Porównawcza Analiza Wskaźnikowa Krajowego Rynku Mieszkaniowego

reklama

Rynek nieruchomości mieszkalnych w Polsce w latach 2006 i 2007 znajdował się w fazie gwałtownego rozwoju. Już od trzeciego kwartału 2007 roku widoczne zaczęły być oznaki stagnacji. Ta faza trwała jeszcze w początku 2008 roku. W drugiej połowie 2008 roku można było już zacząć mówić o kryzysie.

Warto zwrócić uwagę, że obecnie trwający kryzys nie jest w Polsce kryzysem rynku nieruchomości, ale kryzysem sektora finansowego, którego skutki przenoszą się na rynek nieruchomości, w tym w znaczący sposób, na rynek mieszkań.

1. Zasoby mieszkaniowe w Polsce na tle krajów europejskich.

Polski rynek mieszkaniowy, w odróżnieniu od większości krajów europejskich, jest rynkiem znaczącego niedoboru. Zgodnie z danymi przedstawionymi w raporcie UN Economic Comission for Europe z 2006 r., ilość mieszkań w Polsce w przeliczeniu na 1000 mieszkańców była w roku 2002 najniższa spośród krajów europejskich i o niemal 40% niższa od europejskiej średniej. Poniżej przedstawiono zestawienie opracowane na podstawie „Bulletin of Housing Statistics for Europe and North America 2006” UN Economic Commission for Europe.

Według najnowszych danych GUS zasoby mieszkaniowe w Polsce to około 12 994 tys. mieszkań (ok. 340 mieszkań / 1000 osób) o łącznej powierzchni użytkowej 907 226 tys. m2 , w tym ok. 67% mieszkań w miastach i 33% na wsi. Powierzchnia użytkowa mieszkań przypadająca na jedną osobę wynosi 23,21 m2 w miastach i 24,74 m2 na wsi. Poniżej przedstawione zostały dane dotyczące zasobów mieszkaniowych w największych polskich miastach.

Wskaźnik powierzchni użytkowej mieszkań przypadającej na 1 osobę jest na tle miast europejskich dość niski, choć na tle miast z regionu Europy Środkowo-Wschodniej prezentuje się dość korzystnie. Na wykresie poniżej przedstawione zostały wskaźniki dla Krakowa i wybranych miast europejskich.

Analizując wskaźniki zasobów mieszkaniowych w Polsce, można stwierdzić, że dorównanie do średniego poziomu europejskiego wymaga powiększenia istniejącego zasobu o ok. 26-33%, co oznacza konieczność budowy 3,3 – 4,3 mln mieszkań. W samym tylko Krakowie wyrównanie wskaźnika powierzchni użytkowej mieszkań przypadającej na 1 osobę do średniej dla miast europejskich wymagałoby budowy ponad 5,5 mln m2 powierzchni użytkowej, co przy przeciętnej powierzchni w mieszkaniach oddanych do użytkowania w 2008 roku w największych polskich miastach, wynoszącej ok. 79 m2, oznacza budowę ok. 70 tys. mieszkań.

Biorąc pod uwagę ogromną skalę zapotrzebowania, rozwój jaki przeżywał w ostatnich latach rynek nieruchomości w Polsce był całkowicie uzasadniony, a ilość budowanych mieszkań wciąż nie jest wystarczająca. Nawet biorąc pod uwagę ilość mieszkań w budowie (na koniec grudnia 2008 roku w budowie było 687,4 tys. mieszkań, o 1,4% więcej niż na koniec grudnia 2007 r.), podaż nowych mieszkań będzie niższa od zapotrzebowań. W ostatnich miesiącach widać jednak wyraźnie, że brak jest finansowego wsparcia popytu. Na chwilę obecną to już nie wysokie ceny mieszkań, ale brak możliwości uzyskania kredytu i obawa przed utratą zatrudnienia w związku z kryzysem gospodarczym powstrzymują sprzedaż mieszkań. W efekcie wzrasta popularność programu „Rodzina na swoim”, który pomimo tego, że jest niezbyt trafny w swoich założeniach, a ponadto ze względu na politykę banków stanowi w sumie dość drogą ofertę kredytową, to jest jedną z niewielu możliwości pozyskania kredytów faktycznie dostępnych dla nabywców. W ostatnich miesiącach znaczna część zakupów mieszkań finansowana była ze środków własnych oraz z kredytów z dopłatami z tego programu.