na skutek wskazanych przyczyn miało nie dojść do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości. Zwykle odstąpienie od umowy leżące po stronie nabywcy jest obłożone znacznymi kosztami np. w postaci utraty zaliczki lub dodatkowo płacenia kary umownej w postaci możliwości zatrzymania przez sprzedającego nawet do 15% dokonanych już wpłat. Zerwanie natomiast umowy przez dewelopera zwykle zobowiązuje go wyłącznie do zwrotu dotychczas wpłaconych kwot na poczet ceny nabycia, nie ustanawiając żadnego odszkodowania dla kupującego za stratę poniesioną przez nabywcę. Taka rażąca dysproporcja praw i obowiązków stron umowy jest niedozwolona.

IV. Możliwość przesunięć w terminowości realizacji inwestycji, a obowiązkowość regularnych płatności przez nabywcę

Zasadą umów deweloperskich jest zobowiązywanie nabywcy do dokonywania terminowych wpłat na poczet ceny kupna wedle ściśle ustalonego grafiku, a uchybienie terminowi wpłaty nie dość, że sankcjonowane jest koniecznością zapłaty przez niego wygórowanych odsetek lub kar, to zwykle również uprawnia dewelopera do odstąpienia od umowy z winy nabywcy nawet w przypadku tylko jednokrotnej zwłoki i naliczenia wysokiej kary. Deweloperzy natomiast unikają jakichkolwiek konsekwencji odszkodowawczych wobec nabywcy, gdy przekroczą ustalony w umowie termin oddania mieszkania do użytku. Rzadko kiedy zobowiązują się do zapłaty odsetek za zwłokę w wysokości chociażby ustawowej. Zwykle ustanawiają odsetki umowne w wysokości setnych bądź dziesiętnych procenta za każdy dzień zwłoki. Taka dysproporcja odpowiedzialności stron za zwłokę jest niedopuszczalna.
Deweloperzy dość często z pokrzywdzeniem konsumenta:
- kształtują termin oddania mieszkań jako orientacyjny, mogący ulec zmianie od 1-4 miesięcy, bez żadnych odszkodowań ze strony sprzedającego;
- zastrzegają możliwość zmiany terminu oddania lokalu z przyczyn niezależnych od dewelopera i przez niego nie zawinionych, nie dających się przewidzieć, bez żadnych konsekwencji pozostawania w zwłoce;
- zastrzegają możliwość bezkarnej zmiany terminu oddania lokalu, w sytuacji zaistnienia opóźnienia z powodu tzw. siły wyższej, którą w umowie definiują w sposób rozszerzający w stosunku do kodeksu cywilnego;
- nadają nabywcy uprawnienie do odstąpienia od umowy z powodu pozostawiania dewelopera w zwłoce z oddaniem lokalu dopiero po upłynięciu długiego – nawet 6 miesięcznego okresu trwania tej zwłoki;
- wypłatę ewentualnego odszkodowania dla nabywcy za zwłokę dewelopera uzależniają od wcześniejszego wyegzekwowania odszkodowania od bezpośrednich wykonawców robót.

V. Zagrożenia ukształtowań warunków odstąpienia od umowy i nierówne tego konsekwencje dla stron.

Sprzedający dużą wagę przykładają do sformułowania w umowie przedwstępnej sytuacji, w przypadku ziszczenia się których, sprzedawca może odstąpić z winy nabywcy od umowy nakładając dodatkowo znaczące kary umowne na nabywcę z tego tytułu. Nie stoi w sprzeczności z prawem samo obciążenie nabywcy taką karą ale pod warunkiem, iż nie jest ona wygórowana, a podstawy jej nałożenia faktycznie wynikają z zawinienia nabywcy.
Za sprzeczne z prawem Sąd Antymonopolowy uznał:
- nakładanie kary umownej zastrzeżonej jako: wysokość 2% lub 5% wniesionej już kwoty, lub 3% łącznej ceny i kwoty wartości waloryzacji zakupy mieszkania, lub 15% ceny wartości umowy, albo 15% ceny netto przedmiotu umowy;
- w przypadku odstąpienia od umowy przez nabywcę zatrzymywanie wpłaconych przez niego pieniędzy do czasu, aż deweloper nie znajdzie kolejnego nabywcy, a nawet do czasu nim nowy nabywca nie dokona wyrównania wkładów wpłaconych przez odstępującego. Niedozwolone jest również zastrzeganie dla dewelopera terminu 3-6 miesięcznego, albo nawet dłuższego dla dokonania zwrotu wpłaconych przez odstępującego pieniędzy;
- niedozwolone jest także uzależnianie realizacji prawa odstąpienia przez nabywcę od uprzedniego uregulowania przez niego narosłych od dnia zawarcia umowy odsetek, kar umownych lub kar w wysokości nawet do 10-15% ceny umowy;
- ze względu na niejednoznaczność określenia deweloper nie może nakładać na odstępującego nabywcę kary w wysokości np. „kosztów dostosowania mieszkania/lokalu do nowego nabywcy”.

VI. Kwestia prób ograniczenia lub wyłączenia rękojmi za wady fizyczne lokalu.

Regulacje kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi za wady fizyczne i prawne sprzedającego w stosunku do nabywcy, nie mogą w umowach podlegać niekorzystnym dla nabywcy modyfikacjom. Takie zapisy z mocy prawa są nie ważne. Zdarza się jednak, iż sprzedawcy licząc na niewiedze prawną konsumenta wprowadzają do umów zapisy, które stanowią że:
- „sprzedający jest zwolniony z odpowiedzialności za wady fizyczne nieruchomości wobec nabywcy, jeżeli ten nie zgłosi wad sprzedawcy w ciągu 7 dni od wydania mieszkania”.
- „wystąpienie wad nieruchomości nie wstrzymuje płatności, a nabywca jest zobowiązany do terminowych wpłat nawet jak odmówi podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego lub gdy taki protokół podpisał”.

VII. Regulacje dotyczące zarządem dewelopera nad nieruchomością po jej zbyciu.

Często deweloperzy narzucają nabywcom w umowie przenoszącej własność mieszkania na nabywcę własny zarząd nad wspólną nieruchomością na okres od 1 roku do nawet 3 lat, ograniczając tym samym prawa nabywcy, który stał się właścicielem wynikające z ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali. Ustawa ta bowiem wyraźnie stanowi, że to od wolnej woli właścicieli tworzących wspólnotę zależy komu powierzą zarząd nad nieruchomością. Sprzedawca nie ma zatem podstaw do ograniczania uprawnienia wspólnoty w tym zakresie i zwykle także nakładania na jej członków wygórowanych stawek czynszu określonych w stosunku do metra 2 powierzchni, z tytułu zarządu nad nieruchomością. Nie jest co do zasady kwestionowane samo wprowadzanie przez deweloperów tymczasowego zarządu nad nieruchomością, ale zarząd ten ma faktycznie mieć charakter tymczasowy (nie kilkuletni) i prowadzony z poszanowaniem woli właścicieli lokali, uwzględniający możliwość zmiany zarządu przez wspólnotę wedle jej woli. Należy mieć świadomość, że wspólnota w sposób w ustawie o własności lokali określony na prawo do zmiany zarządu, gdyż zapisy umowy mające na celu obejście przepisów prawa są z mocy prawa nieważne (art.58§1 kc).

VIII. Uregulowania dotyczące odbioru lokalu przez nabywcę.

Często bardzo niekorzystnie dla konsumenta deweloperzy formułują warunki odbioru lokalu przez nabywcę. Przykładem tego są zapisy, że:
- niestawienie się nabywcy w wyznaczonym przez dewelopera terminie odbioru wywołuje skutki samodzielnego dokonania odbioru przez nabywcę, mimo iż fizycznie w nim nie uczestniczył;
- powyższa sytuacja jest umownie traktowana, jako wywiązanie się sprzedającego ze zobowiązania w tym zakresie i uprawnia go także do jednostronnego spisania protokołu odbioru, który jest traktowany jako podpisany przez obie strony;
- zakazują nabywcy odmówienia podpisania protokołu odbioru lokalu, gdy jest to drugi z kolei odbiór, a wady na które powołuje się nabywca mógł stwierdzić podczas pierwszego odbioru;
- pojawiają się także zapisy wyłączające prawo do odbioru przedmiotu umowy w razie zgłoszenia usterek w terminie odbioru lokalu (nawet jeśli usterki są nieznaczne).

IX. Inne niedozwolone zapisy:

- nakładający na nabywcę konieczność zakupu wraz z mieszkaniem także i miejsca parkingowego lub garażu;
- zakaz narzucania przez dewelopera rozwiązywania sporów wynikłych z umowy na drodze sądu polubownego, wyłączający jurysdykcję sądów powszechnych, a także wskazujące sąd powszechnego ale nie właściwy miejscowo tylko właściwy dla miejsca siedziby sprzedającego.

Powyższe zapisy umów są przejawem najczęściej powtarzających się i najbardziej rażących nadużyć deweloperów wykorzystujących słabszą pozycję i niewiedzę prawną nabywców-konsumentów. Tego typu sformułowania zostały uznane za postanowienia niedozwolone umów konsumenckich przez Sąd Antymonopolowy i znajdują się w Rejestrze prowadzonym przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

/Do napisania cyklu artykułów o klauzulach niedozwolonych wykorzystano publikowane orzecznictwo Sądów Antymonopolowych, a także materiały uzyskane na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów http://www.uokik.gov.pl/, w tym Raport z kontroli wzorców umownych stosowanych na rynku obrotu nieruchomościami (06.2003) , gdzie można znaleźć więcej informacji w tej tematyce./

Czytaj także:

Budujemy dom - cz. I

Zamknij [x]

Czytaj także:

Budujemy dom - cz. I

Zamknij [x]