Konferencja u deweloperów

Prof. Andrzej Wyżykowski, Przewodniczący Sądu Konkursowego w Konkursie o Tytuł Krakowskiego Mieszkaniowego Dewelopera Roku i Nagrodę „Złotego Sokoła”:

Pierwszą refleksją, jak przychodzi do głowy po odwiedzeniu inwestycji zgłoszonych do konkursu o tytuł Krakowskiego Mieszkaniowego Dewelopera Roku i nagrodę „Złotego Sokoła” jest podwyższający się średni standard zagospodarowania przestrzeni miejskiej.

Druga konkluzja to potwierdzenie dominujących kierunków rozwoju miasta: północno- zachodniego i południowo-zachodniego. Biorąc pod uwagę, że zachodni „klin” jest klinem zieleni (Błonia, Lasek Wolski), widać, że najbardziej preferowany kierunek rozwoju lokuje się po obu jego stronach. Kierunek preferowany zarówno przez deweloperów - w kontekście dostępności terenów pod inwestycje - jak i klientów.

Trzecia nasuwająca się uwaga to poczucie pewnego niedosytu w kwestii kształtowania przestrzeni publicznej w dużych zespołach mieszkaniowych. Jest to szczególnie ważne z punktu widzenia miasta, które w tym momencie reprezentuję. Mam oczywiście świadomość, że kształtowanie tej przestrzeni jest bardziej zadaniem miasta niż stricte deweloperskim. Niemniej jednak jest to konsekwencja braku planu ogólnego, który by te przestrzenie wyznaczył, rezerwując od razu tereny na tego rodzaju przedsięwzięcia.

Cieszy natomiast, że deweloperzy dbają nie tylko o sam obiekt, ale i o jego najbliższe otoczenie. Pierwsze wrażenia, jakie towarzyszą klientom od momentu zaparkowania samochodu przed budynkiem, poprzez klatkę schodową, hol wejściowy do chwili wejścia do mieszkania, są zwykle bardzo pozytywne, bo standard zagospodarowania budynków zdecydowanie się podnosi. Już za 3 tygodnie nastąpi ogłoszenie werdyktu w konkursie na dewelopera roku, konkursie trudnym do rozstrzygnięcia.

Dla jurorów decyzja musi być bowiem kompilacją dwóch aspektów: wartości przestrzenno-estetyczno-funkcjonalnych zgłoszonych obiektów oraz oceny samej firmy deweloperskiej. Jej relacji z klientami, sposobu prezentowania się, marketingu.

Dodatkowym utrudnieniem jest fakt, że w tym samym konkursie oceniamy zarówno położone w centrum miasta ekskluzywne obiekty oraz obiekty „startujące” z niższego pułapu finansowego, ale za to podnoszące standard mieszkania „średniego” odbiorcy, z olbrzymim potencjałem i ofertą dla dużej ilości mieszkańców.

Jan Bulsza, Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań:

Możemy się tylko cieszyć z tej opinii, bo właśnie takie cele przyświecały nam przy tworzeniu konkursu. Chodzi mianowicie o to, żeby wzrastał poziom stosowanych rozwiązań architektonicznych i technologicznych, żeby upowszechniać najlepsze możliwe wzorce. Pan profesor zdaje się potwierdzać, że w tym kierunku zmierza nasz krakowski „housing”.

Pozwolę sobie przytoczyć kuluarową wypowiedź Prezydenta Bujakowskiego, w której stwierdził, że w ciągu czterech miesięcy bieżącego roku oddano w Krakowie 3 tysiące mieszkań. W porównaniu z 4,5 tysiącem mieszkań w całym ubiegłym roku jest to niewątpliwie optymistyczna prognoza. Licząc proporcjonalnie, w całym roku możemy oczekiwać 9 tysięcy mieszkań. Prezydent ostrzega mnie przed nadmiernym optymizmem, ale np. 7 tysięcy i tak będzie gigantycznym wzrostem.

Notujemy także olbrzymi wzrost liczby wydawanych decyzji WZiZT i decyzji o pozwoleniach budowlanych. Dodatkowo, każde przedsięwzięcie budowlane oznacza obecnie większą niż dotychczas liczbę mieszkań. Można powiedzieć, że trwa właśnie olbrzymia hossa, potwierdzana także przez źródła zagraniczne. Na jednej z londyńskich stron internetowych renomowane, działające na rynku międzynarodowym biura nieruchomości porównują Kraków do Barcelony! Krakowowi, opisywanemu jako miasto wspaniałe, z dużym zapleczem naukowym, substancją zabytkową, renomowani agenci prorokują rozwój podobny do tego, jaki był udziałem Barcelony po wejściu na ścieżkę szybkiego rozwoju.

Trzeba tylko uważać, żeby w podnieceniu i radości nie „przegrzać” koniunktury i nie stworzyć barier, które mogłyby ten szybki rozwój przyhamować. Taką barierą wciąż mogą być decyzje o pozwoleniach na budowę, decyzję WZiZT, oby więc coś w tym coraz sprawniej funkcjonującym mechanizmie się nam nie zacięło. Coraz głośniej słychać o barierze wykonawczej - braku ludzi, fachowej siły roboczej, wiadomo również, że na przetargi dotyczące realizacji zgłasza się coraz mniej chętnych.

Mam nadzieję, że hossa jednak potrwa, a swój mały w nią wkład ma także nasze Stowarzyszenie - poprzez organizowane giełdy, poprzez konkurs o „Złotego Sokoła”, poprzez wyrażaną od 10 lat nadzieję, że tłuste lata kiedyś nadejdą.

Andrzej Rymarczyk , architekt – Członek Sądu Konkursowego:

Wizytując zgłoszone do konkursu osiedla doszliśmy do wniosku, że dynamicznie rozwijającej się budownictwo mieszkaniowe nie idzie w parze z rozwojem urbanistyki. Powstające osiedla są „tkane” zupełnie przypadkowo; same w sobie są bardzo często ciekawie zaprojektowane, ale nie idzie za tym rozwój układu urbanistycznego miasta. Osiedla nie są „pospinane” ulicami, czasami dojeżdża się do nich wąską, szutrową drogą, zagospodarowaną dopiero na tym odcinku, który wybudował deweloper.

Pogłębia się także chaos wynikający z braku planów miejscowych. Można się więc obawiać, że dynamiczny rozwój budownictwa przy równoczesnym braku planów zagospodarowania doprowadzi do potężnego zamieszania. Budować będzie się tam, gdzie uda się kupić teren, a tereny - nie połączone zaplanowanymi przez miasto drogami, infrastrukturą techniczną - stanowić będą enklawy egzystujące dla samych siebie, ale nie tworzące całościowego obrazu miasta.

Przez kilka lat, które zajmie opracowywanie planów, ten chaos tylko pogłębi. Jest on już dość widoczny na Ruczaju, a podobnych terenów będzie coraz więcej. Jest to niestety smutna konkluzja, jaka nasunęła się nam podczas oględzin zgłoszonych do konkursu inwestycji.

Jacek Michalski, Buma System S.A.:

Włączając się do dyskusji, spróbuję wylać trochę zimnej wody na rozpalone głowy optymistów. Bardzo się cieszymy z rosnącego popytu, z prognoz dotyczących wzrostu cen za mieszkania. Musimy też jednak wziąć pod uwagę prognozy związane ze wzrostem kosztów. Przede wszystkim, jeżeli ceny będą rosnąć i zbliżać się do cen europejskich, to juz za chwilę będziemy musieli spełnić także europejskie wymagania. Oznaczają one dawanie gwarancji na mieszkania; nie jak obecnie na rok, ale na 10 do 13 lat. Jest to norma europejska, wymagana również przez banki. Mieszkania, na które banki udzielają kredytów hipotecznych, będą musiały być ubezpieczone na 60 lat. Co to oznacza? Oznacza to, że gwarantowana musi być trwałość budynku - jej brak może oznaczać nieprzyznanie naszym klientom kredytu.

Jeżeli chodzi o ceny projektów, to są one w tej chwili od 6 do 8 razy tańsze niż na Zachodzie. Po pierwsze wynika to ze zbyt małych zarobków naszych architektów, a żeby osiągnąć wyższy poziom projektów, muszą niestety zarabiać więcej, podobnie jak chociażby lekarze. Po drugie, także biura architektoniczne muszą być ubezpieczone. Ich dzisiejsze ubezpieczenia są delikatnie mówiąc śmieszne. Każdy, kto ma sporą praktykę deweloperską, wie, że jeżeli architekci popełnili błędy, z ich ubezpieczeń nie da się pokryć powstałych strat.

Czeka nas więc wzrost kosztów projektów i wzrost kosztów ubezpieczeń. Jeżeli chodzi o koszty budowlane, wszyscy delikatnie sugerują, że dzisiaj rynek pracy jest przetrzebiony. Nie ma zarówno ludzi do pracy na budowach, ani ludzi którzy nimi kierują. Jest to następny czynnik, który w najbliższym czasie spowoduje wzrost ceny usług budowlanych. Z kolei w kwestii materiałów budowlanych już obserwujemy ekspansję firm zagranicznych, które szybko zorientowały się, że w Polsce, blisko położonym kraju członkowskim Unii Europejskiej, na rynku znajdują się znacznie tańsze materiały budowlane.

W ciągu ostatnich 2 miesięcy naszą firmę odwiedziły 4 firmy, które przyjechały penetrować polski rynek. Biorąc pod uwagę zdolność produkcyjną rodzimych firm, łatwo sobie wyobrazić, że w niedługim czasie ceny materiałów budowlanych również zaczną lawinowo rosnąć. Podejrzewam, że koszty budowlane związane z realizacją budynku w ciągu najbliższych kilku lat wzrosną o 100%.

Przy euforii towarzyszącej wzrostowi cen, należy też wspomnieć, co dzieje się w tej chwili z gruntami pod inwestycje. Ich ceny także gwałtownie skoczyły, średnio o 20, 30%. W niektórych wypadkach było to jednak 100 albo 200%! Jeżeli ktokolwiek próbuje w tym momencie kupić ziemię, a w takiej sytuacji jest np. moja firma, przeżywa, mówiąc delikatnie, szok. Generalna prognoza jest w związku z tym następująca: ceny będą rosły, ale coraz trudniej będzie zmieścić się w kosztach i cokolwiek na tym jeszcze zarobić.

Jan Bulsza:

Dziękuję Jackowi Michalskiemu, z którym w wielu punktach trudno się nie zgodzić. Czasem bywa tak, że w okresie burzliwego wzrostu łatwo jest popełnić błędy. Przeszacować czy niedoszacować pewne czynniki, takie jak koszty gruntów, koszty pracy czy nawet głębokość popytu.

Nie wiadomo naprawdę, ile tysięcy mieszkań da się w Krakowie sprzedać, czy będzie to 200 czy 50% tego, co oszacujemy. Nawoływanie do rozwagi, do wielu różnych działań zabezpieczających, dotyczących materiałów, potencjału wykonawczego czy decyzji administracyjnych jest więc absolutnie uzasadnione. Jak wspomniał Andrzej Rymarczyk i wielu innych dyskutantów, istnieje opinia, że powstające teraz plany zagospodarowania to już „musztarda po obiedzie”. Osiedla powstawały bowiem przy braku planów, brakuje więc tam także perspektywicznego, całościowego myślenia, ładu przestrzennego, brakuje infrastruktury, szkół czy dróg.

Konieczny jest niewątpliwie nacisk na szybkie zakończenie tych 15 czy 18 planów, które są już rozpoczęte. Wiele planów jest w trakcie opracowania, ale w przypadku niektórych trwa to już 4 lata i nic nie wskazuje na to, żeby w najbliższym czasie prace te dobiegły końca. Sytuacji, w których plan jest opracowywany, ale bez przerwy oprotestowywany i wraca do punktu wyjścia, nie można nazwać normalnymi. Tak więc pole do działania, zarówno dla Stowarzyszenia, jak i nas wszystkich, jest naprawdę ogromne. Ilość pracy do wykonania raczej wzrasta niż maleje. Obserwacja polityki pokazuje zaś, że profesjonalne organizacje pozarządowe powinny mieć zdecydowanie więcej do powiedzenia w sprawie rozwoju budownictwa, przede wszystkim po to, aby proces ten przebiegał prawidłowo i sprawnie.

Chciałbym też krótko poinformować na temat programu Stowarzyszenia, wysłanego do przedstawicieli rządu, ministerstw i premiera. Otóż na nasz program zareagowała prasa. Prestiżowy dziennik „Nowe Życie Gospodarcze” opublikował ten tekst w całości, z bardzo dobrym komentarzem. Podkreślono w nim, że nasze postulaty to materiał do dyskusji o budownictwie mieszkaniowym, ale istnieje obawa, że dyskutować będą wszyscy z wyjątkiem polityków.

Program ten jest zamieszczony jest na stronach internetowych stowarzyszenia, jeżeli więc ktoś nie miał okazji się z nim dotychczas zapoznać, a chciałby włączyć się do dyskusji, zapraszamy do lektury.