Mieszkaniowy rynek deweloperski w Krakowie zima 2009/2010

Wzrost zainteresowania nabywców rynkiem mieszkaniowym, który miał miejsce od wiosny 2009 r. i brak większego zaangażowania deweloperów w nowe inwestycje po zapaści rynkowej trwającej od połowy
2007 r. spowodowały widoczny spadek ilościowy ofert sprzedaży na rynku pierwotnym.
Obecnie jest ich dokładnie tyle co jesienią 2008 r. i aż o 32 mniej niż w szczycie podażowym, który przypadł na lato 2009 r.

Na skutki powrotu nabywców na rynek mieszkaniowy nie trzeba było długo czekać. Efekt paraboli ilości inwestycji deweloperskich dostępnych na krakowskim rynku nieruchomości jest tego odzwierciedleniem. Trwa wyprzedaż mieszkań, które dość długo oczekiwały na nabywców i dopiero po gwałtownym spadku cen, jaki obserwowaliśmy przed rokiem, znalazły się w kręgu zainteresowania kupujących. Część nabywców uznała, że nie warto dłużej czekać z zakupem, gdyż dalsze spadki wydają się dość złudne i nie poparte kalkulacją kosztów budowy nowych mieszkań, bo choć te w ostatnim czasie spadły o ok. 25%, to średnie ceny na rynku pierwotnym spadły w tym czasie aż o 30%. Na dalszy spadek cen usług i materiałów budowlanych nie ma co liczyć, i tak cześć firm bazuje obecnie na kontraktach kalkulowanych „na przeżycie”, czyli po cenach nie uwzględniających zysków, chcąc przetrzymać obecną zapaść i „odkuć się”, kiedy wróci koniunktura. Dalsze spadki średnich cen nowych mieszkań też wydają się mało prawdopodobne, bo rynek przy obecnym ich poziomie zaczął się stabilizować. Obrazują to średnie ceny ofertowe, które od dłuższego czasu utrzymują się na stałym poziomie w poszczególnych dzielnicach, wykazując niewielką tendencję do zmian.

Jak widać powyżej, średnie ceny przez cały 2009 r. zachowywały się dość stabilnie. Wszystko wskazuje więc na to, że osoby które zdecydowały się na nabycie mieszkań w 2009 r. będą beneficjentami starego powiedzenia „kto pierwszy – ten lepszy”, bo ilość mieszkań dostępnych w sprzedaży zaczyna się gwałtownie kurczyć i w najbliższym czasie możemy się spodziewać zniknięcia z rynku wielu dostępnych jeszcze dziś inwestycji. Poniżej zobrazowano, jak przedstawiają się one na poszczególnych obszarach miasta zimą 2010 r.

 

Obecnie w obszarze rynku pierwotnego wytrąciły się dwa segmenty lokali, diametralnie inaczej traktowane przez nabywców, a nierzadko występujące w jednej inwestycji. Pierwsza to lokale małe, głównie 2-pokojowe, przeważnie o przeciętnym standardzie, których cena nie przekracza 300÷330 tys. zł. Firmy dysponujące takimi mieszkaniami sprzedawały ich pod koniec roku 2009 od kilku do nawet 10 miesięcznie. To głównie takie inwestycje wyprzedały się lub lada chwila znikną z rynku. Na takich lokalach osiągnięcie jakichkolwiek upustów było niemożliwe, a nawet odnotowano niewielkie wzrosty ich cen jednostkowych. Dzięki powodzeniu, jakim cieszył się ten asortyment mieszkań, wskaźnik wyprzedaży lokali w obecnych na rynku inwestycjach zmniejszył się z 36% do 29% w ciągu ostatniego kwartału 2009 r. Oznacza to, że ponad 2/3 mieszkań w dostępnych obecnie na rynku realizacjach deweloperskich jest już sprzedanych. Nie we wszystkich przypadkach jest jednak tak różowo. Drugą grupę stanowią lokale o dużych powierzchniach, przekraczających 80 m2, nierzadko zlokalizowanych w dobrych lokalizacjach, a tym samym o wysokich cenach jednostkowych. Te lokale praktycznie nie sprzedają się w ogóle, a pojedyncze sztuki, które udało się deweloperom "upchnąć", nie napawają optymizmem, gdyż okupione zostały dużymi bonusami. Ten segment jeszcze przez jakiś czas nie podniesie się z zapaści, i tu możliwe są nadal głębokie negocjacje cenowe. Jednak wraz ze wzrostem zdolności kredytowej nabywców i większym rozluźnieniem polityki banków, które właśnie zaczyna być widoczne – i te lokale również zaczną się sprzedawać. Zwłaszcza, gdy z rynku zniknie większość tych mniejszych.

Kolejnym czynnikiem utrzymującym ceny nowych mieszkań na obecnym poziomie jest rynek wtórny, który w połowie 2009 r. wyhamował i do końca roku średnie ceny nie przejawiały tendencji spadkowej. To głównie za sprawą niewielkich lokali, które stanowiły ok. 80% całego obrotu rynkowego. Ponadto obserwuje się segmentację cen z rynku wtórnego w zależności od wieku budynku, w którym znajduje się lokal. Mieszkania w blokach z ostatniej 10-latki są znacznie droższe niż ich kilkudziesięcioletnie odpowiedniki z wielkiej płyty w tej samej lokalizacji. Różnica ta wynosi w obecnie średnio 20% i z każdym rokiem się powiększa. Wpływa na to na pewno bariera psychologiczna posiadaczy lokali w nowych blokach, nabytych podczas ostatniej górki cenowej. Nie akceptują oni obecnych, niższych cen i jeśli już wystawiają lokal na sprzedaż, to za cenę dużo wyższą od średniej rynkowej.