Czy Kraków będzie odblokowany?

Na konferencji prasowej, przygotowanej przez organizatorów giełdy - Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań - wyniki budownictwa mieszkaniowego zaprezentował Zastępca Prezydenta Miasta Krakowa Kazimierz Bujakowski. W 2005 roku w Wydziale Architektury wydano 3510 decyzji administracyjnych o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (o 800 więcej niż w 2004r.) Jak podkreśla prezydent, w urzędzie doprowadzono do wyrównania liczby wydanych decyzji z liczbą wpływających wniosków. Nie oznacza to jednak, że decyzje wydawane są od ręki. Deweloperzy w dalszym ciągu narzekają na długotrwałe procedury, ciągnące się nierzadko nawet rok. Kraków znacznie odbiega pod tym względem od innych dużych miast polskich.

Według szacunków, gdyby wszystkie wydane decyzje WZiZT zakończyły się realizacją inwestycji, powstałoby około
13 tys. mieszkań. Oczywiście tyle nie powstanie, bo po pierwsze rynek nie wchłonąłby od razu takiej ilości, po drugie większość, zwłaszcza dużych inwestycji, prowadzonych jest etapowo, a po trzecie - część decyzji WZiZT wydawanych jest tylko w celu oszacowania wartości gruntu i ustalenia ceny transakcyjnej.

Kazimierz Bujakowski zwrócił uwagę, że zmienia się struktura wydawanych decyzji o warunkach zabudowy. Pojawia się coraz więcej wniosków na realizację dużych kompleksów mieszkaniowych od 300 do 900 mieszkań. Tylko 27 decyzji o budowie stu i więcej mieszkań umożliwi wybudowanie 9000 lokali (75% wszystkich mieszkań możliwych do realizacji na podstawie wydanych decyzji).

Wzrost ilości WZiZT nie przełożył się jeszcze na wzrost ilości wydanych pozwoleń na budowę. W 2005 roku wydano ich tylko o 150 więcej niż w roku poprzednim (pamiętajmy jednak, że chodzi tu o wszystkie decyzje,
włącznie z budownictwem jednorodzinnym). W 2005 roku wydano pozwolenia na budowę ok. 6000 mieszkań, co przy czasie realizacji oscylującym pomiędzy 12-18 miesiącami oznacza, że w 2006 roku możemy liczyć na wzrost ilości oddanych mieszkań. Według danych z Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, w 2005 roku oddano do użytku 4550 mieszkań (tylko 80 więcej niż w 2004 roku). Prezydent Bujakowski ocenił, że prace planistyczne w wielu obszarach miasta są bardzo zaawansowane i do końca roku miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego może zostać objęte 17-18 proc. powierzchni Krakowa.


Na konferencji poinformowano także o ciekawej inicjatywie Narodowego Banku Polskiego, który zamierza przygotowywać prognozy dotyczące cen, kosztów inwestycji, ilości oddawanych mieszkań i terminów ich realizacji. W tym celu pracownicy NBP przeprowadzą systematyczne badania ankietowe wśród firm deweloperskich.

Prowadzący konferencję Prezes SBDiM Tytus Misiak poinformował o trwających procedurach drugiej edycji konkursu o tytuł Krakowskiego Mieszkaniowego Dewelopera Roku. Obecnie zbierane są zgłoszenia od firm, które chciałyby stanąć do konkursu z inwestycjami zrealizowanymi w latach 2004-2005. Nagroda w konkursie nobilituje dewelopera, podkreśla jego wiarygodność i jednocześnie niesie z sobą wymierne skutki w postaci wzrostu sprzedaży. W poprzedniej edycji konkursu wystartowało 9 firm z 13 inwestycjami. Organizatorzy liczą, że obecna edycja będzie cieszyła się jeszcze większym zainteresowaniem inwestorów, bo doświadczenia pokazują, że już sam fakt uczestnictwa w konkursie stanowi dobrą promocję dla dewelopera.

Pierwsza w nowym roku Giełda Domów i Mieszkań pozwala nieco bardziej optymistycznie patrzeć na rozwój krakowskiego rynku mieszkaniowego. Po raz pierwszy swoją ofertę pokazało kilku nowych inwestorów, którzy rozpoczynają działalność w Krakowie, pojawiło się też kilka zapowiedzi realizacji dużych kompleksów mieszkaniowych. Już dawno podczas jednej giełdy nie pokazano tylu nowości. Nowe inwestycje są co prawda w różnych fazach przygotowania (niektóre dopiero na etapie zdobywania decyzji WZiZT), ale ich skala pozwala przypuszczać, że najprawdopodobniej jeszcze w tym roku sytuacja na rynku mieszkaniowym ustabilizuje się a gwałtowny wzrost cen, zwłaszcza w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, zostanie powstrzymany. Ceny w lokalizacjach oddalonych od
centrum z pewnością będą rosły dalej, ale w sposób bardziej naturalny, w powiązaniu z rozwojem gospodarki i wzrostem płac. W bliskich centrum lokalizacjach (mowa tu o inwestycjach leżących już poza drugą obwodnicą), przeciętna cena zbliża się już do 5,5-6 tys. zł za m2 (choć nie brakuje tu inwestycji bardziej ekskluzywnych, w których cena przekracza 7 tys. zł za m2). Właściwie trudno ocenić, na jakim poziomie cena w tych lokalizacjach się ustabilizuje.
Trudność wynika tu z faktu, że w dogodnie położone realizacje inwestują także obcokrajowcy, Polacy pracujący za granicą i osoby z innych miast, postrzegające zakup mieszkania w Krakowie jako lokatę kapitału. Nikt nie może określić. ilu takich "zewnętrznych" inwestorów zawita do Krakowa, i jaka cena okaże się dla nich za wysoka. Zadecyduje tu z pewnością rachunek ekonomiczny (stopa zwrotu z inwestycji, uwzględniająca rynkowe ceny najmu) i alternatywne możliwości inwestowania na innych rynkach.

Duża liczba osób odwiedzających giełdę świadczy, że nie słabnie zainteresowanie nabywców nowymi mieszkaniami.