Błędy w księgach wieczystych
PoradnikTransakcja sprzedaży mieszkania (według prawidłowej nomenklatury: prawa własności do lokalu mieszkalnego) wydawała się pewna.
Pośrednik doprowadził strony transakcji do umowy przedwstępnej u notariusza. Kupujący część pieniędzy mieli uzyskać z kredytu bankowego. Sprzedający weszli w posiadanie w/w mieszkania na podstawie aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnej własności oraz przeniesienia własności (zwanym dalej umową), które zostało wpisane do księgi wieczystej.
W umowie powierzchnię mieszkania określono w wymiarze 40,4 m2 oraz osobno piwnicę o powierzchni 3,0 m2. Podczas wpisu do księgi wieczystej powyższe wartości scalono i błędnie określono łącznie na 43,3 m2. Jak łatwo obliczyć, różnica wyniosła jedynie 0,1 m2 i wszyscy zainteresowani do tej pory ją przeoczyli. Różnica ujawniona została dopiero tuż przed podpisaniem umowy przedwstępnej, już po jej przeczytaniu i zapłaceniu zadatku. W tej sytuacji kupujący, mimo zapewnień notariusza i pośrednika, że w/w różnica jest nieistotna i łatwo usuwalna podczas następnego wpisu do księgi wieczystej po przeniesieniu prawa własności na ich rzecz, stwierdzili, że chcą odroczyć podpisanie umowy do chwili poprawienia wadliwego zapisu w księdze wieczystej. Dzięki skutecznym działaniom pośrednika i właściciela mieszkania w ciągu trzech tygodni wpis został poprawiony. Niestety, kontakt z kupującymi tuż przed ustaleniem nowego terminu umowy przedwstępnej został zawieszony i transakcja z tak błahego powodu nie doszła do skutku.
Przed rozpoczęciem procedury transakcyjnej na rynku nieruchomości warto dołożyć wszelkich starań, aby upewnić się, że informacje zawarte w księdze wieczystej są zgodne ze stanem ujawnionym w dokumentach źródłowych. W przypadku wystąpienia nieścisłości należy ustalić czy błędy mają charakter migracyjny czy inny.
Błędy migracyjne powstają w czasie przepisywania danych zawartych w księdze wieczystej z jej wersji papierowej do elektronicznej. Rozpoczęcie procedury poprawy błędu migracyjnego rozpoczynamy od złożenia informacji o jego wystąpieniu w Wydziale Ksiąg Wieczystych odpowiedniego sądu. Poprawa błędów tego rodzaju następuje stosunkowo szybko i zazwyczaj trwa do 14 dni.
W księgach wieczystych możemy znaleźć również błędy dotyczące obecnego stanu nieruchomości, szczególnie własności i obciążeń. Zazwyczaj wynikają one z niepoinformowania sądu przez właścicieli nieruchomości o zaistniałych zmianach. Przykładem może być tutaj dokonanie spłaty kredytu i niewykreślenie obciążeń z działu IV księgi wieczystej lub przeprowadzenie procedury spadkowej, w wyniku której zmienili się właściciele nieruchomości bez zmiany wpisu w dziale II księgi wieczystej.
Procedura korekty błędów innych niż migracyjne jest dłuższa. W niektórych sądach, zwłaszcza w dużych miastach, zmiany wpisów w księgach wieczystych trwały jeszcze nie tak dawno nawet do 6 miesięcy. Obecnie sytuacja pod tym względem uległa poprawie. Czasem jednak nawet dwu- czy trzytygodniowy termin oczekiwania na zmiany w księgach wieczystych może spowodować niemożność zrealizowania transakcji na rynku nieruchomości. W takich przypadkach warto skorzystać z możliwości osobistej wizyty u Przewodniczącego Wydziału Ksiąg Wieczystych, który w uzasadnionych przypadkach może podjąć decyzję o przyspieszeniu procedury korekty błędnego wpisu. Należy jednak podać racjonalne powody (na przykład takie jak wskazane w omawianej wyżej sytuacji) i wcześniej rozeznać warunki naszej interwencji, bo zwykle Przewodniczący Wydziału przyjmuje raz w tygodniu limitowaną ilość petentów, w określonym czasie i po uprzednim zarejestrowaniu się w sekretariacie.
Jarosław Mydlarczyk
Dział Analiz Rynku Nieruchomości – Północ Nieruchomości S.A.