Mieszkanie, dom czy działka?

Grupa nabywców zainteresowana tym drugim wariantem mniej obawia się wzrostów cen, a paradoksalnie - może się z nich nawet cieszyć, bo jeżeli już uda się zainwestować, można liczyć na dalsze wzrosty i pomnożenie kapitału przy sprzedaży lub powiększenie zysków z najmu. Nabywcy lokujący kapitał muszą dokładnie śledzić koniunkturę na poszczególnych rynkach nieruchomości i lokować środki tam, gdzie perspektywa wzrostów jest najwyższa.

Osoby, które zaspokajają swoje osobiste potrzeby mieszkaniowe mogą natomiast czuć teraz pewien dyskomfort związany z dużym wzrostem cen mieszkań, działek i domów, jaki zanotowaliśmy w okresie od wejścia do UE. Co prawda wzrosła dostępność kredytów, spadło oprocentowanie, ale przecież kredyt wartości kilkuset tysięcy złotych trzeba będzie spłacać przez wiele lat. Ceny mieszkań w Krakowie wzrosły w zależności od lokalizacji od kilkudziesięciu do nawet 140 %. Oznacza to, że za te same pieniądze można teraz kupić mieszkanie 2-3 razy mniejsze niż w 2004 roku. Obecnie średnia cena nowych mieszkań w Krakowie stabilizuje się na poziomie ok. 7,5 tys. zł za m2. Oczywiście średnia nie oddaje pełnego obrazu rynku. W Krakowie bowiem ceny w zależności od dzielnicy mogą się różnić nawet o 200 i więcej procent. Cena wzrasta w miarę zbliżania się do Rynku Głównego. Na przykład przy ulicy Okulickiego możemy kupić nowe mieszkanie w cenie 5500-5800 zł za m2, na pograniczu Prądnika Czerwonego i Mistrzejowic za 6300-6900 zł, przy ulicy Ślicznej za 6700-8500 zł, przy Al. Pokoju, w rejonie ul. Fabrycznej za 7000-10500 zł, w okolicach Ronda Grzegórzeckiego za 7500-12000 zł, a przy ul. Wielopole trzeba już zapłacić od 17 do 25 tys. zł za m2 apartamentu.

Na szczęście dla nabywców mieszkań, od początku 2007 roku obserwujemy duży napływ nowych inwestycji. Można już kupić mieszkanie z pozwoleniem na budowę, często w fazie realizacji, a nawet do odbioru jeszcze w tym roku. Oznacza to wzrost konkurencji wśród inwestorów - niektórzy wprowadzili nawet kilkuprocentowe, promocyjne obniżki cen. Barierą dla większych obniżek może stać się wzrost cen realizacji inwestycji. Rosną bowiem koszty zakupu gruntu, wykonawstwa i ceny materiałów budowlanych.

Dzisiaj jest w czym wybierać, a osoby, które chcą kupić mieszkanie taniej, mogą to zrobić w okolicznych gminach: Wieliczce, Niepołomicach, Krzeszowicach czy Bochni. Np. w tym ostatnim mieście nowe mieszkania kosztują tylko 4200-4400 zł za m2, a w Niepołomicach o kilkaset zł więcej.

Wysokie ceny mieszkań spowodowały, że wiele osób postanowiło kupić nowy dom. Zwiększony popyt i wzrost kosztów realizacji skłonił jednak inwestorów do podwyżek cen domów. W tej chwili dom średniej wielkości w okolicznych gminach można kupić za ok. 500-700 tys. zł. Domy jednak oddawane są często przez deweloperów w stanie do wykończenia. Nabywcy muszą się więc liczyć z kolejnymi wydatkami na rozprowadzenie instalacji, tynki czy wylewki. Często za te dodatkowe elementy wykończenia trzeba dodatkowo zapłacić od kilkudziesięciu do stu tysięcy złotych.

Wysokie ceny gotowych mieszkań i domów skłaniają wielu nabywców do zakupu działki i samodzielnej budowy domu. Ponieważ jednak powszechnie zapanowała opinia, że działki są teraz najlepszą inwestycją, napływ nabywców do tego segmentu rynku powoduje podnoszenie cen przez sprzedających, a przepowiednia o wzrostach cen gruntów zaczyna się sama sprawdzać.
Zakup gruntu wymaga od zainteresowanych większej wiedzy z zakresu planowania przestrzennego, geodezji, budownictwa i zagadnień związanych z prawem własności. Działka, aby spełnić oczekiwania kupującego (możliwość wybudowania domu), musi mieć określone wymiary i nachylenie, leżeć w obszarze przeznaczonym pod zabudowę, posiadać odpowiednie uzbrojenie i uregulowany stan prawny. Dlatego osoby mniej zorientowane w powyższych zagadnieniach powinny rozważyć zakup działki z dobrym pośrednikiem nieruchomości. Wiąże się to co prawda z koniecznością zapłaty prowizji, ale pośrednik zobowiązany jest zaoferować nam nieruchomość spełniającą wszystkie nasze wymogi. W przypadku późniejszych ewentualnych problemów z działką możemy żądać od pośrednika odszkodowania.

Na cenę działek - podobnie jak w przypadku innych nieruchomości - największy wpływ ma lokalizacja. Najwyższe ceny osiągają grunty zlokalizowane w najbliższych Krakowowi gminach. Oczywiście nawet w jednej miejscowości grunty mogą różnić się znacznie cenami - o tym decydują już inne czynniki, np. bezpośrednie sąsiedztwo, powierzchnia i ukształtowanie działki, uzbrojenie, dostępność drogi publicznej. Często lokalizację można wypromować. Prywatni właściciele działek zyskują dużo, jeżeli w ich okolicy powstanie np. eleganckie osiedle domków wybudowane przez dewelopera. Moda na lokalizację jest wartością dodaną, którą trudno jednoznacznie wycenić w złotówkach.

W załączonej tabeli przedstawiono przykładowe oferty przeciętnej wielkości działek budowlanych umieszczonych w maju przez biura nieruchomości na stronach portalu Dominium.pl (http://www.dominium.pl). Z porównania wynika, że sprzedający działki w powiecie krakowskim wyceniają je w zależności od lokalizacji od 8,5 do prawie 30 tys. zł za ar.