Porównawcza Analiza Wskaźnikowa Krajowego Rynku Mieszkaniowego

4. Ceny mieszkań.

O ile analiza ilości budowanych w ostatnich latach mieszkań i przygotowanych inwestycji pozwala na pozytywną ocenę rozwoju rynku, to analiza cen mieszkań jest zdecydowanie mniej optymistyczna. Co ciekawe, dane GUS wskazują, że koszty budowy mieszkań mierzone przez publikowany kwartalnie przez Prezesa GUS wskaźnik „Cena 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego” nie wzrosły znacząco – od poziomu 2.245 zł w I kwartale 2000 roku, do 3.631 zł w IV kwartale 2008 roku (a więc o 62%). Wskaźnik ten ujmuje łączne koszty poniesione przez inwestorów na zakup gruntu i budowę budynków mieszkalnych, a więc odzwierciedla całość kosztów budowy w inwestycjach zakończonych w danym okresie.

Podobnie dane EUROSTAT wskazują, że w Polsce pomiędzy rokiem 2000 i 2007 wzrost kosztów budowy mieszkań był jednym z najniższych w Europie (ok. 27%). Niewielki był także wskaźnik wzrostu cen produkcji budowlano-montażowej w tym okresie, a średnie wynagrodzenie miesięczne wzrosło z poziomu 1.924 zł w 2000 roku do 2.944 zł w 2008 roku.
Równocześnie jednak znacząco wzrosły ceny mieszkań sprzedawanych przez deweloperów i ceny mieszkań na rynku wtórnym. Gwałtowny wzrost zanotowano w szczególności od IV kwartału 2005 roku do III kwartału 2007 roku. W późniejszym okresie ceny mieszkań wyhamowały, a już od początku 2008 rozpoczął się okres powolnych spadków.

Ta różnica pomiędzy wzrostem kosztów budowy i wzrostem cen mieszkań sprzedawanych przez deweloperów jest wynikiem kilku nakładających się czynników: po pierwsze, publikowany przez GUS wskaźnik dotyczy inwestycji oddawanych w danym okresie, a więc odzwierciedla koszty zakupu gruntów nabywanych jeszcze przed gwałtownym wzrostem cen gruntów w latach 2006 – 2007 (to właściwie wtedy ceny działek zaczęto ustalać na podstawie P.U.M., a nie powierzchni gruntu) i ceny robót zakontraktowanych w poprzednich okresach, a ponadto gwałtownie wzrosły w tym okresie marże deweloperów. W publikowanych przez spółki deweloperskie notowane na GPW informacjach zakładany poziom marży brutto dla rozpoczynanych nowych projektów kształtował się na poziomie 45 – 50%, a nawet więcej. Proponowane przez deweloperów w ostatnich kilku miesiącach upusty od cen mieszkań, sięgające nieraz nawet 15% początkowej ceny wskazują, że poziom marży faktycznie był wysoki. Było to możliwe dzięki temu, że ceny mieszkań w nowych inwestycjach ustalane były nie na podstawie przewidywanych kosztów budowy, ale na podstawie aktualnie kształtujących się cen na rynku. Te ostatnie poszybowały w górę w latach 2006 -2007 w górę, głównie w związku z gwałtownym nasileniem akcji kredytowej przez banki, w szczególności w zakresie kredytów walutowych we frankach szwajcarskich udzielanych nawet na kwotę przewyższającą wartość mieszkania (wobec silnego kursu złotówki bardziej opłacało się finansować zakup mieszkania z kredytu zaciągniętego we frankach niż z własnych oszczędności), co zderzyło się z niewystarczającą podażą mieszkań. Tak silna przewaga popytu dowodzi, że skala zapotrzebowania na mieszkania jest w Polsce faktycznie bardzo duża, można więc oczekiwać, że po wznowieniu wstrzymanej niemal całkowicie akcji kredytowej, na rynku mieszkaniowym z powrotem pojawi się silny popyt. Jest to jednak w najbliższym czasie mało prawdopodobne, biorąc pod uwagę fakt, że zarejestrowane w Polsce banki udzielają obecnie raczej kredytów swoim zagranicznym właścicielom, a niedobory pieniądza w systemie zaspokajane są głównie z wysoko oprocentowanych lokat, co sprawia, że koszty kredytów muszą być wyższe, a tym samym są one mniej dostępne dla potencjalnych nabywców mieszkań.

Niedobory pieniądza w systemie bankowym niosą też inne niebezpieczeństwo dla deweloperów – w szczególności dla tych, którzy planując inwestycje w kolejnych latach tworzyli „banki ziemi” finansowane
z zaciągniętych kredytów. Nieodnawianie (rolowanie) zaciągniętych kredytów może spowodować utratę płynności takich firm. W lepszej sytuacji są spółki giełdowe, które mogą wspomagać się emitując nowe akcje. Natomiast pożyczanie wysoko oprocentowanych pieniędzy od agresywnie działających funduszy zagranicznych nie jest dobrym rozwiązaniem, na co wskazuje przykład jednego z krakowskich deweloperów, który ogłosił już upadłość. W konsekwencji na rynku może pojawić się znacząca ilość gruntów ze stworzonych „banków ziemi” - najpierw wystawianych na sprzedaż przez deweloperów zagrożonych upadłością, a później przez likwidatorów i komorników.

5. Wnioski końcowe.

1. Niedobór zasobów mieszkaniowych w Polsce, największy w krajach Unii Europejskiej, pozwala na prognozowanie dalszego rozwoju rynku mieszkaniowego. Rozwój rynku na poziomie notowanym w ostatnich latach, biorąc pod uwagę sytuację na rynkach w innych krajach europejskich i istniejące zasoby mieszkaniowe należy określić jako niewystarczający.
2. Głównymi czynnikami negatywnie oddziałującymi na rozwój rynku mieszkaniowego są ograniczenia w dostępności kredytów i obawy potencjalnych nabywców co do rozwoju sytuacji na rynku pracy w obliczu nasilającego się kryzysu gospodarczego.
3. Niedobór pieniądza w polskim systemie bankowym może pociągnąć za sobą upadłość niektórych firm – w szczególności tych, które tworzyły „banki ziemi” finansowane z kredytów.
4. Wzrost cen mieszkań, obserwowany w największych polskich miastach od końca 2005 do końca 2007 roku, znacząco odbiega od wzrostu kosztów budowy mieszkań w tym okresie. Skutkiem tego był znaczący wzrost marży deweloperów w tym okresie. Wobec tego zjawiska, można zakładać, że istnieje jeszcze wciąż spory margines możliwych upustów od dotychczasowych cen mieszkań. O ile banki nie wznowią akcji kredytowej, która mogłaby pobudzić popyt, możemy spodziewać się dalszych spadków cen mieszkań – z jednej strony pojawi się podaż mieszkań o niskich cenach generowana przez deweloperów znajdujących się w złej sytuacji finansowej, a z drugiej strony brak popytu odbije się spadkiem cen na rynku wtórnym.
5. Kraków jest drugim co do wielkości rynkiem mieszkań w Polsce, ustępując jedynie Warszawie zarówno pod względem ilości budowanych mieszkań, jak i pod względem przeciętnych cen mieszkań. Potencjalne zapotrzebowanie Krakowa można określić na około 70 tys. mieszkań. W całej Polsce niedobór zasobu mieszkaniowego można oszacować na 3,3 – 4,3 mln mieszkań.
6. W Krakowie, jako jedynym spośród większych polskich miast, zanotowano wzrost ilości pozwoleń na budowę mieszkań w pierwszym kwartale 2009 roku.

reklama