Budujemy dom - cz. I

Niestety polskie prawo budowlane jest obwarowane szeregiem skomplikowanych regulacji i uzależnia możliwość wybudowania własnego domu od uzyskania decyzji administracyjnych, począwszy od chwili jego zaprojektowania do momentu odbioru budynku i uzyskania pozwolenia na zamieszkanie w nim.
Przepisy budowlane zawarte są przede wszystkim w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. 2000 r. Nr 106 poz. 1126 ze zm.) oraz w przepisach wykonawczych do tej ustawy. Prawo budowlane normuje działalność obejmującą sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz określa zasady działania i ingerencji organów administracji publicznej w tych dziedzinach (art. 1 pr.bud.).

Przed wbiciem pierwszej łopaty w ziemię pod fundamenty domu najważniejsze jest uzyskanie pozwolenia administracyjnego w starostwie (właściwym dla położenia nieruchomości), w postaci pozwolenia na budowę. Niestety, tylko nieliczne tereny gminne – gminy wiejskie i miejskie – mają uchwalone plany zagospodarowania ich terenu, dlatego w celu uzyskania pozwolenia na budowę najpierw będziemy musieli wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, tzw. „wuzetkę” na naszą działkę. Warunki zabudowy wydają wójtowie wsi, burmistrzowie lub prezydenci miast, a terminy uzyskania „wuzetek” rozciągają się w czasie od 2 miesięcy do pół roku. Warunki zabudowy określą nam m.in. jaką część działki można zabudować budynkiem, jego maksymalną wysokość, nachylenie dachu, a czasem też narzucają właścicielowi jeszcze inne ograniczenia, do których musi się dostosować tworząc projekt budowlany swego domu.

Nawet gdy nasza działka zakwalifikowana jest w ewidencji gruntów jako grunt rolny, to jeśli dla obszaru, w którego obrębie jest położona nie ma jeszcze planu zagospodarowania terenu, możemy starać się o uzyskanie warunków zabudowy. Jeśli choć jedna z działek sąsiadujących z naszą nieruchomością jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, możemy wystąpić o wydanie warunków zabudowy także i na nasz grunt (jako położony w obszarze zabudowanym) oraz o przekwalifikowanie go z gruntu rolnego na budowlany.

Należy jednak pamiętać, że z chwilą prawomocnego uchwalenia na dany teren planu zagospodarowania terenu z mocy prawa – automatycznie - wygasają wszystkie wcześniej wydane, a nie zrealizowane, warunki zabudowy i obowiązuje nas zakwalifikowanie gruntu przewidziane w planie. Może się więc okazać, że pomimo posiadania warunków zabudowy na naszą działkę, nie będziemy mogli uzyskać pozwolenia na budowę, jeśli w planie zagospodarowania terenu działka zostanie zakwalifikowana jako grunty rolne czy tereny zielone lub rekreacyjne. Po otrzymaniu warunków zabudowy nie powinniśmy więc zwlekać z wystąpieniem o uzyskanie pozwolenia na budowę.

Należy też interesować się, na jakim etapie znajdują się prace przygotowania planu zagospodarowania terenu, w obrębie którego mamy nieruchomość. Gmina przed uchwaleniem takiego planu ma bowiem obowiązek udostępnić go wszystkim zainteresowanym co najmniej przez okres 14 dni. Osoby mające interes prawny mogą zgłaszać swoje protesty i zastrzeżenia wobec planu, i muszą one zostać rozpatrzone przed jego uchwaleniem. Można się w takim zastrzeżeniu odwołać także od niekorzystnego dla nas zakwalifikowania gruntu.

W kolejnym artykule opisane zostaną ze szczegółami wymogi dotyczące projektu budowlanego.

Justyna Żak